Artykuł zaktualizowano: 05.12.2025
Temat eksmisji i jej uwarunkowań prawnych powraca za każdym razem, kiedy zajmujemy się obsługą transakcji sprzedaży nieruchomości z wadami prawnymi. Zazwyczaj są to mieszkania zadłużone i obciążone dodatkowo groźbą egzekucji komorniczej.
Właściciele takich nieruchomości korzystają z bezpłatnego wsparcia naszego działu prawnego, co często wykorzystują do zadawania szczegółowych pytań związanych z ich sytuacją, albo okolicznościami, z którymi kiedyś się zetknęli. Ponieważ pytanie „czy można eksmitować emeryta” pojawia się dość często, postanowiliśmy poświęcić mu osobny artykuł.
Chcesz sprzedać nieruchomość z lokatorem?
Skontaktuj się z nami, nasz ekspert wyceni ją w 24h.
Eksmisja jako proces towarzyszący określonym okolicznościom stanowi narzędzie przewidziane przez prawo, a stosowane w przypadku osób zamieszkujących dany lokal bezprawnie, albo nieprzestrzegających warunków najmu.
Oprócz tego w grupie właścicieli nieruchomości z wadami prawnymi jest wielu seniorów, którym sytuacja życiowa nie pozwala na podejmowanie skutecznych działań, które mogłyby oddłużyć nieruchomość, albo znaleźć rozwiązanie pozwalające odzyskać płynność finansową i spokój.
Innymi okolicznościami są sytuacje, w których właściciel nieruchomości chce wystawić ją na sprzedaż, ale w lokalu znajduje się osoba starsza, która nie ma żadnej alternatywy zamieszkania. Popatrzmy więc na procedury eksmisyjne, ich relację z prawami osób starszych oraz na możliwe rozwiązania sytuacji, o które często jesteśmy pytani.
Podpowiadamy: Jak oddłużyć nieruchomość - praktyczne sposoby 2025
Jak już wspomnieliśmy, eksmisja dotyczy osób naruszających w jakiś sposób warunki najmu, albo zajmujących daną nieruchomość bezprawnie. Naruszeniem warunków najmu niekoniecznie musi być zaleganie z opłatami za czynsz, albo media.
Innymi powodami eksmisji mogą być uciążliwe zachowania, takie jak:
Procedura wszczęcia eksmisji zaczyna się od wypowiedzenia umowy najmu (albo umowy użyczenia). Przepisy przewidują, że zakończenie umowy musi wyznaczać odpowiedni okres wypowiedzenia, o ile rozwiązanie nie następuje z winy najemcy. W dalszej kolejności właściciel występuje do sądu z pozwem o eksmisję, a podczas postępowania sąd ocenia okoliczności w jakich doszło do sytuacji wymagającej eksmisji i może orzec jej zasadność.
W chwili gdy właściciel ma już na ręku prawomocny wyrok eksmisyjny, kieruje sprawę do komornika, uprawnionego do przeprowadzenia eksmisji. Trzeba powiedzieć, że komornik ma obowiązek postępowania zgodnie z przepisami, a tym samym nie może eksmitować lokatora w sposób określany potocznie zwrotem „na bruk”.
W przypadku chronionych grup społecznych, a należą do nich między innymi emeryci, sąd może (i na ogół to robi) przyznać lokatorowi wobec którego orzeczono eksmisję, prawo do lokalu socjalnego. Mieszkanie socjalne należy do zasobów mieszkaniowych gminy, na terenie której zameldowany jest lokator. Ponieważ jednak w całym kraju borykamy się z niedostatecznym dostępem do lokali mieszkalnych, proces eksmisji może utknąć w martwym punkcie.
Przeprowadzenie każdej eksmisji jest procesem długotrwałym i wymaga spełnienia procedur określonych przez przepisy. Ze względu na konieczność zapewnienia lokalu socjalnego osobie eksmitowanej procedura może się wydłużyć. Dotyczy to jednak nie tylko emerytów.
Ważne
Komu przysługuje prawo do lokalu socjalnego? Niezależnie od przyczyn eksmisji, prawo to chroni:
Przeczytaj więcej o tym jak dostać mieszkanie socjalne w 2025 roku.
Poza wyjątkowymi wypadkami procedura eksmisyjna nie ulega przyspieszeniu, a dodatkowo przepisy, które chronią osoby starsze mogą cały proces mocno rozciągnąć w czasie. Trzeba jednak powiedzieć, że według prawa każda osoba, która zajmuje dany lokal bez tytułu prawnego albo narusza warunki umowy najmu może podlegać eksmisji niezależnie od statusu społecznego oraz wieku. I choć przepisy przewidują szczególne uprawnienia dla niektórych osób, w tym seniorów, to jednak emeryci nie są wyjątkiem od reguł określonych w przepisach.
Ochrona prawna obejmująca emerytów polega na tym, że sąd ma obowiązek zbadać, czy zachodzą przesłanki do przyznania lokalu socjalnego osobie, której grozi eksmisja. Trzeba powiedzieć, iż niezwykle rzadko pojawiają się jakieś szczególne okoliczności, dzięki którym sąd mógłby uznać, że prawo do lokalu socjalnego nie przysługuje seniorowi.
Nie oznacza to jednak, że zasądzona eksmisja nie może się odbyć. Oznacza jedynie, że zostaje wstrzymana do czasu, aż znajdzie się odpowiedni lokal (o ile gmina rzeczywiście nie dysponuje żadnym lokalem zastępczym). Oznacza to, że emeryci nie są całkowicie zabezpieczeni przed eksmisją, pomimo iż przepisy zapewniają osobom starszym ochronę przez bezdomnością i wspominają o zapewnianiu im godnych warunków mieszkaniowych.
Ciekawostka
W kwietniu 2022 r., w związku z ustawą o pomocy obywatelom Ukrainy, uchylono „covidowy” zakaz eksmisji. Od tego momentu wznowiono wykonywanie wyroków, co spowodowało, że na lokale socjalne czeka obecnie ponad 60 tysięcy gospodarstw domowych.
Wśród pytań, z jakimi spotyka się dział prawny CSN „Atrium” obok zagadnienia czy można eksmitować emeryta, pojawia się również formułowane mniej, czy bardziej bezpośrednio zainteresowanie sprawą nielegalnych eksmisji. Co rozumiemy pod tym pojęciem?
Mianem nielegalnej eksmisji określa się działanie dokonywane przez właściciela nieruchomości, które polega na usunięciu z lokalu osoby w nim zamieszkującej z pominięciem procedur prawnych. Trzeba podkreślić, że jest to działanie prowadzące do poważnych konsekwencji, w tym do odpowiedzialności karnej. Eksmisja na własną rękę jest absolutnie niedopuszczalna - przepisy jednoznacznie zabraniają samowolnego usuwania lokatorów bez względu na ich wiek i status.
Trzeba też powiedzieć, że nielegalna eksmisja to nie tylko siłowe załatwienie sprawy i usunięcie z lokalu jakiejś osoby wraz z jej dobytkiem. Do nielegalnych metod eksmisyjnych zalicza się także:
Jest to nie tylko prawnie zabronione, ale również potępiane społecznie jako mocno nieetyczne, szczególnie gdy chodzi o osoby starsze, niedołężne i najczęściej bezbronne.
Zobacz też: Umowa okazjonalna a eksmisja - jakie prawa ma wynajmujący?
Właściciel nieruchomości, na której znajduje się niechciany z różnych powodów lokator może w konsekwencji nielegalnej eksmisji zostać oskarżony o naruszenie miru domowego, czyli o dokonanie przestępstwa przewidzianego przez przepisy.
Dodatkowo lokator, który spotkał się z przemocą może dochodzić odszkodowania za straty moralne i materialne. Nie ma więc możliwości ominięcia opisanej przepisami procedury eksmisyjnej, uzależnionej od prawomocnego wyroku sądu i udziału komornika, jako jedynej uprawnionej osoby do przeprowadzenia usunięcia lokatora. Oczywiście, poza wypowiedzeniem umowy i skierowaniem sprawy do sądu jest jeszcze możliwość polubownego załatwienia sprawy drogą dialogu i negocjacji, często jednak strony konfliktu o mieszkanie, z góry odrzucają taką możliwość.
Przytaczamy przykład z naszej praktyki, w którym sprawa eksmisji emeryta rozpoczęła się na linii lokator-spółdzielnia.
Pani, wdowa i inwalidka I grupy, doprowadziła do znacznych zaległości w opłatach. Emerytura nie wystarczała na pokrycie kosztów, a resztę pochłaniały leki. Poniżej przedstawiamy chronologię problemów i bariery, jakie napotkała ta sprawa:
Kwestie zadłużenia i eksmisji są często skomplikowane przez stereotypy. Wynikają one z niedoinformowania i dotyczą głównie agencji skupujących nieruchomości.
| Stereotyp (obawa klienta) | Realia rynkowe i rola skupu |
|---|---|
| „Skup zaniża wartość nieruchomości” | Skup odejmuje od ceny rynkowej koszty oddłużania i remontu. Właścicielowi brakuje tych środków, a skup je przejmuje. |
| „Skupy działają niezgodnie z prawem” | Działalność agencji skupu musi być w pełni legalna i transparentna. Muszą najpierw pomóc uregulować stan prawny, aby móc nabyć wadliwą nieruchomość. |
Stojąc przed koniecznością eksmitowania osoby starszej, właściciele nieruchomości szukają rozwiązań alternatywnych. Najskuteczniejszym z nich jest sprzedaż nieruchomości razem z lokatorem.
Sprzedaż taka jest bezpieczniejsza i szybsza od długotrwałej procedury eksmisji sądowej. Większość doświadczonych skupów nieruchomości specjalizuje się w nabywaniu nieruchomości zajętych przez problemowych lokatorów.
Główne korzyści ze sprzedaży do skupu nieruchomości:
O skupie: Skup nieruchomości - czy to rzeczywiście się opłaca?
Proces eksmisji emeryta jest możliwy prawnie, lecz w praktyce należy do spraw skomplikowanych i długotrwałych. Wynika to z obwarowania przepisami, które wymagają zapewnienia odpowiednich warunków mieszkaniowych dla seniora, aby nie został on bez dachu nad głową.
Większość gmin w Polsce boryka się z brakiem lokali socjalnych. W rezultacie, w przypadku braku możliwości przeniesienia lokatora do nowego mieszkania, proces eksmisji zgodnie z przepisami zostaje zawieszony na czas nieokreślony.
autor artykułu
Radosław Zacha
Radosław Zacha – od lat zajmuje się rozwiązywaniem spraw problematycznych nieruchomości. W Atrium Nieruchomości ma na swoim koncie kilkanaście tysięcy zgłoszeń, dzięki czemu doskonale zna realia rynku i potrafi skutecznie doradzać osobom stojącym przed trudnymi decyzjami dotyczącymi sprzedaży czy wyceny mieszkań oraz domów.
Wypełnij formularz, a otrzymasz gotową wycenę nieruchomości.
