Umowa pośrednictwa na wyłączność, a otwarta umowa pośrednictwa

Sprzedaż mieszkania jest bardzo czasochłonnym zajęciem. Nie wystarczy tylko napisać ogłoszenie i umieścić je na portalu ogłoszeniowym. Należy je również odpowiednio przygotować do sprzedaży, wykonać dobre zdjęcia i poświęcić mnóstwo czasu na prezentowanie go potencjalnym kupcom. Dlatego też coraz częściej decydujemy się na skorzystanie z usług pośrednika. Konieczne jest w tej sytuacji podpisanie umowy z pośrednikiem, która jednak będzie dla nas najkorzystniejsza? Umowa na wyłączność czy otwarta?

Na czym polega umowa porednictwa?

Aby podjąć decyzję, jaką umowę z pośrednikiem chcemy spisać, musimy przede wszystkim wiedzieć, czym ona jest i z czym się wiąże. Jeśli zatem chodzi o pośrednictwo sprzedaży nieruchomości z kredytem, to polega ona na odpłatnej pomocy w:

• Nabyciu nieruchomości
• Sprzedaży nieruchomości
• Najmu lub dzierżawy nieruchomości
• Nabyciu spółdzielczego prawa do nieruchomości
• Sprzedaży spółdzielczego prawa, do nieruchomości

Pośrednik ma za zadanie skojarzyć ze sobą sprzedającego i kupującego, tak by mogli oni sfinalizować transakcję. Korzystając z jego usług, konieczne jest także podpisanie umowy. I w tym przypadku mamy dwie do wyboru: umowę z klauzulą wyłączności oraz umowę otwartą. Jeśli chodzi o tę drugą, to mamy możliwość podpisania kilka umów z różnymi pośrednikami jednocześnie. Natomiast jeśli chodzi o prowizję, to trafia ona do tego, który doprowadził do sprzedaży nieruchomości.

Wybór odpowiedniego pośrednika powinien być decyzją przemyślaną, przede wszystkim powinien on posiadać licencję, która upoważnia go do pracy w tym zawodzie. Po drugie, umowę możemy podpisać bezpośrednio z pośrednikiem lub z biurem, dla którego on pracuje. Oba te wybory są zgodne z przepisami.

Jakie elementy zawiera umowa pośrednictwa?

Niezależnie od tego, czy zdecydowaliśmy się na umowę otwartą, czy na wyłączność, to konieczne jest jej spisanie w formie pisemnej. Jeśli nie zostanie to dopilnowane, najzwyczajniej będzie ona nieważna. Jeśli chodzi o umowę elektroniczną, to można ja zawrzeć tylko w przypadku, gdy posiadamy podpis elektroniczny.

Aby umowa pośrednictwa była spisana zgodnie z przepisami, konieczne jest zawarcie w niej takich informacji, jak:

• Dane klienta, pośrednika lub biura
• Dane nieruchomości
• Rodzaj umowy, na wyłączność lub otwarta
• Cel umowy
• Zakres obowiązków pośrednika
• Okres trwania umowy
• Informacje związane z wynagrodzeniem dla pośrednika

Czym charakteryzuje się umowa pośrednictwa?

Obecnie coraz większa ilość sprzedających i kupujących decyduje się na skorzystanie z usług pośrednika, który wyręczy go w większości zadań. Wpływa na to natłok pracy, dzieci, najzwyczajniej brak czasu lub chęci, by przeprowadzić poszukiwania samemu. Zarówno umowa otwarta, jak i na wyłączność ma swoje wady i zalety, dlatego warto, jest wcześniej zapoznać się z nimi i podjąć korzystną dla nas decyzję.

ZALETY:

• Oszczędzanie czasu
• Wszystkimi formalnościami zajmuje się pośrednik
• Nieruchomość zostanie sprzedana po korzystnej cenie
• Zaangażowanie i promocja pośrednika

WADY:

• Obowiązek zapłaty prowizji pośrednikowi
• Konieczność zwrócenia kosztów, które poniósł pośrednik
• Ryzyko, że pośrednik nie będzie zaangażowany
• Podczas wyboru umowy otwartej, potencjalni klienci trafią na różne ogłoszenia tej samej nieruchomości, co znacznie ich zniechęci

Na co zwrócić uwagę przy umowie pośrednictwa?

Przed podpisaniem umowy z pośrednikiem, każdy kupujący czy sprzedający powinien zdawać sobie sprawę z kilku ważnych kwestii, dotyczących informacji zawartych w umie, na przykład:

• Pośrednik powinien posiadać polisę ubezpieczeniową
• Jaka jest wysokość wynagrodzenia dla pośrednika, w jakiej formie i w jakim terminie powinna zostać wypłacona
• Jaki jest okres trwania umowy
• Na jakich warunkach umowa może zostać rozwiązana
• Kary umowne
• Klauzule, które często są niezgodne z przepisami

Bardzo często zdarza się, że podpisując umowę otwartą, czyli z kilkoma pośrednikami jednocześnie, jesteśmy zmuszeni pokryć prowizję dla każdego z nich. Dlatego tak ważne jest dokładne czytanie umów, zanim je podpiszemy.

Czym różni się umowa pośrednictwa na wyłączność?

Jeśli chodzi o umowę na wyłączność, to nie ma jednoznacznej definicji. Istnieją jednak dwa przepisy w Kodeksie Cywilnym, które informują, że jeśli podpiszemy tego rodzaju umowę, to my jako sprzedawcy nie możemy zawierać umów sprzedaży ani w sposób pośredni, ani bezpośredni. Drugi zapis natomiast: jeśli podpiszemy z pośrednikiem umowę na wyłączność, to jesteśmy zobowiązani zapłacić mu prowizję.

Ogólnie mówiąc umowa na wyłączność, daje jednemu pośrednikowi całkowite prawo zarządzania nieruchomością w kwestii jej sprzedaży. Dodatkowo niema on możliwości zawierania umów z innymi pośrednikami czy biurami, które zajmują się tego rodzaju usługami.

Co zawiera umowa pośrednictwa na wyłączność?

Aby umowa na wyłączność była zgodna z przepisami i z prawem, powinna ona posiadać określone elementy i formę. Konieczne jest spisanie jej w formie pisemnej, w przypadku elektronicznej, tylko, jeśli posiadamy podpis elektroniczny. Jeśli natomiast chodzi o obowiązkowe elementy, które powinny w niej zostać zawarte, to są to:

• Dane pośrednika i sprzedającego nieruchomość (imiona i nazwiska, adresy, pesele)
• Przedmiot umowy (adres, metraż, ilość pokoi itd.)
• Cel umowy
• Obowiązki pośrednika
• Okres ważności umowy
• Wynagrodzenie dla pośrednika
• Inne: upoważnienie dla pośrednika, zgodna na przetwarzanie danych osobowych, klauzula jurysdykcji,
• Podpis obu stron

Do czego zobowiązuje umowa pośrednictwa na wyłączność?

Jeśli chodzi o obowiązki pośrednika, to musimy pamiętać, że niema on prawa sprzedać naszej nieruchomości bez naszej zgody. Konieczne jest więc poinformowanie nas, że znalazł się kupiec.  Z naszej strony konieczne jest dostarczenie pośrednikowi wszystkich potrzebnych dokumentów oraz to w naszej kwestii jest przygotowanie mieszkania do sprzedaży.

Zależnie od tego, na co umówią się strony, zakres obowiązków pośrednika może być o wiele szerszy. Do jego zadań mogą należeć:

• Przygotowanie oferty sprzedaży
• Promocja
• Prezentacja nieruchomości
• Odbieraniem telefonów od zainteresowanych
• Zajmuje się formalnościami

Wszystko zależy od tego, na co umówimy się z pośrednikiem, wszystkie elementy współpracy powinny zostać szczegółowo omówione przed podpisaniem umowy. Można podpisać ją na okres określony lub nieokreślony. Konieczne jest także ustalenie warunków wypowiedzenia.

Bardzo ważną kwestią jest także wynagrodzenie pośrednika, to jest to obowiązkowe, by wcześniej ustalić wszystkie szczegóły, włącznie z formą wypłacenia prowizji i datą.

Umowa pośrednictwa na wyłączność - czy warto?

• Klauzula ta sprawia, że pośrednik jest bardziej zaangażowany w swoją pracę
• Dzięki doświadczeniu pośrednika sprzedający ma możliwość uzyskania większej ceny za nieruchomość
• Pośrednik stworzy dla nas ofertę, która będzie przyciągała dużą ilość potencjalnych kupców
• Pośrednik zajmuje się formalnościami

Co daje nam podpisanie tego typu umowy?

Podpisanie umowy na wyłączność sprawia, że obie strony są zabezpieczone. Profesjonalny pośrednik sprawi, że będziemy czuli się bezpiecznie i będziemy mieli pewność, że nasza nieruchomość zostanie odpowiednio zareklamowana. Dodatkowo otrzymamy pomoc na każdym etapie sprzedaży nieruchomości i skup udziałów w nieruchomościach, w tym pomoc prawną w razie potrzeby. Wiele firm zajmuje się nie tylko sprzedażą nieruchomości na wolnym rynku, ale także zakupem bezpośrednim.

Czy przy umowie pośrednictwa na wyłączność trzeba zapłacić prowizję?

Bardzo ważną kwestią podczas podpisywania umowy jest prowizja dla pośrednika. Jesteśmy zobowiązani wypłacić mu ją, gdy agent znajdzie kupca i dojdzie do sfinalizowania sprzedaży. Jeśli natomiast sami znajdziemy kupca, to nie ma obowiązku zapłaty jej pośrednikowi.

Umowa pośrednictwa na wyłączność, a otwarta

Aby zawrzeć umowę z pośrednikiem zgodnie z przepisami, musimy mieć na uwadze kilka ważnych kwestii. Przede wszystkim umowa powinna zawierać klauzulę wyłączności, dzięki niej będziemy chronieni zarówno my, jak i agencja. Warto jest również przed wyborem biura zaczerpnąć o nim informacji i opinii. Dzięki nim będziemy mieć pewność, że jest to odpowiednia firma, która jest uczciwa. Umowę taką podpisujemy z pośrednikiem lub całym biurem, ale to właśnie on odpowiada za wszystkie kwestie związane ze sprzedażą, aż do zakończenia transakcji.

W przypadku otwartej umowy naszą nieruchomością może zarządzać więcej niż jeden pośrednik. Podsumowując obie formy:

Umowa na wyłączność:

• Zaangażowanie pośrednika
• Starannie przygotowana oferta
• Promocja ogłoszenia
• Stała cena nieruchomości
• Kontakt z jednym pośrednikiem
• Brak zablokowania sprzedaży

Umowa otwarta:

• Mniejsze zaangażowanie pośrednika
• Mało atrakcyjna oferta
• Brak płatnej reklamy
• Ceny mogą się różnić
• Konieczny jest kontakt z wieloma pośrednikami
• Możliwość opuszczenia ceny

Niektórzy uważają, że podpisanie umów z kilkoma pośrednikami jednocześnie może wpłynąć na szybszą sprzedaż nieruchomości, niestety jest to jeden z mitów.

Jak odstąpić od umowy pośrednictwa na wyłączność?

Odstąpienie od umowy na konkretnych warunkach jest możliwe, jeśli w umowie umieszczony jest stosowny zapis. Konieczne jest więc dodanie zapisu, który będzie określał nie tylko warunki, ale również kwestie finansowe związane z tym procederem. Można odstąpić od umowy skupu nieruchomości w całej polsce.