Artykuł zaktualizowano: 12.11.2025
Potocznie uważa się, że zakup mieszkania w kamienicy to dobra inwestycja - przede wszystkim dlatego, że zabudowa centrów dużych miast to w znacznej mierze właśnie kamienice, a więc lokal w takim budynku to zazwyczaj świetna lokalizacja. Jednocześnie to także zabudowa śródmiejska i niezbyt atrakcyjne kwartały, albo całe dzielnice określane mianem „nieciekawych”. Dodajmy do tego regularny brak miejsc parkingowych, charakterystyczne dla kamienic wady architektoniczne, kłopoty pod względem prawnym, a w wielu miejscach problem z modernizacją tam, gdzie dany budynek podlega administracji lokalnego konserwatora zabytków.
Wiedząc o tym rozumiemy, że zastanawiając się nad zakupem mieszkania w kamienicy trzeba zachować dystans i zdrowy rozsądek. Nastrojowe lokale zlokalizowane w budynkach z klimatem położonych blisko centrum, albo dobrze z nim skomunikowane, to tylko jedna strona medalu. Co więc należy sprawdzić planując zakup mieszkania w kamienicy i co wziąć pod uwagę ustalając cenę w przypadku sprzedaży takiej nieruchomości? Specjaliści CSN „Atrium” odpowiadają na te pytania w poniższym artykule.
Zacznijmy od ciekawostki, a mianowicie od tego, że pojęcie kamienicy nie należy do wyraźnie zdefiniowanych, a więc nie ma czegoś takiego jak kamienica standardowa. Po prostu przyjmuje się, że jest to budynek należący do miejskiej zabudowy, co najmniej jednopiętrowy, należący zwykle do całego szeregu podobnych domów.
Oprócz tego, w rozumieniu ogólnym kamienica to starszy budynek, czyli wybudowany w ubiegłym wieku, często przed II wojną światową, albo w latach powojennych - stąd potoczne określenie „stare budownictwo”. Zdarzają się też kamienice wybudowane w latach 70-tych ubiegłego wieku, zaprojektowane jako plomby w zabudowie, wstawione po wyburzonych budynkach zbyt zniszczonych by można je odremontować, albo zapełniające puste miejsca.
Zainteresowanie mieszkaniami w kamienicach należy do okresowych trendów w nieruchomościach. Pojawiają się one wraz z rozrostem aglomeracji miejskich, których centra stają się coraz bardziej rozległe, sukcesywnie wchłaniając tereny śródmiejskie. Gdy infrastruktura i oferta usług dotrze w ich rejon, mieszkania w kamienicach zaczynają ponownie zyskiwać na wartości.
Podręcznikowym przykładem takiej sytuacji jest jedna z turystycznych atrakcji Londynu, mianowicie Camden Town. Była to kiedyś dzielnica leżąca na uboczu lokalnych procesów społecznych i biznesowych, zamieszkana głównie przez artystów, freelancerów, przedstawicieli wolnych zawodów, bohemę i outsiderów.
W latach 80-tych ubiegłego wieku dobrze zarabiający i zatrudnieni w biurach w centrum Londynu młodzi ludzie, którym udało się odnieść wymierny sukces finansowy nie szukali mieszkań, ani domów na przedmieściu, skąd mieliby do pracy dość daleko, zamiast tego interesowali się mieszkaniami na Camden.
Dzielnica, o której mówimy miała opinię ciekawej, malowniczej i „klimatycznej”. Nabywcy tutejszych mieszkań, po przeprowadzeniu się tutaj mogli pokazywać swoim przyjaciołom i znajomym, że chociaż są managerami w korporacjach, czy bezwzględnymi urzędnikami towarzystw ubezpieczeniowych i banków, to w gruncie rzeczy są „wyluzowanymi gośćmi” bo mieszkają na Camden i bratają się z lokalną bohemą. Jednak wraz z coraz większą liczbą takich inwestorów, zaczęło się zmieniać oblicze całej dzielnicy.
Bogatsi mieszkańcy dzielnicy, która wcześniej nie budziła zainteresowania biznesu przyciągnęli za sobą droższe sklepy, lokale gastronomiczne o wyższym standardzie i punkty usługowe nakierowane na bardziej wymagającego klienta, które zaczęły wypierać lokalnych rzemieślników. Wraz z nimi przyszli specjaliści branży budowlanej, którzy zaczęli się uczyć panującego na Camden standardu architektonicznego oraz metod przekształcania go na potrzeby nowych lokali użytkowych. Równolegle do tego procesu, grunty poszczególnych kwartałów zaczęły drożeć, co przyciągnęło inwestorów z branży nieruchomości, wykupujących całe budynki, a potem regiony.
Mieszkania podrożały, skoczył też koszt ich utrzymania. Artyści i outsiderzy zaczęli opuszczać dzielnicę szukając dla siebie tańszych mieszkań na nowych obrzeżach. Rzemieślnicy sprzedawali swoje warsztaty, które inwestorzy przekształcali w sklepiki, galerie i restauracje. Finalnie z dawnego klimatu Camden Town pozostała tylko legenda, a dzielnica jest dziś atrakcją turystyczną, gdzie mieszkać mogą wyłącznie osoby sytuowane powyżej pewnego poziomu budżetowego.
Znając historię Camden Town w Londynie możemy powiedzieć, że taka ewolucja dzielnic zabudowanych samymi kamienicami powtórzy się, albo już się powtarza w większości polskich aglomeracji. Możemy to obserwować w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie i Bydgoszczy. Co przyciąga inwestorów?
Pierwsze co przychodzi do głowy w związku z mieszkaniami zlokalizowanymi w kamienicach to atrakcyjny metraż. Lokale w starym budownictwie to powierzchnia większa niż w nowszych standardach i do tego unikalne układy pomieszczeń, niespotykane w nowych inwestycjach. Już tylko to jest powodem, dla którego mieszkanie w kamienicy jest nie tylko inwestycją w atrakcyjną nieruchomość, ale też w pewien styl życia.
Zanim jednak powiemy o kolejnych zaletach takich nieruchomości, warto będzie wymienić ich wady, ponieważ niektóre z nich zupełnie niwelują te cechy mieszkań w kamienicy, które inwestorzy uważają za zalety.
Na pierwszy plan wysuwa się kwestia problemów z izolacją akustyczną oraz termiczną. Chociaż o mieszkaniu w kamienicy myślimy jako o przykładzie budownictwa solidnego, opartego na nieco innych standardach budowlanych od nowoczesnych nieruchomości to jednak trzeba wziąć pod uwagę kilka spraw.
Po pierwsze, mieszkania w kamienicach (zwłaszcza przedwojennych) to niestandardowy metraż. Co za tym idzie, w wielu wypadkach tam, gdzie na jednym piętrze znajdowały się dwa, albo trzy mieszkania, dziś może być ich pięć, albo i więcej. Ściany działowe, dzięki którym zmienił się rozkład lokali to w wielu przypadkach prowizorka o niedostatecznej izolacji akustycznej.
Nie znaczy to, że kupując takie mieszkanie narażamy się na hałaśliwych sąsiadów. Równie dobrze drugiego wieczoru pobytu na nowym lokalu możemy zostać odwiedzeni przez leciwą sąsiadkę, kategorycznie żądającą ściszenia telewizora, choć w naszym odbiorze nie jest on jakoś specjalnie głośny. Jeśli do tego dojdzie, zachodzi wysokie prawdopodobieństwo, że sąsiadka sporo już o nas wie, bo dzięki cienkim ścianom miała już okazję podsłuchać kilka naszych rozmów.
Inne możliwości problemów z izolacją to stare szkoły budownictwa, czyli ściany z cegieł i stropy z drewna, izolowane słomą. Pamiętajmy, że stare budownictwo w czasach gdy było jeszcze młode nie zawsze powstawało z myślą o majętnych rodzinach (bo są i takie kamienice, faktycznie bardzo solidne i funkcjonalne), a bardzo często miało charakter komunalny, albo socjalny. Oto przykładowa lista wad mieszkań w kamienicy:
| Kategoria | Opis problemu |
| Izolacja akustyczna | Ściany działowe w starszych kamienicach często mają niedostateczną izolację akustyczną, co prowadzi do słyszalności dźwięków z sąsiednich mieszkań. |
| Izolacja termiczna | Kamienice, szczególnie te przedwojenne, mogą mieć słabą izolację termiczną, co skutkuje utratą ciepła i wyższymi kosztami ogrzewania. |
| Zmiana układu mieszkań | W wyniku podziału pierwotnych dużych mieszkań na mniejsze, może występować zmniejszenie przestronności i większe zagęszczenie mieszkań na piętrze. |
| Problemy z prywatnością | Cienkie ściany mogą skutkować łatwiejszym podsłuchiwaniem rozmów przez sąsiadów i zakłócaniem prywatności mieszkańców. |
| Hałas od sąsiadów | Ze względu na słabą izolację akustyczną, hałas od sąsiadów, np. od telewizora czy rozmów, może być bardziej dokuczliwy. |
Stare budownictwa nie było dedykowane inwestorom, gabinetom medycyny estetycznej, szkołom tańca, czy centrom konferencyjnym, lecz zatrudnionym w okolicznej fabryce/kopalni/stoczni robotnikom i ich wielodzietnym rodzinom. Aby gdzieś ich pomieścić budowano szybko i często mniej solidnie niż w przypadku wielkiej płyty z lat 70-tych i 80-tych. W rezultacie sporo mieszkań zlokalizowanych w kamienicach boryka się z problemami hałasów z zewnątrz (co przy ruchliwych ulicach jest poważnym problemem) i odgłosami z sąsiednich lokali.
Oczywiście, w przypadku niedostatecznej izolacji od razu nasuwa się myśl o skorzystaniu z usług jakiejś firmy remontowej i zlecenie prac docieplenia i wyciszenia lokalu. Tyle tylko, że w przypadku starego budownictwa niektóre obiekty są pod ochroną konserwatora zabytków, co znacznie i skutecznie ogranicza zakres możliwych do przeprowadzenia na miejscu prac. I chociaż przenikalność akustyczna zależy również od położenia mieszkania – lokale na wyższych piętrach są mniej narażone na hałasy, zwłaszcza w nocy - to i tak dźwięki dochodzące z lokali sąsiadów mogą pozostać nierozwiązywalnym problemem.
Dowiedz się więcej: Sprzedaż mieszkania w kamienicy – co warto wiedzieć?
Kolejną kwestią są koszty związane zarówno z ewentualnymi remontami, jak i utrzymaniem mieszkania w kamienicy. Starsze budynki wymagają konserwacji oraz częstszych renowacji. Obok kwestii izolacji termicznej i akustycznej warto pamiętać, jak złożoną i drogą sprawą może być np. wymiana instalacji elektrycznych, przejście z ogrzewania węglem na coś nowocześniejszego (i ekologicznego), remont kanalizacji, czy modernizacja zaopatrzenia w wodę. Wszystkie te prace wiążą się z dużymi wydatkami, nawet tam, gdzie konserwator zabytków nie interesuje się budynkiem.
Warto wziąć również pod uwagę uwarunkowania środowiskowe a mianowicie to, że w wielu miejscach Polski lokale w kamienicach są mieszkaniami bezczynszowymi. Nie tylko dlatego, że mieszkanie bez konieczności utrzymywania administracji i dorzucania się do diet członków zarządu spółdzielni mieszkaniowych wypada taniej. Jest tak również dlatego, że w wielu wypadkach koszty utrzymania takiej nieruchomości są na tyle wysokie, że po odjęciu należności wyznaczonych przez administrację, bilans wychodzi w porównaniu na zero.
Ważna informacja
Kluczowe czynniki warunkujące koszt remontu na rynku wtórnym
Często odwiedzane: Stan fizyczny nieruchomości - kompendium wiedzy
Analizując powyższe informacje jasno widzimy, że przed zakupem mieszkania w kamienicy warto skorzystać z usług jakiegoś rzeczoznawcy, obeznanego z oceną stanu technicznego nieruchomości i najlepiej być po prostu przygotowanym na spore koszty związane z dostosowaniem lokalu do naszych potrzeb.
Kolejnym krokiem zabezpieczenia przez nieudaną inwestycją zakupu mieszkania w kamienicy jest sprawdzenie, czy budynek podlega pod jakąś administrację, jakie są plany przyszłych remontów i jakich prac modernizacyjnych już w budynku dokonano.
Warto też dokonać wywiadu środowiskowego dotyczącego mieszkańców kamienicy. Tam gdzie w budynku znajdują się mieszkania bezczynszowe nie ma czegoś takiego jak odprowadzane do spółdzielni/wspólnoty składki na fundusz remontowy. Oznacza to, że mieszkańcy wspólnie partycypują w kosztach zarówno remontów, jak i utrzymania części wspólnych, np. konserwacji oświetlenia na korytarzach, czy sprzątania schodów, bramy i podwórka.
Wśród sąsiadów mogą się więc znaleźć jednostki aspołeczne, albo zwyczajnie zbyt ubogie (np. osoby starsze), by dorzucać się do remontów. W takiej sytuacji, w przypadku konieczności wymiany dachu po oberwaniu chmury, albo remontu kondygnacji po pęknięciu rury kanalizacyjnej za prace zabezpieczające trzeba będzie założyć za tych, którzy nie mają z czego dać, albo odmawiają uważając że skoro mieszkają na parterze to nieszczelność dachu ich nie dotyczy.
Warto wiedzieć
Najważniejsze punkty w ocenie stanu technicznego budynku:
Może Ci się przydać: Akt notarialny mieszkania i wszystko co się z nim wiąże
Kolejnym mankamentem mieszkania w kamienicy są koszty ogrzewania. Stare instalacje grzewcze mają niską efektywność energetyczną, a większość kamienic nie należy do miejskich sieci centralnego ogrzewania. W wielu miejscach jedynym źródłem ciepła jest piec, toteż po nabyciu takiej nieruchomości stajemy przed perspektywą gruntownego remontu ponieważ przepisy zakładają odchodzenie od ogrzewania węglem. Czym więc go zastąpić?
Przepisy zarówno krajowe, jak i unijne nieustannie się zmieniają a więc systemy wspierane dziś, jutro mogą przestać się podobać ustawodawcom. Dodajmy do tego ceny energii, które w Polsce są aktualnie najwyższe w Europie (gorzej jest tylko w Albanii i Irlandii) i inflację, dzięki którym dylematu „ogrzewanie elektryczne czy gazowe” nie da się rozwiązać myśląc o oszczędnościach.
Dodatkowym problemem przy przechodzeniu z ogrzewania węglem na jakiekolwiek inne są wspomniane powyżej notoryczne kłopoty z izolacją termiczną kamienic. Jak widać, zakup mieszkania w kamienicy może wydawać się atrakcyjną okazją, ale koszty jego modernizacji mogą tę atrakcyjność przekreślić.
Na koniec omówienia możliwych wad zakupu mieszkania w kamienicy wspomnijmy o kwestiach bezpieczeństwa. Wiążą się one z wiekiem instalacji elektrycznych i gazowych w większości budynków. Brak regularnych prac konserwatorskich, zużycie komponentów instalacji i ich niewłaściwe utrzymanie to stałe ryzyko awarii.
Przestarzała infrastruktura jest problemem w większości kamienic. Problemy i awarie występują bardzo często, a oprócz nich mieszkańcy są stale narażeni na wycieki gazu i ryzyko pożaru.
Jako specjaliści branży nieruchomości musimy powiedzieć, że wszystkie wymienione wady mieszkań zlokalizowanych w kamienicach, nie są czymś nie do przejścia, problem nie leży też w kosztach, a jedynie w czasie. Budynek pod opieką konserwatora zabytków da się zmodernizować według odpowiednich wytycznych, proces wymaga jednak zarówno czasu jak i nakładów środków.
Podobnie rzecz się ma z innymi wadami, najwięcej czasu jednak upływa zanim zmieni się środowisko sąsiedzkie, albo postawa właściciela kamienicy. Przy tej okazji jednak musimy jeszcze wspomnieć o problemach prawnych, które też są często występującą wadą opisywanych nieruchomości.
Najczęściej występującymi kłopotami są wady prawne kamienic. Na przykład budynek może mieć kilku właścicieli dysponujących udziałami w nieruchomości. Jeśli udziałowcy nie są zgodni co do zarządzania nieruchomością, kamienica niszczeje. Może się też zdarzyć, że sytuacja własnościowa budynku jest zupełnie niejasna. Istnieje też gorszy scenariusz, mianowicie nabycie kamienicy przez nowego właściciela, który będzie chciał się pozbyć wszystkich mieszkańców, co w skali kraju też nie należy do rzadkości, o czym regularnie donoszą reportaże o „szalonych kamienicznikach” niszczących instalacje i wybijających okna, w celu „wykurzenia” lokatorów.
Przypuśćmy jednak, że trafia się możliwość nabycia mieszkania w kamienicy, budynek nie ma patologicznych mieszkańców, leży niedaleko od centrum, w pobliżu znajduje się podziemny garaż, lokum ma nowe instalacje i spełnia normy energooszczędności, co przekłada się również na niwelację niechcianych hałasów. Dlaczego warto się zdecydować na taki zakup? Przejdźmy do zalet mieszkania w kamienicy.
Przytoczona wcześniej historia ewolucji londyńskiego Camden Town jest czymś, co prędzej czy później czeka każdy kwartał złożony z kamienic. To co dzisiaj może wyglądać na ruinę, w przyszłości musi stać się ekskluzywną nieruchomością w świetnej lokalizacji. Jest to oczywiście długi i kosztowny proces, ale jego finał jest łatwy do przewidzenia i branża nieruchomości doskonale to rozumie, podobnie jak potrzebę mieszkania w miejscu z klimatem, czy posiadania mieszkania w stylowym domu odbiegającym standardami od zwykłych bloków i wielorodzinnych domów deweloperskich.
Styl kamienicy i różnica w standardzie rozplanowania poszczególnych mieszkań to przede wszystkim:
W wielu mieszkaniach spotyka się również charakterystyczne elementy wystroju:
Jeśli chodzi o koszty utrzymania, warto pamiętać, że chociaż mieszkania w kamienicach mogą być droższe przy zakupie, to w wielu przypadkach są tańsze w utrzymaniu. Określenie „mieszkanie bezczynszowe”, dziś modne u deweloperów, pojawiło się po raz pierwszy właśnie w kamienicach - tam, gdzie stan techniczny budynku na to pozwalał.
Ważną zaletą kamienic jest utrzymywanie niskich temperatur w cieplejsze miesiące. Mury z cegieł nie nagrzewają się tak jak betonowe ściany wielkiej płyty, czy beton komórkowy używany w deweloperce obok silikatów i keramzybetonu.
Kolejną zaletą mieszkania w kamienicy jest możliwość przekształcenia go na funkcje komercyjne. Może się zdarzyć, że po kilku latach pomieszkiwania w centrum jakiejś aglomeracji zdecydujemy się na przeprowadzkę na przedmieścia. Lokal można przekształcić na apartament do wynajęcia, albo biuro, lub inny lokal użytkowy.
Pomimo szeregu wad, jakie towarzyszą opisywanym nieruchomościom, po ich dokapitalizowaniu i rozwiązaniu problemów prawnych mieszkania w kamienicach zamieniają się w najdroższe nieruchomości na rynku wtórnym. Przytoczone poniżej przykłady cen pochodzą z roku 2024 z miast, o których powiedzieliśmy powyżej, że w ich kwartałach kamienicznych dokonuje się ta sama ewolucja, co w przytoczonym przykładzie z Londynu.
| Miasto | Lokalizacja | Cena za m² | Średnia cena na rynku | Całkowita cena mieszkania |
| Wrocław | Kamienica 10 minut pieszo od Starego Miasta | 15 000 zł/m² | 12 500 zł/m² | - |
| Kraków | Kamienica z początku XX wieku, Stare Miasto | 18 000 zł/m² | 14 600 zł/m² | 1,2 mln zł |
| Warszawa | Kamienica z lat 30-tych, 38 m² | 25 000 zł/m² | - | Blisko 1 mln zł |
I tak we Wrocławiu mieszkanie w kamienicy położonej 10 minut drogi piechotą od Starego Miasta wycenia się na 15 tys. zł/mkw. Cena ta jest zawyżona pomimo, że lokal nie znajduje się z ścisłym centrum miasta, a średnie ceny nieruchomości na rynku wtórnym plasują się na poziomie 12,5 tys. zł/mkw.
Drugim przykładem jest Kraków. Tu mieszkanie w kamienicy zbudowanej na początku ubiegłego wieku, a zlokalizowanej na Starym Mieście wycenia się na 1,2 mln. zł. Metr lokalu wyceniono na 18 tys. zł przy krakowskiej średniej cen ofertowych na poziomie 14,6 tys. zł/mkw.
Nie możemy też nie wspomnieć o Warszawie, gdzie za 38-metrowe mieszkanie w kamienicy z lat 30-tych ubiegłego wieku zapłacono blisko milion złotych, przy wycenie metra na wartość 25 tys. zł.
Zakup każdej nieruchomości jest poważną inwestycją, którą zawsze należy dokładnie przemyśleć, najlepiej posiłkując się radami doświadczonego rzeczoznawcy. Przykładem mogą być mieszkania zlokalizowane w kamienicach, których ocena wymaga znajomości specyfiki budynków jakimi są kamienice i najlepiej, by przeprowadził ją inspektor budowlany.
Powodem takiego działania jest szereg wad, jakie towarzyszą temu rodzajowi nieruchomości, chociaż z pozoru wszystkie mieszkania w kamienicach wydają się być atrakcyjnymi rozwiązaniami zarówno mieszkaniowymi jak i inwestycyjnymi. Do najczęstszych wad, obok problemów prawnych i braku parkingów należą: niski poziom bezpieczeństwa instalacji, słaba izolacja akustyczna i termiczna, skomplikowana sytuacja społeczna (szczególnie tam, gdzie mieszkania są bezczynszowe), koszty utrzymania i problemy z remontem, lub modernizacją.
Na rynku nieruchomości mieszkania w kamienicach po odpowiednim dokapitalizowaniu i przygotowaniu należą do najdroższych mieszkań na rynku wtórnym. Powodem tego są zalety takich lokali, do których należą niestandardowe metraże, styl utrzymania i na ogół dobra lokalizacja w centrach, lub w pobliżu centrów miast.
autor artykułu
Radosław Zacha
Radosław Zacha – od lat zajmuje się rozwiązywaniem spraw problematycznych nieruchomości. W Atrium Nieruchomości ma na swoim koncie kilkanaście tysięcy zgłoszeń, dzięki czemu doskonale zna realia rynku i potrafi skutecznie doradzać osobom stojącym przed trudnymi decyzjami dotyczącymi sprzedaży czy wyceny mieszkań oraz domów.
Wypełnij formularz, a otrzymasz gotową wycenę nieruchomości.
