Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie?

Zaleganie z opłatami, zniszczenie domu, odmowa opuszczenia mieszkania przez najemcę, nawet jeśli nie płaci czynszu, lub przed nielegalne wynajmowanie mieszkania osobom trzecim to tylko niektóre z obaw wielu właścicieli nieruchomości na wynajem w całym kraju. Doświadczeni wynajmujący doskonale znają wady i zalety takiego sposobu zarabiania i mają wiele opowieści o tym co może pójść nie tak podczas wynajmu. Na szczęście są pewne zasady i sposoby, aby zminimalizować ryzyko, a stosując się do nich, możemy zagwarantować bezpieczne wynajęcie mieszkania. Jeżeli jednak dalej zastanawiasz się jak bezpiecznie wynająć mieszkanie i czy to w ogóle możliwe, odpowiedź brzmi: tak. Po przeczytaniu tego artykułu uwolnisz się od obaw i poznasz sposoby na bezpieczny wynajem mieszkania w pięciu krokach. Czasami warto zastanowić się czy wycena mieszkania oraz szybka i skuteczna sprzedaż nie będzie dla nas korzystniejsza.

1. Wybór odpowiedniego najemcy.

Jak znaleźć rzetelnego najemcę?

To priorytet każdego właściciela nieruchomości. Znalezienie najemcy, który bez zaległości i problemów będzie wynajmował nieruchomość i dbał o jej stan, jest rozwiązaniem idealnym i pożądanym przez każdego posiadacza mieszkania na wynajem. Sprawdzenie rzetelności przyszłego najemcy jest jednak dość ograniczone, ale istnieje kilka sposobów, aby zwiększyć swoje szanse na udaną współpracę. Pierwszym z nich jest sprawdzenie potencjalnego najemcy w rejestrze dłużników, a dokładniej w Krajowym Rejestrze Dłużników Niewypłacalnych. To jedyny rejestr, z którego można skorzystać za niewielką opłatą, znając numer PESEL najemcy.

Coraz częściej stosowaną praktyką przed podpisaniem umowy najmu jest sprawdzenie wypłacalności najemcy, która w dużym stopniu zależy od zarobków i stabilności umowy o pracę. W celu uzyskania tych informacji można poprosić najemcę o przedstawienie zaświadczenia o dochodach z obecnego miejsca zatrudnienia bądź wgląd do zawartej umowy o pracę. Jeżeli najemca wykazuje dodatkowe przychody z innych źródeł, również warto zweryfikować tę informację.

Standardowym sposobem sprawdzenia rzetelności najemców za granicami kraju są zyskujące na popularności również w Polsce rekomendacje od poprzednich właścicieli wynajmowanych przez najemcę nieruchomości. Rekomendacje w formie pisemnej lub udostępnienie numeru telefonu, bądź maila do poprzednich właścicieli może potwierdzić uczciwość i rzetelność najemcy.

2. Sporządzenie bezpiecznej umowy najmu.

Umowa najmu jak się zabezpieczyć?

Chcąc zabezpieczyć swoje interesy i zadbać o wszystkie istotne aspekty wynajmu, trzeba wiedzieć, jak powinna wyglądać umowa najmu mieszkania, również dobrze jest zainteresować się najczęściej zadawanymi pytaniami. Wbrew pozorom dobrze sporządzona umowa najmu mieszkania nie zawsze jest gwarancją bezproblemowego wynajmu, ale w dużej mierze wpływa na nasze oraz najemców prawa i obowiązki. Elementami stałymi, które powinna posiadać każda poprawnie sporządzona umowa najmu, są:

• dokładne dane właściciela i najemcy,
• określenie czasu trwania umowy,
• wyszczególnienie praw i obowiązków właściciela
• wyszczególnienie praw i obowiązków najemcy
• określenie wysokości czynszu, formy zapłaty i terminu zapłaty
• zapis dotyczący wysokości kaucji i innych ewentualnych dodatkowych opłat,
• szczegółowy opis wyposażenia nieruchomości (meble, sprzęt RTV, AGD i inne)
• warunki wypowiedzenia umowy.

Jako załącznik do umowy najmu wielu właścicieli nieruchomości załącza obecnie regulamin najmu. Regulamin wynajmu mieszkania pozwala na dodatkowe zaakcentowanie pożądanych i niepożądanych zachowań w trakcie wynajmu i ułatwi egzekwowanie wyszczególnionych zapisów.

Wynajem mieszkania – jaką umowę wybrać?

Konstrukcja umowy opisana powyżej powinna zagwarantować bezpieczny wynajem mieszkania dla obu stron. Co jednak jeżeli najemcy okażą się problematyczni, nie będę regularnie płacić czynszu i zalegać z pozostałymi opłatami lub nieprawidłowo użytkować mieszkanie? Teoretycznie można wypowiedzieć umowę najmu i liczyć na to, że najemca dostosuje się do zapisów w umowie, ale co zrobić gdy lokator nie chce się wyprowadzić, czyli nieruchomość z uciążliwym lokatorem. Bezpieczną umową najmu, która zabezpieczy interesy właściciela w podobnych przypadkach, jest umowa najmu okazjonalnego. Taka forma umowy umożliwia wynajmującemu sprawne wyegzekwowanie opuszczenia lokalu przez nierzetelnych najemców. W Polsce wciąż nie jest to najpopularniejszy rodzaj umowy najmu, ale uczciwi najemcy nie powinni mieć problemu z podpisaniem tego rodzaju umowy. Umowa najmu okazjonalnego wiąże się z wieloma formalnościami i opłatą notarialną, jeżeli jednak właścicielowi nieruchomości zależy na optymalnym zabezpieczeniu swoich interesów, jest to doskonałe rozwiązanie i warto wziąć je pod uwagę.

3. Kaucja jako zabezpieczenie finansowe.

Jak działa kaucja za mieszkanie na wynajem?

Aby wiedzieć jak bezpiecznie wynająć mieszkanie, nie można pominąć tematu kaucji. Kaucja za mieszkanie, jej wysokość i sposób zapłaty jest ustalana indywidualnie przez właścicieli nieruchomości. Jest ona najlepszym zabezpieczeniem finansowym na wypadek zniszczeń czy zalegania z opłatami przez najemców. Kaucja w umowie najmu najczęściej stanowi wysokość miesięcznego lub dwumiesięcznego czynszu za mieszkanie i wypłacana jest według zapisów na umowie – w większości przypadków podczas podpisywania umowy. Kaucja za mieszkanie jest zwrotna w momencie zakończenia umowy najmu.  Na właścicielu nieruchomości spoczywa obowiązek sprawdzenia mieszkania przed zwróceniem kaucji, dostrzeżenia ewentualnych usterek, zniszczeń czy braków w wyposażeniu. Jeżeli właściciel mieszkania nie ma zastrzeżeń co do stanu nieruchomości, a najemcy nie zalegają ze zobowiązaniami finansowymi (czynsz, opłaty za rachunki bieżące), kaucja powinna być zwrócona w pełni do rąk lub na konto najemców (według zapisów na umowie).

4. Jasny i szczegółowy regulamin.

Regulamin wynajmu mieszkania – jak sporządzić?

Regulamin, chociaż jego stworzenie może być pracochłonne i niełatwe jest niezwykle przydatnym narzędziem, aby zapewnić bezpieczne wynajęcie mieszkania dla obu stron. Regulamin wynajmu mieszkania może być ujęty w umowie najmu, bądź jako aneks do umowy najmu, warto również dowiedzieć się jakie są potrzebne dokumenty. Właściciel nieruchomości powinien zawrzeć w nim wszystkie istotne zapisy dotyczące sposobu korzystania z nieruchomości, ze sprzętów będących na jej wyposażeniu, a także ważne zastrzeżenia dotyczące na przykład palenia papierosów w mieszkaniu, posiadania zwierząt, ewentualnych remontów czy zmian w wystroju itd. Stworzenie praktycznego i jasnego regulaminu może być sporym wyzwaniem, jednak pozwala on na egzekwowanie zapisanych w nim kwestii, a nawet może być podstawą do wypowiedzenia umowy najmu. Oprócz pożądanych i niepożądanych zachowań należy przewidzieć w regulaminie również kwestie ewentualnych usterek i awarii, formę zgłaszania tego typu incydentów, a to, także kto ponosi koszty za naprawy. Tego rodzaju zapis może być narzucony ze strony właściciela mieszkania, bądź ustalony wspólnie z najemcą. W większości przypadków za niewielkie naprawy koszty pokrywa najemca, a w przypadku poważniejszych problemów, na przykład ze sprzętem znajdującym się na wyposażeniu mieszkania należy zgłosić problem najemcy i wspólnie ustalić właściwe postępowanie w zależności od przyczyny awarii.

5. Protokół zdawczo-odbiorczy.

Protokół zdawczo-odbiorczy — co powinien zawierać?

Kiedy najlepiej spisać protokół zdawczo-odbiorczy i co powinien zawierać? Warto dowiedzieć się tego jeszcze przed podpisaniem umowy najmu. Wbrew pozorom szczegółowo sporządzony protokół zdawczo-odbiorczy jest korzystnym dokumentem dla obu stron: najemcy i wynajmującego. Dokładny spis wyposażenia mieszkania oraz stanu przedmiotów pozwoli uniknąć nieporozumień z najemcą i zabezpieczyć oddawane do dyspozycji najemcy przedmioty, a samemu najemcy zagwarantuje bezproblemowe odzyskanie kaucji w przypadku dostrzeżenia uszkodzeń, które były już w momencie wprowadzania się do lokalu. Tego typu protokół bardzo często wzbogacony jest o zdjęcia spisanych przedmiotów. Zdjęcia ułatwiają porównanie stanu przed i po czasie wynajmu.

Co wpisać w protokole zdawczo-odbiorczym?

Przede wszystkim wszystkie sprzęty i przedmioty będące na wyposażeniu mieszkania, które mogą ulec zniszczeniu oraz są znaczącej wartości. Takimi przedmiotami mogą być: sprzęty RTV, AGD, meble, ale również stałe elementy mieszkania jak ściany, panele, okna czy drzwi. Opisanie stanu każdego z elementów ułatwi późniejsze ściągnięcie należności na naprawę w przypadku ewentualnych zniszczeń lub nadmiernego zużycia. W protokole podaje się także stan liczników na dzień udostępnienia mieszkania najemcy, a także ilość wydanych kluczy. Przykłady protokołów zdawczo-odbiorczych można znaleźć w internecie. Wzór protokołu zdawczo odbiorczego warto jednak dostosować do własnych potrzeb i upewnić się, że zostały ujęte w nim wszystkie niezbędne elementy wyposażenia mieszkania.

Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie?

Bezpieczne wynajęcie mieszkania zależy od odpowiedniego przygotowania najemcy i właściwego zabezpieczenia swoich praw, ale również w dużej mierze od przypadku. Ludzi spotyka wiele nieprzewidzianych sytuacji i trzeba o tym pamiętać, decydując się na tego typu formę zarządzania swoją inwestycją, jaką jest wynajem mieszkania. Pozornie idealni najemcy, którzy przez wiele lat bezproblemowo wynajmowali mieszkanie, mogą zacząć stwarzać problemy lub od początku wykazywać się nieuczciwością. W każdym przypadku prawidłowo sporządzona umowa, jasny regulamin, kaucja i dodatki w postaci innych zabezpieczeń, takich jak protokół zdawczo-odbiorczy będą zabezpieczeniem dla właściciela nieruchomości i ułatwią bezpieczny wynajem mieszkania. Posiadanie wyżej opisanych dokumentów jest gwarancją, że właściciel nie będzie musiał martwić się co zrobić gdy lokator nie chce się wyprowadzić bądź jak wypowiedzieć umowę najmu szybko i skutecznie. Zadbaj o bezpieczeństwo swojej inwestycji, korzystając z narzędzi, które ułatwiają bezpieczny wynajem mieszkania i ciesz się z tej formy zarabiania bez obaw o problematyczne sytuacje. Pamiętaj również, że istnieją firmy specjalizujące się w obsłudze najmu, które w przypadku gdy nie masz wystarczającej wiedzy, czasu lub możliwości ułatwią cały proces na każdym etapie najmu i będą odpowiedzialne za zabezpieczenie interesów właściciela i najemcy.