Umowę przyrzeczoną sprzedaży mieszkania należy zawrzeć w terminie wskazanym w umowie przedwstępnej. Jeśli strony nie ustaliły daty, odpowiedni termin może wyznaczyć osoba uprawniona do żądania finalizacji transakcji. Jeżeli przez rok od podpisania umowy przedwstępnej nikt tego nie zrobi, nie można już na jej podstawie żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.
Ustalony wcześniej termin można zmienić, ale wymaga to porozumienia stron. Nie przedłuża się on automatycznie z powodu opóźnionej decyzji kredytowej, braku dokumentu z banku czy niedostępności wybranego notariusza.
W poradniku wyjaśniamy, jak prawidłowo określić termin podpisania ostatecznej umowy sprzedaży, co zrobić, gdy transakcja nie może odbyć się w ustalonym czasie oraz jakie konsekwencje może mieć niestawienie się jednej ze stron u notariusza.
Umowa przyrzeczona to umowa, do której zawarcia kupujący i sprzedający zobowiązali się w umowie przedwstępnej. W przypadku sprzedaży mieszkania jest nią ostateczna umowa sprzedaży przenosząca własność nieruchomości na kupującego.
Nie jest więc kolejnym dokumentem przygotowującym transakcję, ale jej właściwą finalizacją. Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego sprzedaż nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Umowa podpisana wyłącznie w zwykłej formie pisemnej nie przeniesie własności mieszkania.
W typowej transakcji własność przechodzi na kupującego w chwili podpisania aktu notarialnego. Nie oznacza to jednak, że cała cena zawsze musi zostać zapłacona przed spotkaniem albo w jego trakcie. Akt może przewidywać późniejszy przelew, na przykład po uruchomieniu kredytu przez bank. Oddzielnie można również ustalić termin przekazania mieszkania i kluczy.
Więcej informacji o treści ostatecznego aktu znajdziesz w poradniku Umowa kupna-sprzedaży mieszkania - na co warto zwrócić uwagę?.
Jeżeli umowa przedwstępna zawiera termin zawarcia umowy przyrzeczonej, strony powinny go przestrzegać. Termin może zostać określony na dwa sposoby.
Pierwszym rozwiązaniem jest wskazanie konkretnego dnia, na przykład: „Umowa przyrzeczona zostanie zawarta 30 czerwca 2027 roku”. W takim przypadku strony powinny odpowiednio wcześniej uzgodnić kancelarię, godzinę spotkania i przekazać notariuszowi dokumenty.
Drugim rozwiązaniem jest wskazanie terminu granicznego, na przykład: „Umowa przyrzeczona zostanie zawarta nie później niż do 30 czerwca 2027 roku”. Taki zapis pozostawia możliwość uzgodnienia dowolnego dnia przed upływem wskazanej daty.
Samo zastrzeżenie, że akt zostanie podpisany „po uzyskaniu kredytu” albo „po przygotowaniu dokumentów”, może prowadzić do nieporozumień. Bezpieczniej określić także najpóźniejszą datę finalizacji i opisać, co stanie się, jeśli oczekiwany dokument lub finansowanie nie zostaną uzyskane na czas.
Przykładowy zapis dotyczący terminu
Strony zobowiązują się zawrzeć umowę przyrzeczoną sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego nie później niż do dnia 30 czerwca 2027 roku, w kancelarii notarialnej uzgodnionej przez strony.
Jest to przykład ogólny. Ostateczny zapis powinien zostać dopasowany między innymi do sposobu finansowania, stanu prawnego mieszkania i czasu potrzebnego na przygotowanie dokumentów.
Wskazanie terminu w umowie przedwstępnej nie jest warunkiem jej ważności. Jego brak może jednak utrudnić organizację transakcji i prowadzić do sporu, dlatego najlepiej ustalić datę już podczas podpisywania dokumentu.
Jeśli termin nie został oznaczony, zastosowanie ma art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego. Umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania jej zawarcia.
Gdy obie strony mają takie uprawnienie i każda wskaże inną datę, wiążący jest termin wyznaczony przez osobę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.
Nie. Roczny okres nie oznacza, że każda umowa przyrzeczona musi zostać zawarta w ciągu 12 miesięcy od podpisania umowy przedwstępnej.
Jeżeli termin został wpisany do umowy przedwstępnej, może przypadać później. Roczna zasada ma szczególne znaczenie wtedy, gdy strony w ogóle nie określiły terminu. W takiej sytuacji należy go wyznaczyć w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej. Po upływie tego okresu nie można już żądać zawarcia umowy przyrzeczonej na jej podstawie.
Przykład
Strony podpisały umowę przedwstępną 10 stycznia, ale nie wskazały terminu finalizacji. Kupujący 1 marca przekazał sprzedającemu oświadczenie wyznaczające odpowiedni termin na 22 marca. Sprzedający 5 marca zaproponował 29 marca. Jeżeli obie strony były uprawnione do wyznaczenia terminu, znaczenie będzie miało wcześniejsze oświadczenie kupującego.
Kodeks cywilny nie określa, ile dokładnie dni należy pozostawić drugiej stronie na przygotowanie się do zawarcia umowy. Termin powinien być realny i dostosowany do okoliczności konkretnej transakcji.
Przy jego wyznaczaniu trzeba uwzględnić między innymi czas potrzebny na dostarczenie dokumentów do kancelarii, zapoznanie się z projektem aktu, przygotowanie środków przez kupującego oraz organizację spotkania. Inaczej będzie wyglądała prosta sprzedaż za gotówkę, a inaczej transakcja finansowana kredytem lub dotycząca nieruchomości z hipoteką.
Termin wyznaczony z dnia na dzień może zostać uznany za nieodpowiedni, jeżeli druga strona obiektywnie nie miała możliwości przygotowania się do spotkania. Z drugiej strony nie powinien być on bez uzasadnienia odkładany na wiele miesięcy.
Ważne
Jeżeli w umowie przedwstępnej nie określono terminu, strona uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej może samodzielnie wyznaczyć odpowiednią datę. Nie musi wcześniej uzyskiwać zgody drugiej strony.
Inaczej jest wtedy, gdy termin został już wspólnie ustalony. Jedna strona nie może samodzielnie go przesunąć wyłącznie dlatego, że nie otrzymała kredytu, nie przygotowała dokumentów albo nie może stawić się u notariusza. Zmiana terminu wymaga porozumienia stron, chyba że umowa wyraźnie przewiduje możliwość jego jednostronnego przesunięcia.
Oświadczenie powinno jednoznacznie wskazywać umowę przedwstępną, nieruchomość oraz konkretną datę finalizacji. Najlepiej podać również godzinę spotkania i kancelarię notarialną albo określić sposób ich uzgodnienia.
Dla celów dowodowych warto przekazać informację w sposób pozwalający potwierdzić jej treść i doręczenie. Może to być na przykład podpisane pismo wysłane listem poleconym lub doręczone osobiście za potwierdzeniem odbioru. Wybór sposobu powinien uwzględniać formę i postanowienia zawartej umowy.
Przykładowa treść oświadczenia
W związku z umową przedwstępną zawartą dnia …………………, dotyczącą sprzedaży lokalu mieszkalnego położonego przy ………………………………………, wyznaczam termin zawarcia umowy przyrzeczonej na dzień ………………… o godzinie ………………… w Kancelarii Notarialnej ……………………………………… .
Przed wysłaniem pisma warto skontaktować się z kancelarią i sprawdzić, czy w proponowanym terminie możliwe będzie przygotowanie aktu.
Tak. Jeżeli kupujący i sprzedający nadal chcą przeprowadzić transakcję, mogą wspólnie ustalić nową datę. Najlepiej zrobić to przed upływem dotychczasowego terminu.
Zmiana może być potrzebna, gdy bank przedłuża analizę wniosku kredytowego, sprzedający czeka na dokument umożliwiający wykreślenie hipoteki, w księdze wieczystej znajduje się nieaktualny wpis albo jedna ze stron z ważnego powodu nie może stawić się u notariusza.
Nową datę należy jednoznacznie potwierdzić w aneksie lub innym odpowiednim porozumieniu. Zgodnie z art. 77 § 1 Kodeksu cywilnego zmiana umowy wymaga zachowania formy przewidzianej przez ustawę albo ustalonej przez strony. Trzeba więc sprawdzić, czy umowa nie zastrzega dla wszystkich zmian formy pisemnej lub aktu notarialnego.
Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta u notariusza, zmianę terminu najlepiej wcześniej uzgodnić z kancelarią i wprowadzić w formie pozwalającej zachować wynikające z dokumentu zabezpieczenia.
Przykładowy zapis przedłużający termin
Strony zgodnie postanawiają, że termin zawarcia umowy przyrzeczonej określony w § … umowy przedwstępnej z dnia ………………… zostaje przedłużony do dnia ………………… . Pozostałe postanowienia umowy pozostają bez zmian.
Oczekiwanie na kredyt hipoteczny jest jedną z najczęstszych przyczyn przesuwania finalizacji sprzedaży. Sam fakt złożenia wniosku kredytowego nie oznacza jednak, że termin aktu zostaje zawieszony do czasu wydania decyzji przez bank.
Jeżeli wiadomo, że bank nie zakończy procedury na czas, kupujący powinien jak najwcześniej poinformować sprzedającego i zaproponować konkretną nową datę. Sprzedający może zgodzić się na zmianę, ale nie zawsze ma taki obowiązek. Znaczenie ma treść umowy przedwstępnej, w szczególności postanowienia dotyczące finansowania, zadatku oraz konsekwencji odmowy udzielenia kredytu.
Brak kredytu również nie powoduje automatycznie wygaśnięcia umowy ani obowiązku zwrotu zadatku. Jeżeli zakup zależy od finansowania bankowego, zasady postępowania w przypadku odmowy lub opóźnienia decyzji powinny zostać precyzyjnie opisane już w umowie przedwstępnej.
Więcej o formie umowy i zabezpieczeniach znajdziesz w poradniku Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania - pisemna czy notarialna?.
Ważne
Opóźnienie banku, choroba strony lub brak wolnego terminu u wybranego notariusza nie przesuwają automatycznie daty zapisanej w umowie. Brak porozumienia może sprawić, że mimo rzeczywistej chęci sprzedaży jedna ze stron zostanie uznana za niewykonującą swoich zobowiązań.
Sprzedający również może nie być gotowy do zawarcia aktu w ustalonym czasie. Przyczyną bywa oczekiwanie na zgodę banku na wykreślenie hipoteki, brak zakończonego postępowania spadkowego, rozbieżność w księdze wieczystej albo konieczność uzyskania dodatkowego zaświadczenia.
W takiej sytuacji należy możliwie szybko poinformować kupującego i uzgodnić dalsze postępowanie. Samo przekazanie informacji o opóźnieniu nie zmienia umowy. Jeżeli finalizacja ma odbyć się później, nowy termin powinien zostać potwierdzony przez obie strony.
Kompletowanie dokumentacji warto rozpocząć jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej. Pomocne będą poradniki Dokumenty potrzebne do sprzedaży mieszkania oraz Stan prawny nieruchomości - czym jest?.
Niestawienie się kupującego lub sprzedającego nie zawsze automatycznie oznacza definitywną rezygnację z transakcji. Znaczenie mają przyczyna nieobecności, treść umowy, sposób ustalenia spotkania oraz to, czy druga strona rzeczywiście była gotowa do zawarcia aktu.
Osoba zamierzająca wykazać, że prawidłowo wykonała swoje obowiązki, powinna zadbać o dowody. Przed spotkaniem warto pisemnie potwierdzić datę, godzinę i adres kancelarii. W ustalonym dniu należy stawić się z wymaganymi dokumentami, a kupujący powinien być przygotowany do zapłaty ceny zgodnie z uzgodnionymi zasadami. Kancelarię można również zapytać, w jaki sposób udokumentować obecność jednej strony i niestawienie się drugiej.
Następnie należy skontaktować się z drugą stroną i ustalić przyczynę nieobecności. Jeżeli nadal chce ona sfinalizować transakcję, możliwe będzie uzgodnienie nowego terminu. Gdy odmawia podpisania aktu albo unika kontaktu, przed odstąpieniem od umowy lub wystąpieniem z roszczeniem warto skonsultować dokument z prawnikiem.
Ekspertka radzi
Nie należy opierać się wyłącznie na telefonicznych ustaleniach. Wiadomości, pisma, potwierdzenia doręczenia i korespondencja z kancelarią mogą mieć znaczenie, jeśli później powstanie spór dotyczący tego, kto był gotowy do zawarcia umowy.
Kamila Kasperkowiak, ekspertka ds. nieruchomości
Nie zawsze. Sam upływ terminu nie musi automatycznie oznaczać, że umowa przedwstępna przestaje obowiązywać albo że strony nie mogą już dobrowolnie sfinalizować sprzedaży.
Jeżeli obie strony nadal chcą przeprowadzić transakcję, mogą zawrzeć umowę przyrzeczoną w późniejszym, wspólnie uzgodnionym terminie. Powinny jednak wcześniej wyjaśnić skutki powstałego opóźnienia i potwierdzić nowe ustalenia.
Inaczej wygląda sytuacja, gdy jedna ze stron nie chce kontynuować transakcji. Wówczas należy sprawdzić, czy umowa przewiduje prawo odstąpienia, zadatek, karę umowną albo inne konsekwencje niedotrzymania terminu. Trzeba również ustalić, czy opóźnienie rzeczywiście wynikało z okoliczności, za które dana strona odpowiada.
Konsekwencje zależą przede wszystkim od treści oraz formy umowy przedwstępnej.
Jeżeli dokument został zawarty w zwykłej formie pisemnej, strona poszkodowana może co do zasady dochodzić naprawienia szkody poniesionej przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Mogą to być uzasadnione koszty przygotowania dokumentów, pomocy prawnej, dojazdu czy wyceny, o ile pozostają w odpowiednim związku z niedoszłą transakcją. Strony mogą w umowie inaczej określić zakres odpowiedzialności.
Jeśli natomiast umowa przedwstępna spełnia wymagania potrzebne do ważnego zawarcia umowy przyrzeczonej - w przypadku nieruchomości przede wszystkim wymaganie formy aktu notarialnego - uprawniona strona może dochodzić przed sądem zawarcia umowy sprzedaży. Taką możliwość przewiduje art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego.
Prawomocne orzeczenie sądu może zastąpić oświadczenie woli osoby uchylającej się od transakcji. Nie oznacza to jednak, że każda nieobecność u notariusza automatycznie zakończy się nakazaniem sprzedaży.
Sąd ocenia treść umowy, gotowość stron do jej wykonania i okoliczności konkretnej sprawy.
Co dzieje się z zadatkiem?
Jeżeli umowa została zabezpieczona zadatkiem, sposób jego rozliczenia zależy od przyczyny niewykonania zobowiązania oraz postanowień dokumentu.
Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 394 Kodeksu cywilnego strona może w określonych okolicznościach odstąpić od umowy i zachować otrzymany zadatek, a jeśli sama go przekazała - żądać kwoty dwukrotnie wyższej. Strony mogą jednak ustalić inne reguły.
Samo spóźnienie lub pojedyncze niestawienie się u notariusza nie powinno być bez analizy całej sytuacji utożsamiane z automatycznym prawem do zatrzymania albo podwójnego zwrotu zadatku.
Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się po upływie roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta. Jeżeli termin został skutecznie zmieniony, punktem odniesienia będzie co do zasady nowa data finalizacji.
Gdy sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, pozostałe roszczenia wynikające z umowy przedwstępnej przedawniają się po roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.
Nie należy mylić tego terminu z rocznym okresem na wyznaczenie daty umowy przyrzeczonej. Są to dwie różne zasady:
Ze względu na krótki termin dochodzenia praw nie warto odkładać konsultacji prawnej, gdy druga strona odmawia finalizacji sprzedaży.
Na kilka tygodni przed ustaloną datą warto sprawdzić, czy transakcja może odbyć się zgodnie z planem. Sprzedający powinien upewnić się, że posiada aktualne dokumenty, a kupujący, że ma zapewnione środki i zna zasady ich przekazania.
Należy także:
Jeśli już wcześniej wiadomo, że któregoś warunku nie uda się spełnić, lepiej rozpocząć rozmowę o zmianie terminu niż czekać do dnia zaplanowanego aktu.
Przedłużające się oczekiwanie na kupującego, jego decyzję kredytową lub przygotowanie środków może być problemem dla właściciela, któremu zależy na określonym terminie sprzedaży. Nie oznacza to jednak, że po podpisaniu umowy przedwstępnej można bez konsekwencji sprzedać mieszkanie innej osobie.
Najpierw trzeba ustalić, czy dotychczasowa umowa nadal obowiązuje i jakie roszczenia przysługują kupującemu. Dopiero po bezpiecznym zakończeniu lub wykonaniu wcześniejszych zobowiązań można zawrzeć kolejną umowę.
Jeśli właściciel nie podpisał jeszcze umowy przedwstępnej, może porównać tradycyjną sprzedaż ze sprzedażą bezpośredniemu nabywcy. Przy transakcji ze skupem nieruchomości nie trzeba czekać na znalezienie kupującego ani na jego decyzję kredytową. Termin aktu ustalany jest bezpośrednio z firmą, jednak przed sprzedażą nadal trzeba sprawdzić stan prawny i przygotować wymagane dokumenty.
Chcesz szybko sprzedać mieszkanie?
Skontaktuj się z nami, nasz ekspert wyceni je w 24h.
Umowę przyrzeczoną należy zawrzeć w terminie wskazanym w umowie przedwstępnej albo później ustalonym przez strony. Jeżeli dokument nie zawiera daty, odpowiedni termin może wyznaczyć osoba uprawniona do żądania finalizacji sprzedaży. Musi zrobić to w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej.
Uzgodniona data nie przesuwa się automatycznie z powodu braku kredytu, dokumentów lub wolnego terminu u notariusza. Jeżeli wystąpi przeszkoda, najlepiej przed upływem terminu zawrzeć odpowiednie porozumienie.
Niestawienie się jednej ze stron może prowadzić do obowiązku zapłaty odszkodowania, rozliczenia zadatku, a przy właściwie sporządzonej umowie notarialnej również do dochodzenia zawarcia umowy przed sądem. Konsekwencje zawsze zależą jednak od treści dokumentu, przyczyny niewykonania zobowiązania i zachowania obu stron.
Nie. Brak terminu nie powoduje automatycznie nieważności umowy przedwstępnej. W takiej sytuacji odpowiednią datę może wyznaczyć strona uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.
Tak, jeżeli termin nie został wcześniej określony, a dana osoba jest uprawniona do żądania zawarcia umowy. Nie może jednak samodzielnie zmienić terminu, który strony już wspólnie uzgodniły, chyba że umowa wyraźnie przewiduje taką możliwość.
Nie w każdej sytuacji. Jeżeli w umowie przedwstępnej nie wskazano terminu, musi on zostać wyznaczony w ciągu roku. Nie oznacza to jednak ogólnego obowiązku finalizacji każdej sprzedaży w ciągu 12 miesięcy.
Tak. Kupujący i sprzedający mogą wspólnie ustalić nową datę. Trzeba przy tym zachować formę wymaganą przez przepisy lub postanowienia umowy przedwstępnej.
Nie. Znaczenie mają postanowienia dotyczące finansowania i konsekwencji odmowy kredytu. Jeżeli umowa nie zawiera odpowiedniego zabezpieczenia, brak finansowania może zostać potraktowany jako okoliczność leżąca po stronie kupującego.
Należy udokumentować własną gotowość do zawarcia aktu, ustalić przyczynę nieobecności i sprawdzić treść umowy. W zależności od sytuacji możliwe będzie wyznaczenie nowego terminu, odstąpienie od umowy, rozliczenie zadatku albo dochodzenie roszczeń.
autor artykułu
Radosław Zacha
Radosław Zacha – od lat zajmuje się rozwiązywaniem spraw problematycznych nieruchomości. W Atrium Nieruchomości ma na swoim koncie kilkanaście tysięcy zgłoszeń, dzięki czemu doskonale zna realia rynku i potrafi skutecznie doradzać osobom stojącym przed trudnymi decyzjami dotyczącymi sprzedaży czy wyceny mieszkań oraz domów.
Wypełnij formularz, a otrzymasz gotową wycenę nieruchomości.
