Przeniesienie własności mieszkania przez dewelopera – czy za niedotrzymanie terminu grozi mu kara?

Kupno mieszkania jest dla każdego nowego właściciela ogromnym szczęściem. Niestety może zdarzyć się, że termin odebrania lokalu zostaje znacznie przeciągnięty. Czy w takiej sytuacji nabywca może domagać się jakiegokolwiek zadośćuczynienia?

Jak zabezpieczyć się przed niedotrzymaniem terminu przez dewelopera?

Mimo że sytuacje z opóźnieniem odbioru zakupionego przez nabywcę lokalu mogą zdarzyć się z winy dewelopera lub z przyczyn niezależnych nie oznacza to, że nie możemy się w związku z taką sytuacją wcześniej zabezpieczyć. Zatem o czym powinniśmy pamiętać?

Przede wszystkim pierwszą rzeczą, o której powinniśmy bezwzględnie pamiętać, jest podpisanie umowy deweloperskiej. Powinny znaleźć się w niej takie informacje jak termin rozpoczęcia i zakończenia budowy, termin przeniesienia prawa własności lokalu przez kupującego oraz wysokość kar i odsetek w razie niedotrzymania jej warunków. To właśnie dzięki temu dokumentowi nabywca jest w stanie dochodzić jakichkolwiek roszczeń związanych między innymi z powstałymi opóźnieniami.

Jaką karę poniesie deweloper za niedotrzymanie terminu?

Jeśli nabywca zawarł umowę z deweloperem, umieszczając w niej wszystkie wyżej wymienione terminy i doszło do ich niedotrzymania, to może on liczyć na zadośćuczynienie. Należy natomiast pamiętać, że wyłączenie kar umownych z umowy jest niezgodne z prawem, wręcz niemożliwe. Wysokość kary, jaką poniesie w razie opóźnienia deweloper, zależna jest od zapisów zawartych w umowie. Najczęściej widnieje w niej zapis procentowy, jednak może być to ustalona kwota za każdy dzień zwłoki.

Nabywca ma również możliwość podliczenia faktycznej szkody, która wynika z niedotrzymania warunków umowy deweloperskiej, w jej skład wchodzić mogą między innymi:

• Wszystkie koszty związane z kredytem, czyli wysokość raty kredytowej czy ubezpieczenia pomostowego
• Wynajem mieszkania

W takiej sytuacji może okazać się, że ustalona kara umowna nie będzie wystarczająca na pokrycie wyrządzonych szkód, w takiej sytuacji nabywca może starać się o dodatkowe odszkodowanie.

Odszkodowanie od dewelopera – kiedy nam się należy?

Otóż w przypadku, gdy jako nabywcy ponosimy wyższą kwotę straty niż kara umowna, to możemy wystąpić jako dodatkowe odszkodowanie od dewelopera. Możliwe jest to jednak tylko i wyłącznie wtedy, gdy podpisując umowę deweloperską, zawarliśmy w niej zapis dotyczący dopuszczenia dochodzenia odszkodowania tak zwanego uzupełniającego do wysokości rzeczywistej szkody.

Kiedy możemy wystąpić o odszkodowanie od dewelopera? Na przykład, gdy:

• Jesteśmy zmuszeni ponosić dalsze koszty za wynajmowaną dotychczas nieruchomość
• Ponosimy wyższe raty kredytowe
• Nabywamy mieszkanie pod wynajem i tracimy z tego tytułu czynsz

Przydatne przy kupnie nieruchomości: Klauzule niedozwolone w umowie kupna — sprzedaży

Czy możliwe jest odstąpienie od umowy deweloperskiej?

W przypadku, gdy deweloper spóźnia się z przeniesieniem własności mieszkania, nabywca ma możliwość odstąpienia od umowy deweloperskiej. Należy jednak pamiętać, że konieczne jest wcześniejsze wyznaczenie mu nowego terminu przeniesienia własności lokalu, nie dłuższego niż 120 dni. Jeśli deweloper nie dostosuje się do wyznaczonej daty, możemy odstąpić od umowy, nie ponosząc przy tym żadnych kosztów.

Poza tym nabywca zachowuje środki pieniężne przekazane mu na poczet kary umownej oraz otrzymuje zwrot środków, które wpłacił na poczet danej nieruchomości.

Może Cię zainteresować: Umowa kupna – sprzedaży mieszkania – najważniejsze informacje

Opóźnienie i zwłoka dewelopera – czym są?

Należy wiedzieć, że opóźnienie dewelopera i zwłoka to według prawa dwa różne pojęcia. Czy się różnią?

Opóźnienie — jest to niedotrzymanie terminu przeniesienia własności mieszkania przez dewelopera, niezależnie od powodu. Jeśli zatem mamy z nim do czynienia, to jako nabywcy możemy wystąpić o poniesienie przez dewelopera kary umownej, z której nie zostanie w żaden sposób zwolniony.

Zwłoka — mamy z nią do czynienia, gdy wina za opóźnienie dewelopera leży po jego stronie, mimo że on sam się do tego nie przyznaje i uważa inaczej, np. tłumacząc, że nie odpowiada za pracę urzędów lub warunki pogodowe.

Jeśli podpisując umowę z deweloperem, ten chce zamieścić w niej zastrzeżenie kary umownej za zwłokę. Należy wiedzieć, że taki zapis jest absolutnie niezgodny z prawem i nie powinniśmy się na niego zgadzać.

Podsumowanie

Podpisując umowę deweloperską, nabywca musi pamiętać o zapisach dotyczących kar umownych. Tylko wtedy, gdy znajdują się one w podpisanym przez obie strony dokumencie, w razie niedotrzymania terminu przeniesienia własności mieszkania przez dewelopera, możemy domagać się zadośćuczynienia. Jeśli mamy problemy z uzyskaniem nieruchomości od dewelopera, a chcemy sprzedać nieruchomość z kredytem, możemy skorzystać z pomocy skupu nieruchomości.

Pomocny może być ten artykuł: Jak sprzedać nieruchomość z kredytem hipotecznym?