X

Jak wycenić mieszkanie

Cała prawda o wycenie mieszkań. Rozwiejemy wszystkie Wasze wątpliwości.

Samodzielna sprzedaż mieszkania wcale nie jest tak prosta, jakby się to mogło na pierwszy rzut oka wydawać. Jeśli więc po raz pierwszy chcemy przeprowadzić taką transakcję, możemy poczuć się trochę zagubieni w tych wszystkich obowiązujących procedurach. Od czego więc powinniśmy zacząć? Jednym z pierwszych kroków, od których należałoby rozpocząć sprzedaż mieszkania, jest oczywiście jego wycena. Zwróciliście naszą uwagę na problemy, jakie mogą wynikać ze sprzedaży mieszkania i jego wyceny. Dlaczego oszacowanie wartości nieruchomości jest takie ważne i w jaki sposób się do tego zabrać? Podpowiadamy!

Z tego artykułu dowiesz się:
  • Dlaczego wycena mieszkania jest ważna?
  • Jak wycenić mieszkanie ?
  • Czy można wycenić mieszkanie z kredytem, komornikiem czy lokatorem?
  • W jaki sposób wycenić udziały w nieruchomości?
  • Dlaczego warto skorzystać z pomocy profesjonalistów?

Dlaczego wycena mieszkania jest taka ważna?

Przeprowadziliśmy mnóstwo rozmów z naszymi Klientami, podczas których padało wiele pytań o wycenę nieruchomości. Postanowiliśmy więc zebrać dla Was najważniejsze informacje na ten temat i pokazać, że do sprzedaży mieszkania niezbędna jest jego wycena.
Cała rozmowa na temat wyceny mieszkań rozpoczęła się od maila, który otrzymaliśmy od Jacka:


„Mam średniej wielkości mieszkanie – trzypokojowe. Chciałbym je szybko sprzedać, gdyż potrzebuję gotówki. Nie wiem jednak od czego powinienem zacząć. Mieszkanie jest trochę zniszczone, ale nie bardzo mnie stać na remont. Z pewnością jest trochę warte, ale nie mam pojęcia ile.”


Następnie z podobnym problemem zwróciła się do nas Ewa:


„ Nad moim życiem kłębią się czarne chmury. Chciałabym sprzedać mieszkanie, które jest zadłużone. W jaki sposób powinnam je wycenić? Czy jest w ogóle szansa, że kiedyś je sprzedam? Nie ukrywam, że rozwiązałoby to moje problemy finansowe.”


Po pewnym czasie takich wiadomości otrzymaliśmy więcej. Chcieliście się dowiedzieć, czy by sprzedać mieszkanie musicie dokonać wyceny nieruchomości. Pytaliście nas również, w jaki sposób to zrobić i co ma największy wpływ na cenę mieszkania.

Wycenę mieszkania najczęściej tworzy się przed sprzedażą nieruchomości. Dokonuje się jej w celu ustalenia realnej wartości mieszkania. Warto przy tym pamiętać, że bardzo często różnica między ceną ofertową a transakcyjną wynosi nawet kilkanaście czy kilkadziesiąt tysięcy złotych. Do wyceny często Dlatego też, by otrzymać pożądaną kwotę, do ceny wyjściowej dodaje się ok. 10% ceny, na poczet przyszłych negocjacji. Właściwa wycena nieruchomości pozwala na sprzedaż nieruchomości bez straty, najczęściej w dość szybkim czasie.

Wiele osób, które decydują się na samodzielną wycenę i sprzedaż swojego mieszkania, stosuje metodę „prób i błędów”. Chcą bowiem sprawdzić, czy ktoś kupi ich nieruchomość za zaproponowaną cenę. Zawsze przecież mogą ją obniżyć, bądź podwyższyć. Tego typu zabiegi wcale nie pomagają sprzedającemu, a wręcz wyrządzają mu szkodę, gdyż :

  • spada zainteresowanie Klientów wystawionym na sprzedaż mieszkaniem;
  • kwota otrzymana ze sprzedaży jest zbyt zaniżona;
  • cały proces przebiega znacznie dłużej, niż powinien;
  • cały proces przebiega znacznie dłużej, niż powinien;
sprzedaż nieruchomości a wycena firma wyceniająca nieruchomości

Co wpływa na wycenę mieszkania?

Decydując się na samodzielną wycenę nieruchomości, powinniśmy wiedzieć, że istnieje wiele czynników, które mają mniejszy, bądź większy wpływ na to, ile pieniędzy ze sprzedaży otrzymamy. Wśród nich należy wymienić:

  • status prawny lokalu – sprawdzenie księgi wieczystej, w której znajdują się informacje dotyczące praw do nieruchomości - kto je posiada, w jakim zakresie i na jak długo oraz czy mieszkanie jest własnością, współwłasnością czy użytkowaniem wieczystym.
  • lokalizację mieszkania – im atrakcyjniejsza dzielnica, w którym się ono znajduje, tym wyższa wartość danej nieruchomości. Na cenę ma również wpływ, czy jest ono zlokalizowane przy ruchliwej ulicy, czy gdzieś na uboczu – w przytulnym miejscu, a także na jaką stronę wychodzą okna – na spokojny skwer, czy dosyć głośny plac zabaw.
  • rodzaj zabudowy – z pewnością mieszkanie w starej kamienicy będzie miało inną cenę niż to usytuowane w nowoczesnym apartamentowcu.
  • kondygnację – na wycenę mieszkania z pewnością duży wpływ ma jego położenie w samym budynku. Najatrakcyjniejsze położenie dla lokalu mieszkalnego to drugie i trzecie piętro.
  • metraż i rozkład pomieszczeń – im większa powierzchnia, tym wyższa cena. Na wycenę duży wpływ ma również liczba pokoi oraz to, czy w kuchni znajduje się okno. Cenę podnosi również przynależąca do mieszkania piwnica czy pomieszczenie gospodarcze oraz garaż, bądź miejsce parkingowe. W dobie COVID, niewątpliwie na znaczeniu zyskał balkon lub ogródek, gdyż Kupujący cenią sobie możliwość wyjścia poza przysłowiowe „ cztery ściany”.
  • stan nieruchomości – przy wycenie brana jest pod uwagę nie tylko wykorzystana podczas budowy mieszkania technologia, ale także stan techniczny budynku czy data jego powstania.

Jak wycenić mieszkanie z kredytem?

Kredyt hipoteczny nie jest przeszkodą w wycenie mieszkania i jego sprzedaży, jednakże może stanowić dość duże utrudnienie. Zanim zdecydujemy się wystawić naszą nieruchomość na sprzedaż, musimy uzyskać zgodę banku oraz załatwić wszelkie niezbędne formalności.

Mimo że bank zabezpiecza się wpisem do księgi wieczystej, to my wciąż pozostajemy właścicielem mieszkania i mamy prawo dobrowolnie nim dysponować. By móc je sprzedać, potrzebna będzie nam wycena nieruchomości. Aby jej dokonać, bank, w którym zaciągnęliśmy kredyt, powinien wydać zaświadczenie o bieżącym stanie zadłużenia wraz z odsetkami. W ten sposób dowiemy się, ile zarobimy na sprzedaży naszego mieszkania po jego spłaceniu. Wysokość zobowiązania wobec banku będzie też istotna dla potencjalnego nabywcy naszego mieszkania. Musimy bowiem zdać sobie sprawę i wziąć to pod uwagę przy przeprowadzaniu wyceny, że środki ze sprzedaży nieruchomości zostaną podzielone na dwie części. Jedna z nich jest przekazywana wierzycielowi hipotecznemu, zaś druga trafia na rachunek bankowy sprzedającego. I właśnie ta druga wartość stanowi różnicę pomiędzy ceną transakcji, a kwotą pozostałą do spłaty z tytułu kredytu hipotecznego. Warto więc wziąć to pod uwagę przy wycenie mieszkania z kredytem.

Jak wycenić mieszkanie z długiem i komornikiem?

By móc wycenić zadłużone mieszkanie, należy ustalić wysokość owego zadłużenia. W tym celu powinniśmy skontaktować się z wierzycielem. Najczęściej jest nim spółdzielnia, bądź wspólnota mieszkaniowa, w najgorszym wypadku – komornik. Podobnie, jak w przypadku mieszkania na którym ciąży hipoteka, powinniśmy zdać sobie sprawę, że środki ze sprzedaży mieszkania zostaną podzielone na dwie części. Jedna z nich zostanie przekazana wierzycielowi, którego reprezentuje komornik, zaś druga trafi na rachunek bankowy sprzedającego.

Przy wycenie mieszkania obciążonego zaległościami z tytułu użytkowania lokalu, powinniśmy wiedzieć, iż oferowana cena nieruchomości powinna zostać pomniejszona ów dług, który będzie musiał uregulować nowy nabywca mieszkania. Ne możemy bowiem wycenić lokalu na taką kwotę, jak inne o podobnym metrażu i lokalizacji, ale nie zadłużone.

zniszczona nieruchomość nieruchomość do remontu na sprzedaż

Nieruchomość z lokatorem – w jaki sposób dokonać jego wyceny?

Będąc właścicielem nieruchomości, mamy prawo je sprzedać na rynku wtórnym. W tym celu, jak wiemy, powinniśmy przygotować wycenę mieszkania. Chcąc spieniężyć mieszkanie z zameldowanym lokatorem, musimy zdać sobie sprawę, że jego cena będzie o wiele niższa, w porównaniu z tymi, które dotyczą podobnych nieruchomości.

Transakcje sprzedaży mieszkania z lokatorem z założenia nie należą do prostych. Kupcy często omijają takie oferty szerokim łukiem. Obserwując tego typu przypadki, można stwierdzić, że bardzo słusznie - obawiają się, bowiem problemów, jakie mogą z tego wyniknąć. Czy tak jednak musi być? Wszystko zależy od tego, kto i w jakim celu chce je nabyć.

Na wycenę nieruchomości z lokatorem z pewnością będzie miał wpływ fakt, czy lokator zamieszkujący nieruchomość, wystawioną przez nas na sprzedaż płaci czynsz, w jakim jest wieku, czy jest to krewny właściciela, na jakiej zasadzie użytkuje lokal i czy kroki do ewentualnej eksmisji były już podejmowane

Jeśli jednak mieszkanie z lokatorem usytuowane jest w pięknej okolicy, ma duży metraż, to warto próbować znaleźć kupca wśród osób, dla których będzie to inwestycja i lokata kapitału na przyszłość.

Jak wycenić mieszkanie wymagające remontu?

Doskonała oferta kupna mieszkania w większości przypadków jest czymś uwarunkowana. Decydując się na samodzielną wycenę nieruchomości, powinniśmy zdać sobie sprawę, że na obniżenie wartości naszego mieszkania wpływa jego ogólna kondycja. Musimy wiec oszacować, ile pieniędzy trzeba będzie zainwestować na generalny remont. Gdy nie wiadomo, jaki jest naprawdę stan mieszkania wymagającego remontu, bo trudno to orzec po wstępnych oględzinach, warto zasięgnąć opinii inspektora nadzoru budowlanego. Zwróci uwagę na rzeczy, o których nabywca nawet by nie pomyślał, i sprawdzi, czy mieszkanie jest w pełni bezpieczne.

Warto jednak zdać sobie sprawę, że nakłady remontowe nie podnoszą automatycznie wartości nieruchomości o wartość prac. Jeśli np. odmalujemy ściany w pokoju czy zmienimy lampę w salonie, to nasze działania poprawią efekt wizualny, ale nie bardzo wpłyną na podwyższenie ceny lokalu.

W jaki sposób wycenić udziały w nieruchomościach?

By wycenić udziały w jakiejś nieruchomości, najpierw należy dokonać jej wyceny rynkowej. By to uczynić, należy wziąć pod uwagę wszystkie wspomniane wcześniej czynniki, które wpływają na wartość nieruchomości. Następnie trzeba przygotować procentowy podział udziałów i w ten sposób określić, jaka część nam przysługuje. Na koniec, proporcjonalnie wyceniamy nasze udziały.

Skorzystaj z pomocy profesjonalistów!

Przeprowadzenie wyceny na własną rękę jest zadaniem mozolnym i dość skomplikowanym. Profesjonalny pośrednik nieruchomości posiada doświadczenie, które pozwala mu prawidłowo ocenić sytuację panującą na rynku mieszkaniowym. Agent nieruchomości zna wszelkie trendy, kształtujące cenę mieszkania i ma wgląd w systemy transakcyjne, księgi wieczyste i inne dokumenty, pozwalające mu precyzyjnie ustalić cenę nieruchomości.

Profesjonalna wycena nieruchomości będzie więc uwzględniała nie tylko czynniki zewnętrzne i subiektywne, ale także twarde czynniki techniczne. Warto więc skorzystać z pomocy profesjonalistów, gdyż przeprowadzonych szacowań i czynności rzeczoznawcy majątkowego nie jest w stanie wykonać inna osoba, m.in. ze względu na ograniczony dostęp do danych.

kupiona nieruchomość podczas pandemii sprzedane mieszkanie w czasie pandemii

Pomożemy w wycenie mieszkań i nieruchomości w całej Polsce