Umowa przyrzeczona – do kiedy musimy ją zawrzeć?

Podczas sprzedaży nieruchomości chcemy, aby transakcja odbyła się zarówno zgodnie z prawem, jak i bezpiecznie dla obu stron, w tym celu postanawiają one podpisać umowę przedwstępną, która poprzedza tę właściwa, na podstawie której następuje przeniesienie własności nieruchomości. Czym jest umowa przyrzeczona? Co powinna zawierać?

Umowa przyrzeczona – co o niej wiemy

Najczęściej obie strony, zarówno kupujący, jak i sprzedający nieruchomość dla poczucia bezpieczeństwa podpisują umowę przedwstępną. To właśnie na jej podstawie i spisanych tam wcześniej ustaleń podpisuje się umowę przyrzeczona, określaną jak właściwą. Zazwyczaj umowę przedwstępną podpisują osoby, które z różnych przyczyn nie mogą od razu zawrzeć umowy przyrzeczonej, może wynikać to z potrzeby czasu na zaciągnięcie kredytu. Skupy nieruchomości nie zawsze jej potrzebują, szczególnie że często skupują nieruchomość od ręki.

Koszty umowy przyrzeczonej

Umowę przyrzeczona zawiera się pomiędzy obiema stronami zainteresowanymi kupnem — sprzedażą nieruchomości. Konieczne jest podpisanie jej w obecności notariusza, co wiąże się również z dodatkowymi kosztami, które musimy ponieść. Najczęściej według wcześniejszych ustaleń ponosi je nabywca, jednak prawo jasno określa, że wydatkiem tym można się podzielić. Jakie koszty zawierając umowę przyrzeczenia, będziemy musieli ponieść?

• Koszty sporządzenia umowy przyrzeczonej przez notariusza
• Opłaty związane z odpisem aktu notarialnego
• Opłata związana ze wpisem nowego właściciela nieruchomości do księgi wieczystej
• Oplata za wpis hipoteki do księgi wieczystej

Czy termin do zawarcia umowy przyrzeczonej jest obowiązkowy?

Przed 2003 rokiem zawierając umowę przedwstępną, należało podać termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli o tym zapomnieliśmy, to niestety umowa okazywała się najzwyczajniej nieważną. Po 2003 przepisy się zmieniły i w kodeksie cywilnym pojawił się zapis informujący, że nie jest on konieczny.  Warto jest jednak dopilnować, by data ta pojawiła się w umowie przedwstępnej, ponieważ dzięki temu będziemy mogli dochodzić swoich praw przed sadem w razie konieczności.

Umowa przedwstępna nie zawiera terminu podpisania umowy przyrzeczonej – co wtedy?

Wiedząc, że podczas podpisania umowy przedwstępnej nie ma konieczności uiszczania zapisu dotyczącego terminu podpisania umowy ostatecznej, czyli przyrzeczonej, obie strony postanawiają z tego zrezygnować. Co należy zrobić, jeśli taki termin nie został wyznaczony? Kodeks cywilny jasno określa, co następuje w takiej sytuacji, może wyznaczyć go strona uprawiona do żądania zawarcia umowy. W przypadku, gdy jednak termin został wyznaczony podczas podpisania umowy przedwstępnej, to nie ulega on zmianie.

Bardzo ważne jest, aby pamiętać, że obie zainteresowane strony mają 12 miesięcy na zażądanie zawarcia umowy przyrzeczonej oraz przeniesienie własności w wyznaczonym terminie.

Przydatne w tym temacie: Przeniesienie własności mieszkania przez dewelopera – czy za niedotrzymanie terminu grozi mu kara?

Odpowiedni termin zawarcia umowy – czy istnieje?

W kodeksie cywilnym widnieje zapis dotyczący „odpowiedniego” terminu zawarcia umowy przyrzeczenia. Zatem jaki termin będzie „odpowiedni”? Przede wszystkim podczas jego wyznaczania musimy mieć na uwadze, że obie strony muszą się na niego zgodzić. Jeśli nie dojdziemy do porozumienia z nabywcą i termin ten ustalimy sami, to musimy mieć świadomość, że jest to nie zgodne z prawem.

Umowa przyrzeczona – podsumowanie

Podsumowując wszystkie informacje, które dotyczą umowy przyrzeczonej, to posiada ona obligatoryjną formę aktu notarialnego. Nie ma obowiązku ustalania terminu podczas podpisywania umowy przedwstępnej, jednak dla bezpieczeństwa obu stron warto, jest go wcześniej ustalić. Poza tym powinien być on bardzo precyzyjnie doprecyzowany, czyli nie musi być to konkretna data 23.11.2023, ale na przykład “za 5 miesięcy. Określa ona również czynność prawną, którą ustalono wcześniej w umowie przedwstępnej. Podpisując umowę przyrzeczoną, kupujący powinien wpłacić pełną kwotę, która widnieje w umowie, oczywiście po odjęciu zaliczki lub zadatku, który wpłacił nabywca. Jeśli chodzi o koszty, które należy ponieść, to dotyczą one taksy notarialnej oraz pełnych stawek taksy.

Przeczytaj też: Sprzedaż mieszkania – jakie opłaty poniesiemy?