Artykuł zaktualizowano: 01.12.2025
Chcesz sprzedać mieszkanie lub dom z kredytem hipotecznym? To możliwe, ale bez znajomości kluczowych kroków i formalności możesz napotkać komplikacje. W tym przewodniku przedstawiamy krok po kroku, jak sprzedać nieruchomość z kredytem, zapewniając bezpieczeństwo transakcji.
Dzięki temu poznasz dokładną kwotę, jaką musisz uregulować, zanim bank zwolni hipotekę z księgi wieczystej.
Możesz to zrobić na kilka sposobów:
Idealna sytuacja to taka, w której wartość nieruchomości jest wyższa niż pozostała kwota kredytu.
Nie wiesz ile warta jest Twoja nieruchomość?
Skontaktuj się z nami, nasz ekspert wyceni Twoją nieruchomość w 24h.
To tzw. ujemny kapitał własny.
W takiej sytuacji możesz:
Zrób zdjęcia nieruchomości i wystaw ogłoszenie na portalach. W ogłoszeniu koniecznie podaj stan prawny mieszkania oraz informację o hipotece - to standard i nie wpływa negatywnie na sprzedaż.
Nie. Kupujący prędzej czy później i tak dowie się o obciążeniu, ponieważ widnieje ono w księdze wieczystej. Zatajenie tej informacji może skutkować utratą wiarygodności lub nawet zerwaniem negocjacji.
Gdy znajdziesz kupca i obie strony są zdecydowane, kolejnym krokiem jest podpisanie umowy przedwstępnej sprzedaży. To dokument, który zabezpiecza zarówno sprzedającego, jak i kupującego oraz ustala warunki transakcji.
W umowie powinny znaleźć się m.in.:
Taka umowa często podpisywana jest u notariusza, co daje dodatkową ochronę - w razie wycofania się jednej ze stron druga ma podstawy do dochodzenia swoich praw.
Czy wiesz, że...
Ponad 60% problemów przy sprzedaży nieruchomości z kredytem wynika z niejasnych zapisów w umowie przedwstępnej. Dlatego tak ważne jest, aby umowę przygotował lub sprawdził specjalista, który zadba o poprawne zapisy dotyczące spłaty kredytu, terminów i zasad przekazania środków.
Możesz pobrać przykładową umowę przedwstępną bezpośrednio z naszej strony.
Płatność odbywa się w dwóch etapach i zawsze pod nadzorem notariusza.
Etap płatności | Co się dzieje? | Kto przekazuje środki? |
Umowa przedwstępna | Zadatek / zaliczka | Kupujący → rachunek depozytowy notariusza |
Umowa końcowa (akt notarialny) | Spłata kredytu | Kupujący → bank sprzedającego |
Depozyt notarialny to bezpieczny sposób rozliczenia między stronami transakcji. Kupujący wpłaca pieniądze na rachunek notariusza, który przekazuje je sprzedającemu dopiero po spełnieniu warunków umowy - np. spłacie kredytu lub przeniesieniu własności.
Nie jest obowiązkowy, jednak to najbezpieczniejsze rozwiązanie, szczególnie gdy mieszkanie jest obciążone hipoteką.
Po uregulowaniu zadłużenia bank wystawia zaświadczenie o całkowitej spłacie oraz zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Ta zgoda jest potocznie nazywana promesą wykreślenia hipoteki.
Promesa jest pisemnym, oficjalnym zobowiązaniem banku do zwolnienia hipoteki z księgi wieczystej (wykreślenia wpisu) natychmiast po otrzymaniu pełnej spłaty kredytu. Promesa zawiera kluczowe dane, takie jak:
Takie zaświadczenie wystawia bank na wniosek kredytobiorcy. Wniosek możesz złożyć:
To dokument, który będzie potrzebny u notariusza i w sądzie wieczystoksięgowym.
Warto wiedzieć
Warto poprosić bank, aby w zaświadczeniu jasno wskazał numer księgi wieczystej oraz wyraźnie napisał „wyrażamy zgodę na wykreślenie hipoteki” - to ułatwi pracę notariuszowi i przyspieszy procedurę w sądzie.
To moment finalizacji transakcji. Nowy właściciel uzyskuje prawo własności, a środki zostają przekazane zgodnie z ustaleniami z bankiem i notariuszem.
Ostatni krok to złożenie wniosku o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
Zrobisz to w sądzie właściwym dla położenia nieruchomości, załączając:
Po kilku tygodniach nieruchomość jest już wolna od zobowiązań.
Po wykreśleniu hipoteki nieruchomość jest już wolna od zobowiązań, ale to nie koniec formalności. Jeśli uzyskałeś dochód ze sprzedaży mieszkania, musisz jeszcze rozliczyć transakcję w Urzędzie Skarbowym. Możesz także zapoznać się z wytycznymi bezpośrednio na stronie rządowej: Rozliczenie ze sprzedaży domu lub mieszkania - podatki.gov.pl.
Jeśli zależy Ci na czasie, skorzystaj z pomocy skupu nieruchomości. Dzięki takiej współpracy unikasz błędów formalnych i stresu.
Profesjonalny skup pomoże Ci sprzedać mieszkanie z kredytem nawet w kilka tygodni, dbając o bezpieczeństwo i zgodność z prawem.
Sprzedaż mieszkania z kredytem wiąże się z następującymi opłatami dodatkowymi:
Sprawdź wszystkie dokumenty potrzebne do zakończenia transakcji sprzedaży.
W większości przypadków nie jest wymagana zgoda banku na wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego. Możesz więc sprzedać mieszkanie i spłacić kredyt z uzyskanych środków bez dodatkowych formalności.
Jednak istnieją wyjątki, w których bank może wymagać takiej zgody lub dodatkowego potwierdzenia:
Dlatego przed rozpoczęciem sprzedaży warto poprosić bank o zaświadczenie o saldzie kredytu oraz informację, czy wcześniejsza spłata wymaga zgody. Dzięki temu unikniesz niepotrzebnych opóźnień i będziesz wiedzieć, jak zaplanować transakcję krok po kroku.
Jak pomogliśmy
Pani Monika i Pan Artur zdecydowali się na rozwód, ale jednym z głównych problemów był wspólny kredyt hipoteczny wzięty na dom. Nie mogli dojść do porozumienia w kwestii podziału zadłużenia, co znacznie utrudniało sytuację. Skontaktowali się z nami, a my pomogliśmy im sprawnie sprzedać nieruchomość, ustalając sposób spłaty kredytu i podział zadłużenia. Dzięki naszej pomocy proces sprzedaży przebiegł szybko, bez zbędnego stresu, a oboje mogli rozpocząć nowy rozdział w życiu, pozbywając się finansowych obciążeń.
Michał Olejarski, ekspert ds. nieruchomości
Przy sprzedaży mieszkania z hipoteką mogą pojawić się sytuacje, w których transakcja będzie utrudniona lub niemożliwa do przeprowadzenia:
Sprzedaż nieruchomości, która jest obciążona kredytem hipotecznym zaciągniętym w obcej walucie (np. frank szwajcarski, euro), niesie ze sobą dodatkowe ryzyko walutowe.
W dniu spłaty zadłużenie banku zostanie przeliczone według aktualnego kursu walutowego. Jeśli na skutek niekorzystnych zmian kursu okaże się, że kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości jest niższa niż pozostałe obciążenie kredytowe, to Ty jako zbywca musisz dopłacić różnicę z własnych środków.
W takiej sytuacji kluczowe jest posiadanie promesy wykreślenia hipoteki z wyraźnie wskazaną kwotą w walucie obcej oraz stałe monitorowanie kursu przed dniem finalizacji transakcji.
Sprzedaż mieszkania lub domu z kredytem hipotecznym w 2025 roku nie musi być trudna. Rynek nieruchomości się zmienia, procedury bankowe są coraz bardziej przejrzyste, a nowoczesne narzędzia i wsparcie ekspertów pozwalają sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką szybko i bez stresu.
Jeśli planujesz sprzedać mieszkanie z kredytem lub potrzebujesz szybkiego rozwiązania swojej sytuacji finansowej - skontaktuj się z nami. Zespół CSN Atrium specjalizuje się w skupie nieruchomości za gotówkę, także tych z kredytem. Pomożemy Ci przeprowadzić transakcję szybko, bezpiecznie i z gwarancją najlepszej oferty na rynku.
autor artykułu
Radosław Zacha
Radosław Zacha – od lat zajmuje się rozwiązywaniem spraw problematycznych nieruchomości. W Atrium Nieruchomości ma na swoim koncie kilkanaście tysięcy zgłoszeń, dzięki czemu doskonale zna realia rynku i potrafi skutecznie doradzać osobom stojącym przed trudnymi decyzjami dotyczącymi sprzedaży czy wyceny mieszkań oraz domów.
Wypełnij formularz, a otrzymasz gotową wycenę nieruchomości.
