Sprzedaż nieruchomości po powodzi - analiza sytuacji na ostatni kwartał 2024

Gospodarka stanowi system naczyń połączonych, co rozumie każdy, nawet nie obeznany z biznesem. Wystarczy zwrócić uwagę, jak zmiany cen paliw wpływają na koszty żywności i na ceny na rynku usług. Wspominamy o tym, ponieważ w chwili obecnej analizy ekonomiczne opisujące krajową sytuację gospodarczą koncentrują się na dwóch kwestiach. Pierwszą jest powódź, która dotknęła południowo zachodnie obszary Polski. Drugą – przedstawiciele deweloperów, którzy twierdząc iż są „głosem społeczeństwa” przemawiają w parlamencie i czynią naciski na rząd, by ten wprowadził tanie kredyty mieszkaniowe. Jeśli do tego dojdzie, popyt na mieszkania na rynku pierwotnym spowoduje, że ceny znów drastycznie wzrosną. Nie poprawi to jednak sytuacji w mieszkalnictwie, bo jedyne co się zmieni to zarobki sektora deweloperskiego. A obie kwestie – zarówno powódź, jak i podejście rządu do budownictwa mieszkaniowego odbiją się na wtórnym rynku nieruchomości, czyli w obszarze naszego działania. Jak? Odpowiedź na to pytanie znajduje się w poniższym artykule.

SPIS ZAWARTOŚCI ARTYKUŁU:

Sprzedaż nieruchomości po powodzi czyli w sumie nic pewnego

Temat powodzi jest nam bliski, ponieważ jako profesjonaliści działamy na terenie całego kraju, co oznacza że w kilku punktach my oraz nasi Klienci zostaliśmy dotknięci stratami, a kilka dróg rozwojowych związanych ze skupem mieszkań – w tym mieszkań zniszczonych - zostało tymczasowo zablokowanych.

Zanim zaczniemy opisywać kolejne wskaźniki związane z nieruchomościami na terenach dotkniętych powodzią, musimy zaznaczyć, że rynek wtórny w południowo zachodniej Polsce stracił stabilność, co oznacza że warunki zmieniają się z chwili na chwilę. Być może zmieni się to w ciągu kilku tygodni, jednak część ekspertów, których wypowiedzi cytowane są publicznie oraz na forach branżowych uważa, że stabilizacji będzie można oczekiwać dopiero w przyszłym roku. Głównym powodem są warunki pogodowe. Dlaczego?

Każdy obeznany z budowlanką wie, że jesienne temperatury są pewną granicą sezonu, za którą część robót budowlanych jest znacznie utrudniona, toteż operacje osuszania podtopionych domostw, połączone z wymianą tynków i podłóg nie będą należeć do najprostszych. Inna rzecz, że możliwości rynku usług budowlanych związane z readaptacją nieruchomości nie są nieskończone, podobnie jak budżety właścicieli zniszczonych nieruchomości. Jak jednak powiedzieliśmy, sytuacja nie jest stabilna, a rynek nie jest jednolity.

Pomocne informacje: Stan fizyczny nieruchomości - kompendium wiedzy

Powódź w liczbach

Stanem klęski żywiołowej objętych jest 749 miejscowości, czyli 2,4 miliona osób, z których część musiała opuścić swoje domostwa i przenieść się do rodziny, lub przyjaciół, albo – jeśli miały taką możliwość – wynająć na jakiś czas nowe lokum, w którym da się przeczekać najgorszy okres.

Według oficjalnych zgłoszeń uszkodzeniu uległo ponad 12 tys. budynków, w tym około 6 tys. gospodarczych oraz 0,7 tys. obiektów użyteczności publicznej (placówki oświaty, urzędy, drogi i mosty). Czy oznacza to zwiększenie nakładów na remonty? Nie, ponieważ nie wszystkich właścicieli będzie na nie stać. W konsekwencji na rynku wtórnym pojawi się spora ilość nieruchomości do remontu.

Podaż będzie większa niż popyt, jednak najważniejszym wskaźnikiem tej sytuacji będzie wydłużone oczekiwanie na nabywców oraz presja na obniżenie cen. Ponieważ sytuacja jest obciążona ryzykiem powtórzenia klęski żywiołowej, podejście do nieruchomości na terenach po-powodziowych będzie diametralnie różne od pozostałych regionów Polski.

Kłopoty rynku pierwotnego i ich wpływ na ogólną kondycję mieszkalnictwa

Obok blokad na rynku wtórnym swoistym problemem są też straty deweloperów tam, gdzie już sprzedane nieruchomości zostały zalane, zanim doszło do ich odbioru, jak również inwestycje zatopione w trakcie realizacji. Tu poza stratami materialnymi dochodzi też do konfliktów z ubezpieczycielami, wszak ubezpieczenia od zalania i od powodzi to zupełnie inne sprawy. Grupy inwestycyjne będą szukać dróg by zniwelować straty i wyjść na swoje, co w pewien sposób mogłoby tłumaczyć wspomniane we wstępie naciski lobbystów w parlamencie.

Równolegle do opisanych sytuacji mamy do czynienia z obszarami, gdzie nieruchomości rynku pierwotnego w żaden sposób nie ucierpiały podczas powodzi. Ale będąc uzupełnieniem lokalnej bazy mieszkaniowej mocno naruszonej przez żywioł, znacznie podrożeją. Jak wspomnieliśmy na wstępie niniejszego artykułu gospodarka stanowi system naczyń połączonych, co oznacza że wzrost cen odbije się zarówno na zachowaniu graczy rynku wtórnego, jak i na reszcie kraju. Jak? W pierwszej kolejności rosną stawki najmu.

Tragiczny krajobraz po powodzi

W uzmysłowieniu sobie wpływu powodzi na rynek nieruchomości pomocny może być przykład powiatów Nyskiego i Prudnickiego. Spotkania prezentacyjne mieszkań, domów i działek przeznaczonych na sprzedaż na tym terenie praktycznie zamarły.

Jednocześnie biura obsługujące rynek najmu niemal natychmiast po przejściu fali powodziowej zostały uderzone falą telefonów od osób, które nie mogą korzystać z zajmowanych do tej pory domów, mieszkań i lokali użytkowych.

Natłok pytań o możliwość natychmiastowego wynajmu jakiegoś nowego lokum na co najmniej kilka miesięcy, w szybkim tempie winduje ceny do góry. I nie ma w tym jakiejś szczególnej winy biur pośrednictwa, po prostu ludzie zainteresowani wynajmem zwyczajnie licytują się przeciwko sobie.

Zatopione nieruchomości, zatopione inwestycje

Oferty wynajmu oraz sprzedaży nieruchomości, które zostały podtopione, albo zalane są traktowane przez pośredników jako zamrożone. Eksperci uważają, że w ciągu najbliższych trzech lat ich sprzedaż będzie praktycznie niemożliwa. Nawet tam, gdzie na krótko przed kataklizmem cieszyły się dużym zainteresowaniem.

Równolegle dochodzi do wycofywania ofert sprzedaży i wynajmu. Wielu właścicieli nieruchomości rezygnuje z transakcji ponieważ udostępnili je ofiarom powodzi i wynajmują potrzebującym praktycznie za darmo. Kolejnym aspektem jest wzrost zainteresowania nieruchomościami na terenach w okolicach dotkniętych powodzią, ale takimi, które uniknęły żywiołu.

W tym obszarze inwestorzy mocno się spieszą, ponieważ właśnie teraz jest ostatni moment, kiedy można oszacować czy dany dom, albo działka ucierpiały od kataklizmu. Ponieważ w wielu miejscach remonty już się rozpoczęły, właściciele części nieruchomości będą chcieli je szybko sprzedać, więc tylko teraz nie da się ukryć że ten, czy inny budynek doświadczył zalania.

Sprzedaż mieszkania po powodzi, czy w ogóle się opłaca

Wspomnieliśmy przed chwilą, że w wielu miejscach dotkniętych kataklizmem rozpoczęły się już remonty. Trzeba dodać, że są to bardzo kosztowne operacje – zalanie przez falę powodziową jest nieporównywalnie poważniejsze i bardziej dotkliwe od każdego rodzaju zalania przez sąsiadów, awarii rurociągów, czy pęknięcia przewodów kanalizacyjnych.

Nieczystości organiczne, odpady przemysłowe, szkodliwe związki chemiczne i towarzyszące im kolonie drobnoustrojów, czy owadów wymagają zazwyczaj kapitalnego remontu. Profesjonalne osuszanie i dezynfekcja pomieszczeń zazwyczaj nie mogą być przeprowadzone jednorazowo, a w zależności od konstrukcji budynku samo zbicie tynków i zdjęcie podłóg nie rozwiązuje problemu osadzonych w strukturach architektonicznych pozostałości fali powodziowej.

Trzeba też pamiętać, że w sytuacji gdy budynek doświadczył zalania falą powodziową i wyremontowane zostanie tylko jedno mieszkanie, kondycja pozostałych zniweluje efekt nawet najbardziej drobiazgowego remontu i najdokładniejszego osuszania połączonego np. z ozonowaniem. Remonty kompleksowe mają swoją cenę, a przy wysokiej inflacji nie wszystkich na nią stać. Jeśli jednak uda się dokonać remontu, będącego swoistą formą gruntownej przebudowy i zabezpieczenia konstrukcji nieruchomości, potencjalny nabywca i tak będzie oczekiwać sporego upustu, zazwyczaj od 40 procent wartości rynkowej podobnej nieruchomości. Z kolei w sytuacji, gdy na rynku znajduje się z powodu powodzi zbyt wiele nieruchomości o podobnej kondycji trudno oczekiwać, że wszystkie znajdą nabywców gotowych wziąć je za niską cenę i remontować we własnym zakresie.

Przeczytaj również: Skup nieruchomości - czy to rzeczywiście się opłaca?

Nieruchomości po powodzi – kondycja rynkowa w czwartym kwartale 2024 roku

Obok niepewnej kondycji nieruchomości, która doświadczyła konsekwencji powodzi potencjalni nabywcy biorą na siebie również ryzyko, że sytuacja z zalaniem się powtórzy. Tereny przez które przeszła powódź będą postrzegane przez pryzmat tego faktu. Jak długo?

W gruncie rzeczy nikt nie jest w stanie tego oszacować. Przede wszystkim dlatego, że eksperci nie są zgodni, co doprowadziło do ostatniego kataklizmu. Być może deszcze. A być może ocieplenie klimatu. A być może naciski na postawy proekologiczne dzięki którym wiele dróg wodnych pozostaje nieuregulowanych, a przez to niebezpiecznych przy wyższej amplitudzie opadów.

Musimy brać pod uwagę, że większość ekspertów forsujących swoją hipotezę przyczyn kataklizmu nigdy nie doświadczyła powodzi, eksperci niezależni zbyt często się mylą zaś ci, którzy występują z czyjegoś ramienia, muszą się liczyć z ze zdaniem sponsorów. W konsekwencji kataklizm jest nie tylko tragedią tysięcy ludzi, ale również bolesnym wskaźnikiem niepewnej przyszłości.

Nieruchomości po-powodziowe – stan świadomości mieszkańców oraz nabywców

Warto zwrócić uwagę, że przypadek powodzi, która dotknęła południowo zachodnią Polskę nie jest czymś wyjątkowym w skali świata. W innych krajach też dochodzi do katastrof, nierzadko znacznie większych. Tajfuny, tsunami, trzęsienia ziemi, oraz fale powodziowe nawiedzają co roku ogromne połacie naszego globu. Ich mieszkańcy w większości odbudowują swoje domostwa i żyją na zagrożonych terenach dalej, co warto wziąć pod uwagę wiedząc, że powodzi można się ustrzec (np. zabezpieczając odpowiednio biegi rzek), gorzej z trzęsieniami ziemi. Wróćmy jednak do naszej rodzimej sytuacji.

Rozwój technologii związanych z przetwarzaniem informacji spowodował, że na rynku nieruchomości jest coraz więcej świadomych Klientów. Planując kupno nieruchomości zastanawiają się nie tylko nad zagrożeniem powodziowym. Zwracają także uwagę na trakcje wysokiego napięcia, czy obecność stacji przekaźnikowych telefonii komórkowej. W naszej praktyce zawodowej spotkaliśmy się nawet z przypadkiem zamówienia przez agencję nieruchomości ekspertyzy geologicznej, która miała potwierdzić że wystawiony na sprzedaż dom nie jest zagrożony osuwiskiem. Nie ma jednak reguły, która mówiłaby że któreś z potencjalnych zagrożeń straci na znaczeniu, jeśli zejdzie się z ceny.

Przyszłość po powodzi - dane statystyczne

Analizując wpływ powodzi na stan rynku nieruchomości warto zwrócić uwagę na wyniki badań statystycznych przeprowadzonych po polskiej oraz czeskiej stronie granicy w roku 2016 w dorzeczu rzeki Biała Głuchołaska. Według danych powódź dotknęła 67 procent tamtejszych mieszkańców, jednak większość mieszkańców polskiej strony granicy (69 procent) nie próbowała nigdy sprawdzić jak wygląda ryzyko powtórzenia kataklizmu. Zaledwie 7 procent badanych zadeklarowało, iż rozważa zmianę miejsca zamieszkania z powodu możliwości kolejnej powodzi.

Innym interesującym zestawieniem danych mogą być badania GUS na Sądecczyźnie, gdzie w 2010 roku doszło do największej powodzi w historii. Według danych Urzędu Statystycznego zebranych w latach 2010-2022 łączny wzrost średnich cen transakcyjnych metra kwadratowego mieszkań wyniósł 114 procent, przy średniej 75 procent dla całego województwa Małopolskiego. Co warte uwagi, w roku 2011 nie odnotowano ani wyraźnej obniżki cen, ani spadku ilości transakcji. Ceny metra kwadratowego mieszkań z rynku wtórnego wzrosły względem roku 2010 o 6 procent, przy jedno-procentowym spadku w całym województwie.

Chociaż GUS nie podał w przytoczonym badaniu analogicznych informacji w przekroju gmin, a mniej danych uzyskał z analiz rynku domów, statystyki te pokazują, że hipotezy potężnej i długotrwałej dekoniunktury lokalnych rynków nieruchomości na terenach dotkniętych powodzią mogą nie być trafne.

Zainteresuje Cię: Sprzedaż mieszkania – jak długo może trwać i jak ją przyspieszyć?