Jak sprzedać nieruchomość przebywając w zakładzie karnym

Koleje ludzkiego losu układają się w sposób nieprzewidywalny, o czym mówi między innymi stare japońskie porzekadło „cokolwiek może się przydarzyć człowiekowi, może się przydarzyć i Tobie”. W ten sposób możemy zobaczyć, że choć o większości życiowych kłopotów myślimy z dystansem, wierząc iż nigdy nie staną się naszym udziałem, to nie zawsze panujemy nad swoim losem na tyle by ich uniknąć, albo by nie mieć w nich udziału za pośrednictwem krewnych, przyjaciół, czy znajomych. Jedną z takich sytuacji jest wyrok pozbawienia wolności, tożsamy z osadzeniem w zakładzie karnym. Pociąga on za sobą szereg konsekwencji, do których należą szczególne ograniczenia możliwości rozporządzania swoim czasem oraz majątkiem. Ponieważ z większością z nich wiążą się stereotypy wynikające przede wszystkim z niewiedzy na temat dokładnych okoliczności prawnych towarzyszących pobytowi w zakładzie karnym, warto powiedzieć o nich kilka słów. Przede wszystkim w kontekście rozporządzania majątkiem. Czy przebywając w zakładzie karnym można sprzedać posiadane przez siebie mieszkanie? Jak postępować w sytuacji, gdy karę pozbawienia wolności odbywa współwłaściciel nieruchomości? Czy korespondencja i rozmowy telefoniczne osadzonego w zakładzie karnym są zawsze kontrolowane? Co to są wyjazdowe czynności notarialne? Odpowiedzi na te pytania przygotowane przez specjalistów CSN Atrium oraz istotne informacje pozwalające spojrzeć na pobyt w zakładzie karnym z innej perspektywy znajdują się w poniższym artykule.

Spis treści

Sprzedaż nieruchomości z zakładu karnego – prawo do operacji majątkowych

Ani ograniczenie, ani pozbawienie wolności nie jest tożsame z pozbawieniem wszelkich praw, choć w potocznej perspektywie myśli się właśnie w ten sposób. Osoby skazane i osadzone wciąż mają pewien zakres wykonania przysługujących im praw, w tym dyspozycji swoim majątkiem. Przykładem mogą być kwestie przekazów pieniężnych.

Osoba skazana może drogą pisemnego wniosku oraz na swój koszt przekazywać wartościowe przedmioty oraz środki finansowe. Co więcej, w niektórych – uzasadnionych – wypadkach, zakład karny może pokryć koszty takiego przekazania. Oprócz tego, osadzeni w zakładzie mogą otrzymywać przelewy, przekazywane w takich okolicznościach na konto tego zakładu. Osoba wpłacająca podaje wówczas dane personalne adresata przelewu wraz z imieniem jego ojca.

Jak widzimy, operacje majątkowe są możliwe kiedy jeden z ich uczestników odbywa na podstawie wyroku sądowego karę, o ile zostanie zastosowana przewidziana na taką okoliczność procedura. Tak samo jest w sytuacji, kiedy osoba osadzona w więzieniu chce sprzedać nieruchomość, której jest właścicielem albo posiada udziały w nieruchomości.

Sprzedaż nieruchomości z zakładu karnego – procedura aktu notarialnego

Podstawą czynności cywilno-prawnej takiej jak transakcja kupna-sprzedaży nieruchomości jest akt notarialny. Reguła ta nie zmienia się, jeśli sprzedaży nieruchomości ma dokonać osoba przebywająca w zakładzie karnym. Tyle tylko, że do sprzedaży nieruchomości przez kogoś osadzonego w więzieniu przeprowadza się tzw. „czynności notarialne wyjazdowe”. Ponieważ jest to niecodzienna sytuacja, poświęćmy jej trochę uwagi tym bardziej, że rozważając sprzedaż mieszkania przez osobę osadzoną w więzieniu będziemy mieć z nią jeszcze do czynienia.

Przede wszystkim trzeba wziąć pod uwagę to, że wyjazdowe czynności notarialne przeprowadzane w zakładzie karnym będą się różnić cenowo od działań należących do trybu standardowego danej kancelarii. Z rozwiązania czynności wyjazdowych korzysta się nie tylko w przypadku osadzenia którejś ze stron transakcji (właściciela/współwłaściciela) w zakładzie karnym, lecz również wtedy, gdy któryś z uczestników transakcji przebywa w domu opieki, albo szpitalu.

Choć pojawianie się notariusza w zakładzie karnym, lub areszcie śledczym nie jest niczym wyjątkowym, trzeba pamiętać o dwóch sprawach. Po pierwsze organizacji wyjazdowych czynności notarialnych trzeba dokonywać z odpowiednio dużym wyprzedzeniem, a więc umawiać je tak, by umożliwić notariuszowi odpowiednie zarządzanie czasem, a jednocześnie uzyskać margines bezpieczeństwa na ewentualną korektę niektórych decyzji. Drugą ważną kwestią jest zgodność organizacji wyjazdowych czynności notarialnych z wewnętrznymi procedurami danego zakładu.

Warto przeczytać również artykuł: Akt notarialny mieszkania i wszystko co się z nim wiąże w 2024 roku

Sprzedaż nieruchomości z zakładu karnego – szczególne okoliczności czynności notarialnych

Skąd wiadomo, że notariusz dysponuje rozwiązaniem czynności wyjazdowych, umożliwiających wejście na teren zakładu karnego i sprzedaż nieruchomości przez osobę odbywającą karę pozbawienia wolności? Otóż przepisy „Prawa o Notariacie” oparte o zasadę mówiącą, że notariusz dokonuje czynności notarialnych w kancelarii notarialnej przewidują wyjątek od tej reguły. Jeśli przemawia za tym charakter czynności, albo szczególne okoliczności, wówczas czynność notarialna może być dokonana również w innym miejscu.

Z jakiego powodu przebywanie właściciela nieruchomości w zakładzie karnym uznaje się za „szczególną okoliczność”? Trzeba powiedzieć, że jest tu pewna furtka, która polega na tym że wspomniane pojęcie „szczególnych okoliczności” nie ma prawnej definicji. W pierwszej kolejności przyjmuje się, że okolicznościami uzasadniającymi konieczność wyjazdu notariusza będzie obniżony stan zdrowia jego klienta, jak również problemy klienta związane z poruszaniem się.

Reguły działania notariusza – kwestia interpretacji

Wyjątkową okolicznością są też sytuacje, kiedy w czynności notarialnej ma wziąć udział taka liczba osób, która wyklucza ich obecność w kancelarii – jeśli uczestnicy nie mieszczą się w biurze notarialnym, spotkanie nadające mocy aktowi notarialnemu musi odbyć się gdzie indziej. Wbrew pozorom do takich sytuacji dochodzi dość często, na przykład w przypadku spisywania protokołów zgromadzeń wspólników spółek handlowych, zebrań wspólnot mieszkaniowych, albo walnych zgromadzeń akcjonariuszy.

Innym przykładem wyjazdowych czynności notarialnych , tym razem takim który interesuje nas w temacie niniejszego artykułu, jest pobyt klienta w miejscu, które nie daje mu możliwości swobodnego wyjścia. Do miejsc takich należą areszty i zakłady karne. Trzeba jednak powiedzieć, że ocena i klasyfikacja „szczególnych okoliczności” ani nie jest dowolna, ani nie może świadczyć o dyspozycyjności zawodowej notariusza.

Według wskazań Sądu Najwyższego ani zgoda stron, zbieżna ze zgodą notariusza na dokonanie czynności poza kancelarią notarialna, ani też wygoda stron nie są w rozumieniu ustawy Prawo o Notariacie szczególnymi okolicznościami. Co więcej, jeśli dojdzie do nieuzasadnionego dokonania czynności notarialnych poza kancelarią, notariusz może zostać pociągnięty do odpowiedzialności dyscyplinarnej.

Akt notarialny w zakładzie karnym – charakter czynności, koszty, planowe ustalenia

Skoro uznanie okoliczności za szczególne nie może mieć charakteru dowolności, to jak je uzasadnić, żeby prawnik mógł wejść na teren więzienia i zarejestrować sprzedaż nieruchomości przez osobę przebywającą w zakładzie? Według interpretacji, spisanie aktu notarialnego poza kancelarią zależy od charakteru czynności znamionowanej przez akt. Lista usposobień zawiera tu spisywanie protokołów zgromadzeń wspólników spółek handlowych, spisywanie protokołów walnego zgromadzenia akcjonariuszy, spisywanie niektórych protokołów zdarzeń, a także sporządzanie protestów czeków i weksli. Jak widać, odpowiednia interpretacja może sprawić, że podpisanie aktu notarialnego związanego ze sprzedażą mieszkania przez osobę osadzoną w zakładzie karnym stanie się możliwe dzięki wyjazdowym czynnościom notarialnym.

Jak wspomnieliśmy wcześniej, wyjazdowe czynności notarialne mogą być droższe od dokonywanych standardowo w kancelarii, trzeba jednak dodać, że przy uzasadnieniu szczególnych okoliczności, mogą się one wiązać z dodatkowymi opłatami.

Przed zaplanowaniem wyjazdowych czynności notarialnych, czyli w takich okolicznościach, w jakich znajduje się osoba osadzona w więzieniu chcąca sprzedać posiadaną nieruchomość, należy skontaktować się z kancelarią notarialną. Ustalając możliwości dokonania stosownych procedur poza siedzibą notariusza jednocześnie doprecyzowuje się szczegóły planowanego spotkania.

Sprzedaż nieruchomości z zakładu karnego – prawo do kontaktów telefonicznych

Rozpoczynając niniejszy artykuł wspomnieliśmy, że sytuacji pobytu w więzieniu towarzyszą różne stereotypy dotyczące możliwości osadzonych. Pisząc o ustaleniu z kancelarią notarialną szczegółów czynności wyjazdowych koniecznych do sporządzenia aktu notarialnego sprzedaży mieszkania przez osobę odbywającą karę pozbawienia wolności trzeba wyjaśnić sprawę stereotypów związanych z kwestiami komunikacyjnymi. Chodzi mianowicie o to, że rezydenci zakładów karnych mają prawo do kontaktów telefonicznych i korespondencyjnych.

Według przepisów, a także wynikającego zeń stanowiska rzecznika praw obywatelskich okoliczności kontaktów telefonicznych z osobą osadzoną w zakładzie karnym wyglądają następująco:

• Mamy prawo do kontaktu telefonicznego z osobą odbywającą karę pozbawienia wolności, jednak jest to sytuacja jednostronna, tj. tylko ona może zadzwonić do nas, a my do niej już nie
• Rozmowy telefoniczne z rezydentami zakładów zamkniętych i półotwartych odbywają się wyłącznie w godzinach określonych przez administrację (dyrekcję) danej jednostki penitencjarnej i zazwyczaj mogą trwać zaledwie kilka minut
• Rozmowy telefoniczne osadzonych w więzieniu są kontrolowane, co oznacza że funkcjonariusze służby więziennej są świadkami rozmowy i słuchają jej treści, mają też możliwość nagrywania jej, a także przerwania
• Rozmowy telefoniczne rezydentów zakładów półotwartych mogą być kontrolowane, ale nie muszą.
• Rozmowy telefoniczne osadzonych w zakładach otwartych nie są kontrolowane.

Prawo osoby osadzonej w zakładzie karnym do korespondencji

Osobnym trybem komunikacji ze światem poza murami zakładu jest korespondencja. Również ona jest obwarowana regułami związanymi z procedurami wewnętrznymi danego więzienia. Wyglądają one następująco:

• Osoba osadzona może pisać i otrzymywać dowolna ilość listów, trzeba jednak wziąć pod uwagę, że dyrektor danego zakładu może podjąć decyzję o nieprzekazaniu danej korespondencji adresatowi, jeśli w treści listu znajdzie się coś, co może być uznane za niebezpieczne dla porządku publicznego, albo dla właściwej osadzonemu jednostki penitencjarnej
• Przy korespondencji osoby osadzonej w zakładzie karnym zamkniętym trzeba wziąć pod uwagę cenzurę korespondencji – służba więzienna oprócz zapoznania się z treścią listu ma także prawo do usunięcia części tekstu
• Korespondencja rezydentów zakładów półotwartych nie zawsze jest cenzurowana
• Nie ma cenzury korespondencji w zakładach otwartych

Akt notarialny – standard procedury

Omawiając okoliczności sprzedaży mieszkania, którego właściciel znajduje się w zakładzie karnym ustaliliśmy, że taka transakcja jest jak najbardziej możliwa, wiąże się jednak ze szczególnym trybem postępowania notariusza, jakim są wyjazdowe czynności notarialne. Załóżmy, że osoba przebywająca w więzieniu sprzedaje posiadaną nieruchomość i znając przysługujące jej prawa załatwiła sobie odpowiedni kontakt z wybraną kancelarią notarialną. Co dalej?

Akt notarialny transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości podpisywany przez strony na terenie zakładu karnego musi zostać odczytany i przyjęty przez strony przystępujące do czynności w sposób analogiczny jak ma to miejsce w trybie zwyczajnym, czyli w kancelarii. Oznacza to, że w zakładzie karnym gdzie przeprowadza się taką procedurę muszą zostać stworzone stosowne warunki, które umożliwią zarówno nadanie aktowi notarialnemu mocy prawnej, jak i dochowanie przez notariusza tajemnicy zawodowej.

Sprzedaż nieruchomości z zakładu karnego – kwestia współwłasności oraz udziałów

Do tej pory opisywaliśmy okoliczności towarzyszące sprzedaży nieruchomości przez właściciela odbywającego karę pozbawienia wolności. Czy sytuacja zmienia się w przypadku, gdy karę odbywa współwłaściciel sprzedawanej nieruchomości? Zacznijmy od tego, że każdy ze współwłaścicieli dysponuje swoimi udziałami według swego uznania, co oznacza że może dokonać sprzedaży bez zgody pozostałych, jak również bez porozumienia z nimi. Nieco inaczej sprawa wygląda gdy chodzi o sprzedaż całej nieruchomości, a nie tylko udziałów.

W przypadku, gdy wszyscy udziałowcy, lub współwłaściciele są zgodni w kwestii sprzedaży nieruchomości, lecz jeden z nich trafił do zakładu karnego, procedura sprzedaży znów rozpoczyna się od rezerwacji wyjazdowych czynności notarialnych.

Tak samo, jak w przypadku sprzedaży nieruchomości przez jednego właściciela, czynności wyjazdowe odbywają się w zgodzie z porządkiem wewnętrznym danego więzienia. Są też droższe od standardowej procedury notarialnej przeprowadzanej w kancelarii. Poza tym nie ma większym różnic – notariusz przybywa zgodnie z ustaleniami do zakładu karnego, w którym znajduje się współwłaściciel albo udziałowiec sprzedawanej nieruchomości. Akt notarialny zostaje w sposób tradycyjny odczytany, przyjęty i podpisany przez strony transakcji. Oczywiście, w przypadku braku zgody między udziałowcami, droga aktu notarialnego zostaje zamknięta a powstały spór będzie rozstrzygany drogą sądową. Ponieważ jednak osoba osadzona ma na ten proces znikomy wpływ, nie będziemy tu opisywać jego szczegółów.

Sprzedaż nieruchomości z zakładu karnego – ograniczenia możliwości

Sprzedaż nieruchomości w sytuacji, gdy jej właściciel znajduje się w zakładzie karnym wygląda na tle powyższych informacji dość prosto. Trzeba jednak wziąć pod uwagę różne ograniczenia, jakie mogą pokrzyżować plany sprzedaży. Jak zauważyliśmy, ostateczna decyzja dotycząca kontaktów osoby osadzonej ze środowiskiem poza-więziennym należy do administracji zakładu. Osobną kwestią jest powód sprzedaży mieszkania.

Pewien procent transakcji sprzedaży nieruchomości to zwykłe sytuacje, w wielu wypadkach zaplanowane zanim właściciel nieruchomości znalazł się w okolicznościach konieczności odbycia kary. Osobną grupą są transakcje na podstawie decyzji podjętych już po znalezieniu się w murach więzienia. Tu oczywistą trudnością jest formalny brak kupca oraz ograniczone możliwości kontaktu z rynkiem nieruchomości.

Można oczywiście wykorzystać ograniczone kanały komunikacji ze światem zewnętrznym na skierowanie swojej oferty do biura nieruchomości, albo zawodowego pośrednika. Jednak pełna kontrola nad procesem wyłonienia spośród potencjalnych kupców jednego, w którym dobije się targu jest ograniczona. Dodatkowy mankament to prowizja jaką biorą pośrednicy oraz wątpliwości, jakie dręczą nas zawsze, gdy mamy wrażenie że być może coś przeoczyliśmy planując sprzedaż. Tych zaś nie brakuje w sytuacji izolacji, do jakiej zalicza się pobyt w zakładzie karnym.

Sprzedaż nieruchomości z zakładu karnego – korzystny układ i specjalistyczne wsparcie

Warto pamiętać fakt zaznaczony na początku niniejszego artykułu – sprzedaż mieszkania na własną rękę w sytuacji osadzenia w zakładzie karnym jest jak najbardziej możliwa. Pozostaje jeszcze kwestia okoliczności, w jakich zapadła decyzja o sprzedaży. Tam, gdzie transakcję zaplanowano zanim właściciel został osadzony w więzieniu, procesy zmierzające do podpisania umowy są już uruchomione i wystarczy doprowadzić je do końca. Jednak w innych sytuacjach warto rozważyć współpracę ze skupem nieruchomości.

Właściciel mieszkania z powodu konfliktu z prawem trafia do zakładu karnego, ale po roku przebywania za murami podejmuje decyzję o sprzedaży posiadanej nieruchomości. Rozpoczęcie formalności i rozmach przygotowania transakcji są mocno ograniczone warunkami wewnętrznymi zakładu. Właścicielowi zależy na czasie, ale nie ma nikogo zaufanego kogo mógłby poprosić o zajęcie się sprawą, nie ma też większego rozeznania w możliwościach.

Współpraca ze skupem to przede wszystkim bezpłatne wsparcie prawnika, które przydaje się, kiedy administracja zakładu ociąga się z respektowaniem praw osadzonego. Oprócz tego bieżąca sytuacja na rynku nieruchomości – zmienna, a przy tym upolityczniona i przez to niepewna – sprawia, że najlepszą cenę za mieszkanie, dom, albo działkę na ogół uzyskuje się właśnie w skupie. Z jakich jeszcze powodów profesjonalna pomoc specjalistów ze skupu nieruchomości jest dobrym rozwiązaniem gdy chcemy sprzedać nieruchomość przebywając w zakładzie karnym? Przykładem może być dowolna sprawa związana z zadłużeniem nieruchomości.

Jeśli zainteresował Cię temat skupu nieruchomości: Skup nieruchomości - czy to rzeczywiście się opłaca?

Jak poradzić sobie z zadłużeniem nieruchomości będąc w zakładzie karnym

Kiedy właściciel mieszkania trafia do więzienia, zazwyczaj jest to skomplikowana sytuacja. Często ma długi, a równie często mieszkanie pozostawione na wolności również jest zadłużone. Nieruchomość obciążona długami to dodatkowy stres, ponieważ wbrew stereotypowi popularnemu wśród osób osadzonych, pobyt w zakładzie karnym nie chroni przed eksmisją.

Sprzedaż nieruchomości nie zawsze jest koniecznością, jednak w przypadku zadłużenia możliwości osadzonego w więzieniu są jak można zrozumieć – mocno ograniczone. Wiedząc o przysługującej osadzonym możliwości korespondencji trzeba podjąć decyzję, czy powiadomić wierzyciela, czy wierzycieli, o odbywaniu kary. W przypadku nie opłacania czynszu – wyjaśnić dlaczego tak się dzieje i jednocześnie zaproponować jakieś rozwiązanie. Nie wiadomo, czy wierzyciel przystanie na taką propozycję jednak jej obecność w korespondencji dobrze świadczy o dłużniku.

Kolejnym rozwiązaniem jest rozmowa z właściwym wychowawcą na temat płatnej pracy w zakładzie karnym. Jeśli uda się ją uzyskać, zarobione środki lub ich część zakład może wysyłać na poczet zaległości w czynszu, albo spłaty długu.

Może Cię zainteresować artykuł: Oddłużanie nieruchomości - praktyczne sposoby 2024

Zadłużenie nieruchomości pozostawionej na wolności – możliwości rozwiązania

Osoba osadzona w zakładzie karnym ma możliwość złożenia wniosku o dodatek mieszkaniowy będący częściowym dofinansowaniem czynszu. Pomoc taka przysługuje osobom w trudnej sytuacji materialnej, zależy od metrażu mieszkania i wysokości osiąganych dochodów. Dodatek może zostać przyznany nawet wtedy gdy mieszkanie jest już zadłużone.

Jeśli osoba osadzona ma kontakt z kimś zaufanym, może zdecydować o wynajmie. Ale jeśli mówimy o mieszkaniu komunalnym, w pierwszej kolejności trzeba się zwrócić do właściciela mieszkania – w tym wypadku do gminy – o zgodę na takie rozwiązanie.

Gdy wszystkie metody zawiodą, nie warto czekać na pismo o eksmisji. Właściciel zadłużonego mieszkania przebywający w zakładzie karnym ma jeszcze możliwość uciec od długu i wyjść na swoje sprzedając lokal. Za uzyskane środki przeprowadzi się do mniejszego mieszkania, o ile transakcja zostanie przeprowadzona szybko i bezpiecznie. Ale doprowadzenie do takiej sytuacji na własną rękę może być trudne. Pośrednik, ani biuro nieruchomości nie są tu rozwiązaniem i jedynym wyjściem może okazać się współpraca ze skupem. Wystarczy skorzystać z prawa do rozmów telefonicznych i nawiązać z nami kontakt. Zajmiemy się całą resztą.

Sprzedaż nieruchomości z zakładu karnego – podsumowanie

Osoby odbywające karę pozbawienia wolności mają prawo do dysponowania swoim majątkiem, obejmuje ono także decyzje dotyczące sprzedaży posiadanych nieruchomości oraz udziałów w nieruchomościach. W przypadku sprzedaży nieruchomości przez osobę przebywającą w zakładzie karnym, obsługa prawna sytuacji wygląda tak samo jak przy transakcjach przeprowadzanych na wolności, a więc wymaga sporządzenia aktu notarialnego. Procedury tej dopełnia się dzięki możliwości wyjazdowych czynności notarialnych, dokonywanych zgodnie interpretacją przepisów Prawa o Notariacie w tak zwanych szczególnych okolicznościach oraz w zgodzie z regulaminem wewnętrznym danej jednostki penitencjarnej. Najłatwiejsze do przeprowadzenia transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby przebywające w zakładzie karnym są sytuacje, w których decyzja o sprzedaży została podjęta jeszcze przed osadzeniem właściciela w więzieniu, a związane z nią procesy przygotowane i przynajmniej częściowo wdrożone, jak również sprzedaż udziałów w nieruchomości. Z racji ograniczeń związanych z pobytem w zakładzie karnym sprzedaż mieszkania na własną rękę jest dość trudna, dodatkowe kłopoty mogą dotyczyć kondycji prawnej oraz zadłużenia zaplanowanej do sprzedania nieruchomości. W takich wypadkach najszybszą i zarazem najbezpieczniejszą drogą sprzedania nieruchomości należącej do osoby odbywającej karę pozbawienia wolności jest współpraca z profesjonalnym skupem nieruchomości. Największą zaletą decyzji o zaangażowaniu skupu nieruchomości w kupno posiadanej nieruchomości w przypadku przebywania w zakładzie karnym jest bezpłatna opieka prawna nad okolicznościami towarzyszącymi transakcji.