Artykuł zaktualizowano: 18.12.2025
Niestety umowy kupna–sprzedaży nieruchomości bardzo często zawierają klauzule, które nie są korzystne dla obu stron, zważając na to, kto taką umowę przygotowuje. Które z nich są niezgodne z prawem, kto powinien zwrócić na nieuwagę i gdzie należy je zgłaszać? Odpowiemy na te pytania!
Wydawać by się mogło, że zanim podpiszemy jakąkolwiek umowę, dokładnie się z nią zapoznajemy. Niestety w praktyce nie zawsze tak jest, co niestety czasem sprawia nam problemy. Należy pamiętać, by zapoznać się z umową przed jej podpisaniem punkt po punkcie, jeśli jednak czegoś nie rozumiemy, powinniśmy szczegółowo dowiedzieć się, o co chodzi. W umowach cywilnoprawnych główni zainteresowani umieszczają klauzule, które są dla nas nie tylko nie korzystne, ale również niedozwolone.
Klauzula niedozwolona oznacza zakazana, taką, która świadomie narusza interesy podpisującego. Jak się okazuje, nie ma szczegółowej listy dotyczącej spisu takich klauzul, ponieważ każdego roku stale się ona powiększa. Poza tym nigdy nie są one wcześniej ustalane z drugą stroną. W takiej sytuacji, jeśli narusza ona jego interesy, to należy mieć świadomość, że jest to działanie na jego szkodę, co potępia praw i przepisy.
| Cecha | Zapis dozwolony | Klauzula niedozwolona (abuzywna) |
|---|---|---|
| Negocjacje | Indywidualnie uzgodniony z Tobą. | Narzucony odgórnie, bez możliwości zmian. |
| Równowaga | Chroni interesy obu stron umowy. | Chroni tylko silniejszą stronę (np. dewelopera). |
| Jasność | Napisany prostym, zrozumiałym językiem. | Skomplikowany prawniczy żargon, który myli. |
Klauzule niedozwolone pojawiają się nie tylko w umowach cywilno – prawnych. Zaskakujące jest to, że bardzo często stosują je biura nieruchomości, z których korzystamy. Niestety najczęściej nie mamy czasu na dokładne zapoznanie się z treścią umowy pośrednictwa i jej przeanalizowanie, ponieważ podpisujemy je na szybko w aucie lub pod drzwiami, chcąc jak najszybciej obejrzeć nieruchomość. Najbardziej narażone są osoby, które podpisują z pośrednikiem umowę na wyłączność. Umowy takie uprawniają biuro nieruchomości do podwyższenia wynagrodzenia już po jej podpisaniu. Dodatkowo znajdziemy zapis, który zobowiązuje nas do wypłaty wynagrodzenia pośrednikowi, nawet jeśli nie wykonał on swojej pracy lub wykonał ja nienależycie. Co gorsza, klauzula informuje również o tym, że w takiej sytuacji klient nie może odstąpić od umowy.
Klauzulami, które pojawiają się w umowach, a powinny wzbudzić nasz niepokój, są te, które informują nas, że w razie zakończenia umowy nie złożymy oświadczenia, że chcemy ją zakończyć, to zostanie ona automatycznie przedłużona. I być może wydaje się, że nie jest to tak duży problem, jednak zazwyczaj na złożenie takiego oświadczenia mamy rażąco krótki termin.
Ekspert radzi
Największą pułapką w umowach z pośrednikami jest tzw. klauzula automatycznego przedłużenia. Często klienci myślą, że umowa wygasa po pół roku, a tymczasem staje się ona umową na czas nieokreślony, bo termin na złożenie wypowiedzenia wynosił np. tylko 3 dni przed końcem okresu podstawowego. Zawsze sprawdzajmy te terminy!
Kamila Kasperkowiak, ekspert ds. nieruchomości
Niestety przez nasza nie uwagę możemy podpisać umowę, w której znajdują się klauzule niedozwolone. Co wtedy? Na szczęście istnieją przepisy, które chronią nas przed jej konsekwencjami. Dzieje się tak dlatego, że przepisy jasno określają, że umowa, która narusza interes klienta, nie ma mocy prawnej, nawet jeśli obie strony ją podpisały. Wyjątkiem jest zapis dotyczący wynagrodzenia lub ceny, jeśli znajduje się on w umowie. Mimo wszystko warto czytać umowy dokładnie, aby bezpiecznie wynająć nieruchomość lub dokonać jej zakupu.
Jeśli zauważymy w naszej umowie klauzule niedozwolone, to należy ten fakt zgłosić do miejskiego lub powiatowego rzecznika konsumentów, lub innych finansowych organizacji, na przykład:
Jeśli nie jesteśmy pewni, czy zapis znajdujący się w umowie jest dozwolony, to możemy skonsultować się w tej sprawie z Sądem Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który o tym zadecyduje. Pozew taki można złożyć przed upływem 6 miesięcy od daty rozpoczęcia zobowiązania.
Ponieważ lista klauzul niedozwolonych jest bardzo długa, a co ciekawe nie jest ona zamknięta, co oznacza, że stale ich przybywa, możemy się przed nimi uchronić. Przede wszystkim mamy możliwość sprawdzenia ich na stronie Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Niestety nie zawsze znajdziemy je w spisie, a nie oznacza to, że są one zgodne z prawem.
Najczęściej w umowach cywilno – prawnych pojawiają się klauzule, które dotyczą wyłączenia lub ograniczenia jakiejkolwiek odpowiedzialności względem konsumenta. Oznaczają one, że za niewypełnienie obowiązków lub wykonanie ich w sposób nienależyty, nie ponoszą oni żadnych odpowiedzialności. Jeśli więc przegapiliśmy je, podpisując dokumenty, to niestety narażeni jesteśmy na straty. Przede wszystkim musimy pamiętać, że przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy powinniśmy dostać ją wcześniej do wglądu, tak byśmy mieli czas na zapoznanie się z nią. Poza tym druga wersja powinna być identyczna jak nasza.
Klauzula niedozwolona to także ta zwana adhazyjną, na którą konsument nie ma wpływu i nie ma możliwości wprowadzenia do niej zmian. Najprościej mówiąc, jest zmuszony do jej podpisania, ponieważ jedyna możliwość, jaką mają to jej całościowe odrzucenie. Bardzo często w takiej sytuacji główni zainteresowani nie mając wyboru, po prostu podpisują dokumenty z zapisami, które są dla nich niekorzystne.
Ważne
Rejestr UOKiK to nie wszystko. Lista klauzul niedozwolonych jest otwarta. Oznacza to, że nawet jeśli konkretny zapis z Twojej umowy nie widnieje jeszcze w oficjalnym spisie urzędu, a rażąco narusza Twoje interesy lub jest nieuczciwy - w świetle prawa wciąż może zostać uznany za niedozwolony i niewiążący.
Ponieważ spis niedozwolonych klauzul jest zaskakująco długi, nie ma możliwości wymienienia wszystkich. Mimo to powinniśmy pamiętać, aby w umowie umieścić klauzulę dotyczącą możliwości żądania zwrotu zaliczki lub zadatku, jeśli druga strona odstępuje od zawarcia umowy notarialnej lub ją wypowiada. Jest to ważny aspekt prawny i finansowy kupna nieruchomości.
Bardzo często w umowie znajduje się zapis, który nakłada tylko i wyłącznie na kupującego obowiązek zapłaty w razie odstąpienia, wypowiedzenia czy rozwiązania umowy. Oznacza to, że druga strona w razie identycznych zmian nie poniesie żadnej kary. Inną klauzulą niezgodną z przepisami jest obarczenie kupującego w razie zmian karą pieniężną, która jest rażąco wysoka.
Ponieważ lista jest bardzo długa i nadal nie jest zamknięta, co oznacza, że każdego roku się powiększa, to należy zapoznać się z tymi najczęstszymi.
Warto wiedzieć
Rejestr klauzul niedozwolonych prowadzony przez UOKiK zawiera już tysiące wpisów? Nawet jeśli Twój zapis nie jest tam identycznie słowo w słowo, ale ma taki sam skutek (np. nakłada rażąco wysoką karę), Sąd może uznać go za nieważny!
Podpisywanie umowy kupna-sprzedaży to stresujący moment, ale nie daj się ponieść emocjom. Pamiętaj, że jako konsument masz swoje prawa, a prawo stoi po Twojej stronie nawet wtedy, gdy przez nieuwagę podpiszesz niekorzystny dokument. Klauzule niedozwolone z mocy prawa nie wiążą Cię – to tak, jakby ich w ogóle nie było w umowie (poza wyjątkami dotyczącymi ceny). Najlepszą bronią jest jednak profilaktyka: czytaj, pytaj i nie bój się prosić o czas na analizę dokumentów w domu.
autor artykułu
Radosław Zacha
Radosław Zacha – od lat zajmuje się rozwiązywaniem spraw problematycznych nieruchomości. W Atrium Nieruchomości ma na swoim koncie kilkanaście tysięcy zgłoszeń, dzięki czemu doskonale zna realia rynku i potrafi skutecznie doradzać osobom stojącym przed trudnymi decyzjami dotyczącymi sprzedaży czy wyceny mieszkań oraz domów.
Wypełnij formularz, a otrzymasz gotową wycenę nieruchomości.
