Jak sprzedać odziedziczoną nieruchomość w 2024 roku? Specjaliści odpowiadają!

Na ogół nie ma problemu ze zbyciem nieruchomości otrzymanej w spadku, choć jak w każdej dziedzinie trafiają się sytuacje wyjątkowe. Dla lepszej perspektywy zagadnienia sprzedaży odziedziczonego mieszkania, domu, albo działki, specjaliści z Centrali Skupu Nieruchomości „Atrium” przygotowali niniejszy artykuł.

Zawiera on najważniejsze dane dotyczące okoliczności sprzedaży mieszkania które można dostać w spadku. Porusza też kwestie formalności związanych ze sprzedażą odziedziczonej nieruchomości i możliwości uniknięcia podatku dochodowego. Podobnie dotyka problemu sprzedaży mieszkania w sytuacji, gdy spadkobierców jest więcej.

Spis treści

Jak sprzedać odziedziczone mieszkanie – sytuacja dziedziczenia mieszkania własnościowego

Normy regulujące sytuację dziedziczenia majątku wynikają z ustaleń kodeksu cywilnego. Odnosi się to również do dziedziczenia nieruchomości. Gdy umiera jej właściciel, wówczas działka, dom, lub mieszkanie zostają przekazane spadkobiercom – testamentowym, albo ustawowym. Na ogół spadkobiercami zostają członkowie najbliższej rodziny, może się jednak zdarzyć, że ostatnia wola wyrażona testamentem rozdysponowuje schedę w inny sposób i wskazuje inne osoby.

Jeśli spadkodawca nie pozostawił po sobie testamentu, wówczas możemy mieć do czynienia z dziedziczeniem ustawowym. Pozostawioną nieruchomość dziedziczą w pierwszej kolejności małżonek oraz dzieci. Jeśli spadkodawca nie miał dzieci i był stanu wolnego, wówczas spadkobiercami mogą być rodzice, rodzeństwo, a następnie pasierbowie, albo dziadkowie. Co ważne, każdy spadkobierca może zadecydować o odrzuceniu spadku. Oprócz tego, w przypadku gdy nie znajdą się żadni spadkobiercy, pozostawiona nieruchomość zostaje przejęta przez gminę, albo Skarb Państwa.

Jak sprzedać odziedziczone mieszkanie – kilka słów wprowadzenia

Jeśli nie ma uprawnionych do spadku poza jedną osobą, wówczas sytuacja jest prosta. Ale może się zdarzyć, że będzie kilku spadkobierców i wówczas każdy z nich ma swój udział w pozostawionej nieruchomości. Oznacza to, że jeśli pojawi się temat sprzedaży odziedziczonej nieruchomości to każdy z nich musi się na nią zgodzić. Jednak bardzo często pozostawiona nieruchomość staje się zarzewiem sporów i kłótni między spadkobiercami, bez względu na swoją wartość. Z tego powodu, jeśli chcemy przeprowadzić sprzedaż odziedziczonego mieszkania to w pierwszej kolejności spadek należy formalnie nabyć.

Jak sprzedać odziedziczone mieszkanie – konieczność potwierdzenia nabycia spadku drogą notarialną i sądową

Jak wspomnieliśmy, odziedziczoną nieruchomością można dysponować dopiero wówczas, gdy się uzyska potwierdzenie nabycia spadku. Potwierdzenie takie ma postać dokumentu, który można uzyskać na dwa sposoby:

• w kancelarii notarialnej
• drogą postępowania sądowego

Najszybszym sposobem nabycia spadku jest notarialne poświadczenie dziedziczenia. Wystarczy jedna wizyta u notariusza, jednak pod warunkiem, że w kancelarii stawią się jednocześnie wszyscy spadkobiercy, zarówno testamentowi jak i urzędowi. Jak można się domyślić, muszą oni wyrażać zgodność w kwestii podziału spadku, toteż gdy podczas spotkania dojdzie do jakichś nieporozumień, albo zebrani nie będą w stanie się dogadać, notariusz nie przygotuje poświadczenia.

Co można zrobić w takiej sytuacji?

Nabycie spadku może się dokonać na drodze sądowej, a procedura polega na złożeniu wniosku wraz z wymaganymi dokumentami w sądzie rejonowym. Kto może złożyć taki wniosek? Otóż każdy ze spadkobierców, po upływie sześciu miesięcy od momentu otwarcia spadku, albo od złożenia oświadczenia o odrzuceniu, tudzież przyjęciu spadku.

Po przeprowadzeniu postępowania sąd wydaje postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku. Jeśli do tego dojdzie, to po uprawomocnieniu postanowienia można dokonać zmian w księdze wieczystej i sprzedać odziedziczoną nieruchomość.

Z prawnego punktu widzenia nie ma właściwie różnicy, czy spadkobierca dysponuje notarialnym aktem poświadczenia dziedziczenia, czy prawomocnym postanowieniem sądu – oba dokumenty mają taką samą moc, a tym samym mogą posłużyć do zrealizowania sprzedaży odziedziczonej nieruchomości. Prostsza i mniej czasochłonna jest wizyta u notariusza, ale nie zawsze można skorzystać z tej możliwości. Z kolei postępowanie sądowe trwa dłużej, ale za to będzie tańsze. Poza tym nie ma konieczności, by wszyscy spadkobiercy stawili się przed sądem. Oba rodzaje dokumentów potwierdzają zaś osobę spadkobiercy, liczbę spadkobierców i ich udziały w spadku.

Może Cię zainteresować: Jak uzyskać akt własności nieruchomości - Kompletny przewodnik krok po kroku

Jak sprzedać odziedziczone mieszkanie – okoliczności sprzedaży mieszkania ze spadku

Transakcję sprzedaży odziedziczonej nieruchomości można przeprowadzić zaraz po formalnym nabyciu spadku. Otrzymanie dokumentu potwierdzającego prawo do spadku pozwala na dokonanie zmian w księdze wieczystej, czyli aktualizację danych właściciela. Gdy spadkobierca figuruje w księdze wieczystej jako nowy właściciel, wówczas może nastąpić sprzedaż odziedziczonej nieruchomości.

Opisane powyżej rozwiązania pozwalające na zbycie odziedziczonego mieszkania, lub domu dotyczą mniej kłopotliwych okoliczności. Jak jednak postąpić, jeśli daną nieruchomość dziedziczy jednocześnie kilka osób? Może się przecież zdarzyć, że nie będzie między nimi zgody co do sprzedaży nieruchomości, a jeśli choć jedna osoba stanie na stanowisku sprzeciwu, należy wówczas podjąć odpowiednie kroki. Wspomnimy o nich w dalszej części niniejszego artykułu, na razie jednak zwróćmy uwagę na kilka innych kwestii.

Planując sprzedaż nieruchomości ze spadku trzeba pamiętać o podatku dochodowym od sprzedaży. Jeśli na przykład spadkobierca sprzedaje mieszkanie w ciągu pięciu lat od chwili nabycia go przez spadkodawcę, wówczas podatek będzie obowiązkowy.

Jak sprzedać odziedziczone mieszkanie – ogólne informacje o transakcji sprzedaży

Powody sprzedaży odziedziczonej nieruchomości mogą być różne, niektórym spadkobiercom może zależeć na czasie. Tymczasem procedura zbycia takiego mieszkania, albo domu nie różni się od typowych transakcji charakterystycznych dla rynku nieruchomości. Wizytę u w kancelarii poprzedza skompletowanie dokumentów potrzebnych do sporządzenia aktu notarialnego.

Co to za dokumenty?

• Potwierdzenie prawa do sprzedawanej nieruchomości
• Zaświadczenie z urzędu skarbowego potwierdzające uregulowanie podatku od spadku
• Dokument ze spółdzielni o barku zaległości w opłatach
• Dokument stwierdzający brak osób zameldowanych w sprzedawanym mieszkaniu

Zanim zaczniemy całą procedurę warto się zastanowić nad sposobem sprzedaży odziedziczonego mieszkania. Transakcję można przeprowadzić na kilka sposobów:

1. za pośrednictwem skupu nieruchomości
2. korzystając z usług biura pośrednictwa
3. na własną rękę

Do najważniejszych okoliczności należą tu możliwości i potrzeby właściciela odziedziczonego mieszkania. W przypadku, gdy dysponent nieruchomości mieszka w innym mieście, a zależy mu na czasie oraz na bezpieczeństwie transakcji, wówczas współpraca ze skupem nieruchomości wydaje się bardzo korzystną możliwością.

Rozwiązanie kooperacji ze skupem nieruchomości ma kilka wyjątkowo korzystnych zalet. W pierwszej kolejności odpada inwestycja związana z remontem, czy modernizacją mieszkania. Znika też konieczność przygotowania mieszkania do prezentacji, zaś w przypadku gdy nieruchomość znajduje się w jednym mieście, a spadkobierca mieszka w innym (albo za granicą), nie trzeba angażować swojego czasu w podróże i spotkania z potencjalnymi kupcami. Spadkobierca planujący sprzedaż odziedziczonego mieszkania nie musi też martwić się o sprzątanie, ani inne obowiązki związane z utrzymaniem nieruchomości.

Trzeba zaznaczyć, że skup nieruchomości jest nabywcą bezpośrednim. Co to znaczy?  
W przeciwieństwie do potencjalnych kupców nie ma swoich wymagań wynikających z oczekiwań i nie gra na zejście z ceny z powodu lokalizacji, albo uciążliwego sąsiedztwa w postaci np. dworca kolejowego, czy piwnego ogródka. Oprócz tego gotowość do transakcji jest w porównaniu do innych kupców natychmiastowa, ponieważ skup dysponuje realnym kapitałem i nie musi czekać na decyzję banku w sprawie kredytu, by przystąpić do transakcji. Dla sprzedającego nieruchomość ze spadku właściciela dogodną okolicznością jest też brak konieczności umieszczania na internetowych portalach nieruchomości płatnych ogłoszeń z ofertą, ani odbierania telefonów od potencjalnych kupców o niewygodnych porach takich jak późne wieczory, czy wczesne poranki (zwłaszcza w dni wolne od pracy).

Biorąc pod uwagę okoliczności towarzyszące przygotowaniu transakcji sprzedaży odziedziczonej nieruchomości, współpraca ze skupem nieruchomości jest komfortowym rozwiązaniem – korzystnym finansowo i oszczędnym w kwestii czasu. Przeprowadzenie wszystkich związanych z transakcją formalności nie zajmuje na ogół więcej niż kilka dni, a przedstawiciele skupu nie dość, że pomagają we wszystkich procedurach to jeszcze oferują wsparcie swojego prawnika. To chyba najdogodniejsza sytuacja umożliwiająca sprawną i szybką sprzedaż odziedziczonej nieruchomości, przy czym warto pamiętać że profesjonalni kontrahenci ze skupu działają na terenie całej Polski nie ma więc kłopotu, gdy mieszkamy w Białymstoku, sprzedajemy mieszkanie we Wrocławiu, a transakcję obsługuje biuro w Szczecinie.  

Zainteresował Cię temat sprzedaży mieszkania poprzez skup? Zajrzyj tu: Skup nieruchomości - czy to rzeczywiście się opłaca?

Jak sprzedać odziedziczone mieszkanie – sytuacja obecności kilku spadkobierców

Wspomnieliśmy wcześniej o sytuacji, w której chodzi o sprzedaż odziedziczonej nieruchomości ale spadkobierców jest kilku. Przeprowadzenie transakcji jest możliwe dopiero wówczas, gdy wszystkie zaangażowane osoby wyrażą zgodę na sprzedaż mieszkania ze spadku. W przypadku zgodności wszystkich zainteresowanych trzeba przygotować potrzebne dokumenty i zorganizować na okoliczność podpisania umowy spotkanie u notariusza. Przypomnijmy, iż ważne jest by w kancelarii byli obecni wszyscy spadkobiercy. Oczywiście, nie zawsze jest to możliwe, ale prawo przewiduje taką sytuację i osoby, które z jakichś powodów nie mogą przybyć na spotkanie osobiście mogą skorzystać z opcji udzielenie pełnomocnictwa wybranej osobie. Co ważne, pełnomocnik może reprezentować jedną, albo wszystkie biorące udział w spadku osoby.

W przypadku gdy transakcja sprzedaży odziedziczonego mieszkania dojdzie do skutku, wówczas po dopełnieniu wymaganych przepisami formalności, uzyskane pieniądze zostają rozdzielone między spadkobierców według przyznanych im udziałów, określonych przez testament, albo przepisy spadkowe. Ale co w sytuacji, gdy spadkobiercy nie będą jednomyślni i do porozumienia nie dojdzie? Konieczne może być założenie sprawy sądowej. Postępowanie w sądzie jest jednak kosztowne, a do tego może się ciągnąć nawet kilka lat.

Jak sprzedać odziedziczone mieszkanie – co robić gdy pozostali spadkobiercy nie zgadzają się na sprzedaż?

Sytuacja staje się skomplikowana gdy nie ma zgody spadkobierców – możliwość sprzedaży mieszkania zostaje zablokowana. Istnieją jednak rozwiązania pozwalające zniwelować kwestię współwłasności. W sądzie można przeprowadzić dział spadku. Sąd w odpowiednim postępowaniu podzieli schedę, a poszczególne składniki pozostawionego majątku przyzna kolejnym spadkobiercom na wyłączność. Trzeba tu pamiętać, że równy podział majątku nie zawsze jest możliwy, dlatego spadkobiercy zostają zobowiązani przez sąd do dokonania dopłat, albo spłat.

Jeśli pozostawiona nieruchomość interesuje spadkobiercę i ten chce ją przejąć, musi to zgłosić w sądzie. Jeśli sąd uzna jego wolę i przychyli się do wniosku, wówczas przyznając mu mieszkanie zasądzi jednoczesną spłatę pozostałych spadkobierców. Co się jednak stanie, jeśli spadkobiercy nie pozwolą na przyznanie spornej na ogół nieruchomości żadnemu z nich? No cóż, rozwiązanie będzie tylko jedno – sąd podejmie decyzje o sprzedaży nieruchomości na licytacji komorniczej, co jest bardzo niekorzystne. Dlaczego?  
Licytacje komornicze mają to do siebie, że zbywają obejmowane dobra znacznie poniżej ich wartości i dotyczy to również nieruchomości. Do tego dochodzą koszty aukcji i wynagrodzenie komornika. Pozwala to zrozumieć dlaczego spadkobiercy powinni dążyć do porozumienia – jest to dla nich po prostu najkorzystniejsze wyjście.

Nasi specjaliści polecają artykuł: Powstrzymać licytację nieruchomości 2024

Przed dokonaniem przez sąd wspomnianego działu spadku, każdy ze spadkobierców swobodnie dysponuje swoim udziałem w schedzie. Oznacza to iż może zbyć swój udział – odpłatnie, albo nieodpłatnie – dowolnej osobie, która zechce taki udział kupić. Jest to dość często wybierana możliwość pozbycia się współwłasności oraz udziału, które mogą być uznawane za kłopotliwe. Co ważne, do sprzedaży udziału nie jest potrzebna zgoda innych spadkobierców, a więc w przypadku braku zgody między nimi odpada strata czasu jaką jest czekanie na rozstrzygnięcie sprawy w sądzie.

Jak sprzedać odziedziczone mieszkanie – sprawa podatku dochodowego

W przypadku decyzji o sprzedaży nieruchomości trzeba pamiętać o kwestii podatku dochodowego. Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości 2024 to 19% zysku ze sprzedaży. Należność trzeba będzie zapłacić, o ile nie minęło 5 lat od chwili nabycia nieruchomości (względnie wybudowania jej) przez spadkodawcę.

W większości wypadków określony przez przepisy podatkowe czas minął zanim domy, lub mieszkania stały się częścią spadku, toteż spadkobiercy na ogół nie muszą się martwić podatkiem od sprzedaży odziedziczonej nieruchomości. Ale czasem się zdarza, że mieszkanie zostało kupione tuż przed śmiercią, np. gdy ktoś odchodzi nagle, z powodu wypadku, czy powikłań zdrowotnych. W takich okolicznościach można poczekać aż upłynie te ustawowe 5 lat żeby uniknąć fiskusa albo – co zabierze mniej czasu – skorzystać z ulgi mieszkaniowej co pozwoli ochronić się przed podatkiem, albo znacznie zmniejszyć ustawową należność zmniejszyć. Na czym to polega? Otóż jeśli w ciągu 3 lat od sprzedaży odziedziczonej nieruchomości kupimy jakąś inną w celu realizacji swoich celów mieszkaniowych, to przysługuje nam ulga podatkowa. Zakupem może być działka budowlana, dom, lub mieszkanie. Oprócz tego pieniądze ze sprzedaży nieruchomości ze spadku można także przeznaczyć na remont.

Zanim podejmiemy decyzję o sprzedaży odziedziczonej nieruchomości trzeba przeanalizować jej sytuację podatkową oraz stan prawny. Ponieważ taka analiza wymaga pewnej dokładności i zarazem znajomości odpowiednich przepisów, najlepiej skorzystać z usług doradcy podatkowego, lub prawnika. Specjaliści obeznani z okolicznościami prawnymi mogą podpowiedzieć jak uniknąć pewnych opłat. Warto pamiętać, że skupy nieruchomości obsługujące oferty sprzedaży odziedziczonego mieszkania zawsze proponują w podobnych sytuacjach wsparcie swoich ekspertów.

Jak sprzedać odziedziczone mieszkanie – kwestia podatku spadkowego

Obok podatku dochodowego spadkobiercy muszą się na ogół liczyć z jeszcze jedną należnością, choć nie jest ona związana bezpośrednio ze sprzedażą odziedziczonego mieszkania – mowa o podatku od spadku. Wysokość tego podatku zależy od stopnia pokrewieństwa ze spadkodawcą oraz od wartości spadku.

W perspektywie podatku od spadku wyróżnia się aktualnie trzy grupy podatkowe – dla każdej z nich wysokość należności jest inna, różnią się też między sobą kwotą wolną od podatku. Jak to wygląda dokładnie?

Najbliżsi zmarłego są zwolnieni z podatku, do tej grupy należy małżonek, wstępni, zstępni, rodzeństwo, pasierbowie, ojczym oraz macocha. Jednak wszystkie wymienione osoby mają obowiązek złożenia w urzędzie skarbowym formularza SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy od uzyskania spadku. Można to zrobić osobiście, za pośrednictwem poczty, albo drogą elektroniczną.

Pozostali spadkobiercy składają zeznanie podatkowe w ciągu miesiąca od zaistnienia obowiązku podatkowego, a następnie czekają na decyzję o wysokości należności, którą będą musieli zapłacić.

Zapraszamy do przeczytania artykułu: Czy można uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości - praktyczny przewodnik

Jak sprzedać odziedziczone mieszkanie – co warto zapamiętać

Próbując streścić poruszone w niniejszym artykule zagadnienia przypomnijmy najważniejsze:

• W przypadku chęci sprzedaży odziedziczonego mieszkania w pierwszej kolejności należy pamiętać o konieczności potwierdzenia swoich praw do spadku. Dokument ów możemy uzyskać za pośrednictwem notariusza, albo sądu.  
   
• Kolejnym krokiem jest aktualizacja danych w księdze wieczystej.  
   
• Trzeba pamiętać o skompletowaniu niezbędnej dokumentacji potrzebnej do poświadczenia praw do spadku przez sąd, bądź kancelarię notarialną.  
   
• Jeśli poza nami są jeszcze inni spadkobiercy, a sprawę załatwiamy u notariusza, wówczas konieczne będzie stawiennictwo wszystkich zainteresowanych w jednym, wspólnym terminie.  
   
• Istnieje możliwość udzielenia pełnomocnictwa któremuś ze spadkobierców, albo osobie spoza tego grona, która będzie reprezentować interesy jednego, lub więcej zainteresowanych.  
   
• Jeśli między spadkobiercami nie będzie zgody, a co za tym idzie – porozumienia co do podziału schedy, wówczas przeprowadza się w sądzie dział spadku. W niektórych sytuacjach spadkobierca wybiera możliwość sprzedaży udziałów w odziedziczonej nieruchomości.  
   
• Chociaż sprzedaż mieszkania ze spadku można przeprowadzić w dowolnym momencie, należy pamiętać, iż w niektórych sytuacjach przepisy nakładają na nas obowiązek zapłaty podatku od dochodu ze sprzedaży. Aktualnie, czyli w 2024 roku podatek dochodowy od sprzedaży odziedziczonego mieszkania wynosi 19% dochodu ze sprzedaży.