Sprzedaż mieszkania i zakup nowego – aspekty prawne i finansowe - Atrium
X

Sprzedaż mieszkania i zakup nowego – aspekty prawne i finansowe transakcji wiązanej

Często sprzedający swoje mieszkania, mają już na oku nowe nieruchomości, które chcą nabyć. Okazuje się zatem, że istnieje w takiej sytuacji możliwość przeprowadzenia tak zwanej transakcji związanej. Na czym ona polega? Odpowiemy na to pytanie! Poza tym z artykułu dowiesz się również, czy konieczne jest w tej sytuacji opłacenie podatku od nieruchomości.

Jak prawnie i finansowo zabezpieczyć transakcję wiązaną?

Dawniej zakup mieszkania lub domu kojarzony był z „tym na zawsze”. Dziś liczba transakcji związana z tym procederem znacznie rośnie i wiele osób traktuje je jako inwestycję. Poza tym możemy być zmuszeni do przeprowadzki, ze względu na partnera lub pracę w innym mieście. Dziś nie jest to niczym zaskakującym i trudnym. Wydawać by się mogło, że jest to transakcja bardzo prosta. Owszem, jednak pod warunkiem, że chcemy przeprowadzić ją za pomocą gotówki. Sytuacja natomiast komplikuje się, jeśli w grę wchodzi kredyt hipoteczny. Bardzo ważne jest, aby zarówno sprzedaż mieszkania z kredytem lub nie, jak i zakup nowej nieruchomości zgrany był w tym samym czasie. Nie zawsze jest to jednak możliwe, ponieważ zobowiązania kredytowe ciążące na nas znacznie utrudniają nam sprawną transakcję.

151253131_m_normal_none

Czy przy zmianie mieszkania musimy zapłacić podatek?

Przepisy są jasne, jeśli sprzedajemy mieszkanie w okresie do 5 lat od daty jego nabycia, konieczne jest opłacenie podatku. Czy oznacza to, że jesteśmy zobowiązani do rozliczenia się z niego w formie Pit? Jak ma się do tego podatek?

Okazuje się, że jeśli sprzedamy nieruchomość przed 5 rokiem od daty jej nabycia, to dochody te są opodatkowane. Jesteśmy wiec zmuszeni go zapłacić, pod warunkiem, że sprzedaliśmy za kwotę wyższą, niż ją nabyliśmy. Jak się okazuje, istnieje jednak możliwość skorzystania ze zwolnienia. Aby tak się stało, musimy sprzedać mieszkanie przed upływem 5 lat i zakupić nowe, czyli wykorzystać zarobione środki na własne cele mieszkaniowe.

 

Czy sprzedaż mieszkania z kredytem jest możliwa?

Każdy, kto sprzedaje swoje mieszkanie, ma świadomość tego, że musi załatwić wiele formalności związanych z tym procesem. Nie zawsze jednak wiedzą oni, jakie dokumenty powinni przygotować i jakie będą wymagane podczas starania się o kredyt hipoteczny.

Sprzedaż mieszkania z kredytem - wymagane dokumenty

Przygotowując się do sprzedaży mieszkania z kredytem, należy skomplementować wcześniej niezbędne dokumenty, by cały proces przebiegł sprawnie i szybko. Należy pamiętać, że każdy nabywca może żądać wglądu do nich, by zapoznać się z sytuacją prawna mieszkania, które chce kupić. Poza tym ich posiadanie jest konieczne, gdy będzie sporządzany akt notarialny. Konieczne jest więc zgromadzenie takich dokumentów, jak:

  • Numer księgi wieczystej
  • Tytuł prawny nabycia nieruchomości – niezależnie czy zostało ono zakupione na rynku wtórnym, czy pierwotnym, musi być on w formie aktu notarialnego
  • Zaświadczenie z banku informujące o warunkach spłaty zadłużenia, jeśli nieruchomość została zakupiona na kredyt. Dokument ten powinien zawierać takie informacje, jak kwota zadłużenia, ile pozostało do spłaty z odsetkami i prowizja, a także numer konta bankowego, na które ma ono zostać wpłacone. Należy jednak pamiętać, że aby hipoteka została wykreślona z księgi wieczystej, to bank musi wyrazić na to zgodę.

Warto wiedzieć: Jak rozliczyć sprzedaż mieszkania z Urzędem Skarbowym

Dokumenty uzupełniające, przy sprzedaży nieruchomości z hipoteką

Najważniejszym dokumentem wymaganym podczas sprzedaży mieszkania jest akt notarialny, jednak to nie wszystko. Poza tym musimy pamiętać o skompletowaniu:

  • Zaświadczenie o przynależności nieruchomości do obszaru rewitalizacji.
  • Zaświadczenie ze spółdzielni, które informować będzie, że nie posiadamy żadnego zadłużenia czynszowego (może być to oświadczenie zbywcy)
  • Zaświadczenie o tym, kto i czy w ogóle jest zameldowany pod danym adresem (może być to oświadczenie właściciela nieruchomości, może mieć znaczenie w przypadku, gdy jest to mieszkanie na sprzedaż z lokatorem)
  • Zaświadczenie informujące o braku zaległości, jeśli chodzi o podatek i za użytkowanie gruntu
  • Świadectwo charakterystyki energetycznej

W przypadku dokumentów, które możemy przedstawić w formie oświadczenia sprzedającego, to wielu potencjalnych kupców nieruchomości woli dostać je w formie zaświadczenia oficjalnego.

 

153729172_m_normal_none

Sprzedaż mieszkania z kredytem - czy jest to problematyczne?

Jeśli w księdze wieczystej naszego mieszkania istnieje zapis dotyczący kredytu hipotecznego, to nie oznacza to, że nie możemy go sprzedać. Konieczne jest jednak skompletowanie wymaganych dokumentów, które nie tylko uregulują wszystkie niejasności związane z ze spłatą zadłużenia, ale również z zamiarem jego sprzedania. Najlepiej będzie przygotować wszystkie dokumenty wcześniej, by podczas procesu sprzedaży niepotrzebnie go nie przedłużać.

Jak wygląda sprzedaż mieszkania?

Prawo jasno informuje nas, że sprzedaż mieszkania może zostać przeprowadzona wyłącznie w oparciu o akt notarialny, niezależnie od tego, czy nieruchomość na sprzedaż jest zadłużona, czy nie. Jeśli go nie posiadamy, to niestety wprowadzenie zmian w księdze wieczystej nie będzie możliwe. Jeśli chodzi o sprzedaż mieszkania z kredytem, to sytuacja wygląda tak samo, mimo że dokumenty znacznie różnią się sobą, to oba są jednakowo honorowane przez Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych.

 

97840949_m_normal_none

Jak przebiega transakcja wiązana?

Transakcja wiązana polega na sprzedaży dotychczasowej nieruchomości i zakupieniu nowej. Niestety sprawa staje się bardziej skomplikowana, jeśli w grę wchodzi kredyt hipoteczny. Najważniejsze jest jednak dopilnowanie, aby nasza płynność finansowa nie uległa zmianie lub – co gorsza – pogorszeniu. Najbezpieczniejszym rozwiązaniem będzie działanie etapowo. W pierwszej kolejności powinniśmy sprzedać swoje stare mieszkanie, a dopiero po zakończeniu procesu sprzedaży, przystąpić do kupna nowego. Niestety często czas działa na naszą niekorzyść, zwłaszcza jeśli uda nam się trafić na wspaniałą okazję, której nie chcemy przeoczyć. Co robić w takiej sytuacji?

Pierwszym rozwiązaniem jest kredyt na zakupienie nowego mieszkania, jednak jest ono odpowiednie wyłącznie dla osób, które posiadają zdolność kredytową. Dopiero w następnej kolejności należy zająć się sprzedażą swojego starego mieszkania, nie odczuwają presji, że okazja zniknie nam sprzed nosa. Za nabyte pieniądze możemy spłacić co najmniej część zaciągniętego zobowiązania lub zrezygnować z kolejnej transzy kredytu, którą ma wypłacić nam bank. Należy jednak pamiętać o prowizjach, które nas obowiązują:

  • Prowizja od przyznanej kwoty (niewypłaconej)
  • Prowizja naliczona od nadpłaty (gdy chcemy spłacić kredyt wcześniej)

Drugim rozwiązaniem może być zawarcie umowy przedwstępnej ze sprzedającym nieruchomość, którą jesteśmy zainteresowani. Powinna ona zawierać informację dotyczącą tego, że zgadza się on na późniejszą zapłatę za nieruchomość. Kolejny krok zależny jest od tego, czy M, które kupujemy, pochodzi z rynku pierwotnego czy wtórnego. Jeśli chodzi o ten drugi, to bank najprawdopodobniej wypłaci nam całą kwotę kredytu jednorazowo. Konieczne jest jednak posiadanie wkładu własnego, o którym wielu kredytobiorców zapomina. W przypadku rynku pierwotnego to kredyt wypłacany jest w transzach, ponieważ nabywca zazwyczaj kupuje nieruchomość w stanie surowym, a kwota pokrywa prace wykończeniowe. Ponieważ jest to dla banku tak zwane ryzyko kredytowe, to kredytobiorca zmuszony jest wpłacić wkład własny, zanim ten wypłaci ostatnią transzę zaciągnięcia. Jest to końcowy etap rozliczeń z bakiem i deweloperem. Dlatego też należy dopilnować, by proces sprzedaży mieszkania i zakup nowego został już zakończony.

 

Ostatnie rozwiązanie, na które możemy się zdecydować, jest najtańszą opcją kredytu hipotecznego, a zarazem najpopularniejsza. Istnieje możliwość sprzedaży nieruchomości z kredytem i zakup nowego w późniejszym czasie. Konieczne jest jednak porozumienie z druga stroną, tak by ta wyraziła chęć na odroczenie terminu przekazania kluczy lub wynajęła nam mieszkanie na jakiś czas.

Podsumowanie

Mieszkanie, które jest obciążone kredytem hipotecznym, również możemy sprzedać, pod warunkiem, że kwota, która pozostała do spłaty nie przekracza ceny transakcyjnej. Jeśli jednak wartość mieszkania nie jest wystarczająca dla banku, to istnieje możliwość przeniesienia hipoteki na inną nieruchomość. Jeśli takiej nie posiadamy, to pozostaje nam nadpłata pozostałej kwoty z własnych środków.