Czy można eksmitować emeryta?

Temat eksmisji i jej uwarunkowań prawnych powraca za każdym razem, kiedy zajmujemy się obsługą transakcji sprzedaży nieruchomości z wadami prawnymi. Zazwyczaj są to mieszkania zadłużone i obciążone dodatkowo groźbą egzekucji komorniczej. Właściciele takich nieruchomości korzystają z bezpłatnego wsparcia naszego działu prawnego, co często wykorzystują do zadawania szczegółowych pytań związanych z ich sytuacją, albo okolicznościami, z którymi kiedyś się zetknęli. Ponieważ pytanie „czy można eksmitować emeryta” pojawia się dość często postanowiliśmy poświęcić mu osobny artykuł.

SPIS ZAWARTOŚCI ARTYKUŁU:

Po co eksmitować emeryta?

Eksmisja jako proces towarzyszący określonym okolicznościom stanowi narzędzie przewidziane przez prawo, a stosowane w przypadku osób zamieszkujących dany lokal bezprawnie, albo nie przestrzegających warunków najmu.

Oprócz tego w grupie właścicieli nieruchomości z wadami prawnymi jest wielu seniorów, którym sytuacja życiowa nie pozwala na podejmowanie skutecznych działań, które mogłyby oddłużyć nieruchomość, albo znaleźć rozwiązanie pozwalające odzyskać płynność finansową i spokój. Innymi okolicznościami są sytuacje, w których właściciel nieruchomości chce wystawić ją na sprzedaż, ale w lokalu znajduje się osoba starsza, która nie ma żadnej alternatywy zamieszkania. Popatrzmy więc na procedury eksmisyjne, ich relację z prawami osób starszych oraz na możliwe rozwiązania sytuacji, o które często jesteśmy pytani.

Podpowiadamy: Oddłużanie nieruchomości - praktyczne sposoby 2024

Czy można eksmitować emeryta – jak dochodzi do eksmisji

Jak już wspomnieliśmy, eksmisja dotyczy osób naruszających w jakiś sposób warunki najmu, albo zajmujących daną nieruchomość bezprawnie. Naruszeniem warunków najmu niekoniecznie musi być zaleganie z opłatami za czynsz, albo media. Innymi powodami eksmisji mogą być uciążliwe zachowania, takie jak gromadzenie w mieszkaniu nieczystości, notoryczne wywoływanie zalania mieszkań sąsiadów, zachowania agresywne, libacje alkoholowe, albo ciągłe wywoływanie zagrożenia pożarowego.

Procedura wszczęcia eksmisji zaczyna się od wypowiedzenia umowy najmu (albo umowy użyczenia). Przepisy przewidują, że zakończenie umowy musi wyznaczać odpowiedni okres wypowiedzenia, o ile rozwiązanie nie następuje z winy najemcy. W dalszej kolejności właściciel występuje do sądu z pozwem o eksmisję, a podczas postępowania sąd ocenia okoliczności w jakich doszło do sytuacji wymagającej eksmisji i może orzec jej zasadność.

Eksmisja a obwarowania dotyczące grup chronionych

W chwili gdy właściciel ma już na ręku prawomocny wyrok eksmisyjny, kieruje sprawę do komornika, uprawnionego do przeprowadzenia eksmisji.

Trzeba powiedzieć, że komornik ma obowiązek postępowania zgodnie z przepisami, a tym samym nie może eksmitować lokatora w sposób określany potocznie zwrotem „na bruk”. W przypadku chronionych grup społecznych, a należą do nich między innymi emeryci, sąd może (i na ogół to robi) przyznać lokatorowi wobec którego orzeczono eksmisję, prawo do lokalu socjalnego.

Mieszkanie socjalne należy do zasobów mieszkaniowych gminy, na terenie której zameldowany jest lokator. Ponieważ jednak w całym kraju borykamy się z niedostatecznym dostępem do lokali mieszkalnych, proces eksmisji może utknąć w martwym punkcie.

Przeprowadzenie każdej eksmisji jest procesem długotrwałym i wymaga spełnienia procedur określonych przez przepisy. Ze względu na konieczność zapewnienia lokalu socjalnego osobie eksmitowanej procedura może się wydłużyć. Dotyczy to jednak nie tylko emerytów.

Według przepisów eksmisja niemożliwa, ale możliwa

Poza wyjątkowymi wypadkami procedura eksmisyjna nie ulega przyspieszeniu, a dodatkowo przepisy, które chronią osoby starsze mogą cały proces mocno rozciągnąć w czasie. Trzeba jednak powiedzieć, że według prawa każda osoba, która zajmuje dany lokal bez tytułu prawnego albo narusza warunki umowy najmu może podlegać eksmisji niezależnie od statusu społecznego oraz wieku. I choć przepisy przewidują szczególne uprawnienia dla niektórych osób, w tym seniorów, to jednak emeryci nie są wyjątkiem od reguł określonych w przepisach.

Ochrona prawna obejmująca emerytów polega na tym, że sąd ma obowiązek zbadać, czy zachodzą przesłanki do przyznania lokalu socjalnego osobie, której grozi eksmisja. Trzeba powiedzieć, iż niezwykle rzadko pojawiają się jakieś szczególne okoliczności, dzięki którym sąd mógłby uznać, że prawo do lokalu socjalnego nie przysługuje seniorowi. Nie oznacza to jednak, że zasądzona eksmisja nie może się odbyć. Oznacza jedynie, że zostaje wstrzymana do czasu, aż znajdzie się odpowiedni lokal (o ile gmina rzeczywiście nie dysponuje żadnym lokalem zastępczym).

Oznacza to, że emeryci nie są całkowicie zabezpieczeni przed eksmisją, pomimo iż przepisy zapewniają osobom starszym ochronę przez bezdomnością i wspominają o zapewnianiu im godnych warunków mieszkaniowych.

Gdyby właściciel wpadł na pomysł nielegalnej eksmisji

Wśród pytań, z jakimi spotyka się dział prawny CSN „Atrium” obok zagadnienia czy można eksmitować emeryta, pojawia się również formułowane mniej, czy bardziej bezpośrednio zainteresowanie sprawą nielegalnych eksmisji. Co rozumiemy pod tym pojęciem?

Mianem nielegalnej eksmisji określa się działanie dokonywane przez właściciela nieruchomości, które polega na usunięciu z lokalu osoby w nim zamieszkującej z pominięciem procedur prawnych. Trzeba podkreślić, że jest to działanie prowadzące do poważnych konsekwencji, w tym do odpowiedzialności karnej. Eksmisja na własną rękę jest absolutnie niedopuszczalna – przepisy jednoznacznie zabraniają samowolnego usuwania lokatorów bez względu na ich wiek i status.

Trzeba też powiedzieć, że nielegalna eksmisja to nie tylko siłowe załatwienie sprawy i usunięcie z lokalu jakiejś osoby wraz z jej dobytkiem. Do nielegalnych metod eksmisyjnych zalicza się także zmianę zamków, groźby, odcięcie mediów (prądu, wody i gazu) i jakiekolwiek użycie siły fizycznej. I jest to nie tylko prawnie zabronione, ale również potępiane społecznie jako mocno nieetyczne, szczególnie gdy chodzi o osoby starsze, niedołężne i najczęściej bezbronne.

Podobny temat: Umowa okazjonalna a eksmisja - jakie prawa ma wynajmujący?

Konsekwencje nielegalnej eksmisji

Właściciel nieruchomości, na której znajduje się niechciany z różnych powodów lokator może w konsekwencji nielegalnej eksmisji zostać oskarżony o naruszenie miru domowego, czyli o dokonanie przestępstwa przewidzianego przez przepisy.

Dodatkowo lokator, który spotkał się z przemocą może dochodzić odszkodowania za straty moralne i materialne. Nie ma więc możliwości ominięcia opisanej przepisami procedury eksmisyjnej, uzależnionej od prawomocnego wyroku sądu i udziału komornika, jako jedynej uprawnionej osoby do przeprowadzenia usunięcia lokatora.

Oczywiście, poza wypowiedzeniem umowy i skierowaniem sprawy do sądu jest jeszcze możliwość polubownego załatwienia sprawy drogą dialogu i negocjacji, często jednak strony konfliktu o mieszkanie, z góry odrzucają taką możliwość.

Przeciętne kłopoty osoby starszej - studium przypadku

Przytoczmy przykład z jakim mieliśmy do czynienia w naszej praktyce zawodowej w całkiem niedalekiej przeszłości. Sprawa, w której chodziło o eksmisję emeryta rozpoczęła się na linii lokator-spółdzielnia. Wdowa, inwalidka I grupy, całkowicie niezdolna do samodzielnej egzystencji doprowadziła do znacznych zaległości w opłatach. Opłaty za czynsz, energię, wodę, wywóz odpadów, telefon i internet przekraczały po zsumowaniu połowę otrzymywanej emerytury, a reszta posiadanych środków wydawana była głównie na leki.

Mąż emerytki na długo przed swoim odejściem nabył własnościowe prawo do lokalu, jednak spółdzielnia nie pozwalała go sprzedać, co jest częstą praktyką. Przy sprzedaży prawa do lokalu wiele spółdzielni wymaga spełnienia określonych warunków takich jak deklaracja dalszego nie odprzedawania prawa do lokalu, deklaracja nie wynajmowania nieruchomości ani jej części, zgoda zarządu przed transakcją, albo przynależności do jakiejś uprawnionej grupy. Sprawa trafiła do sądu.

Emerytka wyszła z propozycją, że odpracuje zaległości, ale od strony przepisów nie wyglądało to najlepiej (praca osoby emerytowanej i niepełnosprawnej), więc spółdzielnia się nie zgodziła. Nie było również zgody na ugodową spłatę – bo z taką propozycją wyszła córka inwalidki – ponieważ sąd zdążył już orzec eksmisję i wskazać komornika, który miał się sprawą zająć. Komornik został poinformowany, że lokatorka chce sprzedać prawo do lokalu, aby uzyskać w zamian dla siebie pokój z kuchnią i opuścić zajmowaną nieruchomość. Jednak nie zareagował ponieważ za deklaracją nie szły żadne stosowne czynności prawne. Równolegle od inwalidki odsunęły się jej dzieci, ponieważ chcąc ratować mieszkanie i będąc w sytuacji braku gotowości do pomocy z jakiejkolwiek strony, założyła im sprawę o alimenty.

Sprawa mieszkania trafiła do sądu po razu drugi, tym razem z powództwa emerytki, ale po ośmiu miesiącach została oddalona z powodu braków w dokumentacji, te zaś wynikły z braku wsparcia prawnego. Krótko potem stan emerytki pogorszył się na tyle, że nie mogła dorobić sobie opieką nad dzieckiem jednej z córek. W dniu, w którym eksmisję zawieszono do czasu znalezienia lokalu zastępczego, u inwalidki wykryto chorobę Parkinsona. Ani jej dzieci, ani przedstawiciele spółdzielni nie byli w stanie jej pomóc. Dług stanowił 12 procent wartości prawa własnościowego do lokalu. Emerytka nigdy nie zwróciła się do skupu nieruchomości, a szukając nabywcy drogą ogłoszeń i współpracy z pośrednikami wciąż słyszała, że mieszkania nie da się sprzedać.

Czy można eksmitować emeryta – sytuacja a interpretacja sytuacji

Wbrew pozorom takich spraw jak przytoczona powyżej jest w skali kraju dość sporo. Ich komplikacje wynikają z niedoinformowania osób zainteresowanych oraz z negatywnych i zarazem błędnych stereotypów dotyczących skupów nieruchomości.

Do najczęstszych stereotypów należy przekonanie, że skup zaniża wartość nieruchomości którą zamierza nabyć. Wynika ono jednak stąd, że od ceny rynkowej nieruchomości skup odejmuje koszty jakie poniesie podczas oddłużania, albo remontu, czyli odejmuje te środki, których właścicielowi nieruchomości brakuje, żeby uregulować jej stan prawny.

Innym, równie częstym stereotypem jest zarzut, że skupy działają niezgodnie z przepisami. Trzeba jednak pamiętać, że agencja która chce nabyć nieruchomość z wadami prawnymi nawet takimi jak zwykłe zadłużenie, musi najpierw pomóc w doprowadzeniu sytuacji prawnej danego lokalu do porządku, a tym samym jej działalność musi być w pełni legalna i transparentna. Wróćmy jednak do tytułowej kwestii – czy można eksmitować emeryta.

Ważne informacje: Kiedy komornik może zająć mieszkanie?

Sprzedaż mieszkania z lokatorem

Przepisy chronią lokatora przez niektórymi działaniami właścicieli nieruchomości, dzięki czemu prawo zapobiega sytuacjom, w których osoby z niektórych grup społecznych mogłyby zostać bez dachu nad głową. Wymuszają tym samym na właścicielach mających problemy z lokatorami korzystanie z wyłącznie legalnych środków. Czy nie ma jednak innych rozwiązań poza negocjacjami, wypowiedzeniem umowy, czy skierowaniem sprawy do sądu?

Stając przed koniecznością eksmitowania osoby starszej i wiedząc, jakie konsekwencje ściągną na siebie dokonując nielegalnej eksmisji właściciele nieruchomości szukają rozwiązań alternatywnych. W przypadku, gdy w sprawie eksmisji nie chodzi o to, by usunąć lokatora i wprowadzić na jego miejsce kogoś od siebie, bądź samemu zająć nieruchomość na potrzeby swojego gospodarstwa domowego pojawia się możliwość sprzedaży nieruchomości razem z lokatorem.

Sprzedaż mieszkania z lokatorem może się wydawać niezbyt korzystnym rozwiązaniem, jednak jest ono skuteczniejsze i szybsze od eksmisji. W sytuacji gdy właściciel nieruchomości zamierza ją sprzedać, a na przeszkodzie stoi obecność lokatora-seniora wystarczy zwrócić się do agencji skupu nieruchomości. Większość skupów reklamuje swoje usługi również w dziedzinie nabywania nieruchomości zajętych przez lokatorów.

Transakcja zamiast eksmisji

Warto podkreślić, że jest to bezpieczne wyjście. Nawet jeśli trzeba będzie zwracać się do sądu, przeprowadzać procedury związane z eksmisją, to po dokonaniu transakcji zajętej nieruchomości, wszystkie związane z nią problemy bierze na siebie nabywca. A dlaczego nabywcą miałby być skup? Bo tylko skupy będą gotowe nabyć nieruchomość zajmowaną przez bardziej, lub mniej problemowego lokatora. Dla biur nieruchomości i dla pośredników, nieruchomość z lokatorem jest nieopłacalna.

Warto powiedzieć też coś o sytuacji, w której mieszkanie jest zadłużone, albo zrujnowane, a mimo to zostaje wystawione na sprzedaż, jednak jego właścicielem jest – tak jak w przytoczonym powyżej studium przypadku – jego jedyny lokator, będący emerytem. W przeciwieństwie do biur nieruchomości, agencje skupu są przygotowane na taką ewentualność. Jak sobie z nią radzą?

Znając przepisy dotyczące obrotu nieruchomości, skup może załatwić lokatorowi lokal zastępczy we własnym zakresie, nabywając od niego nieruchomość dotychczas zajmowaną. Innym rozwiązaniem jest pozostawienie lokatora na miejscu, np. drogą ustanowienia służebności na lokalu w zamian za przepisanie nieruchomości na agencję. Dodatkową możliwością jest wypłata dożywotniej renty właścicielowi nieruchomości z zastrzeżeniem przeniesienia prawa własności na agencję skupu w przypadku jego śmierci, co jest w Polsce praktykowane dość często i nosi nazwę odwróconej hipoteki. Jak widać, alternatywnych rozwiązań jest więcej niż w przypadku sprzedaży nieruchomości, którą musiałaby poprzedzić eksmisja lokatora, każde z nich jednak wymaga odpowiednich okoliczności.

O skupie: Skup nieruchomości - czy to rzeczywiście się opłaca?

Czy można eksmitować emeryta – podsumowanie

Proces eksmisji emeryta jest rozwiązaniem umożliwianym przez polskie przepisy, należy jednak do spraw skomplikowanych i obwarowanych wymogami, które nie zawsze da się szybko przejść. Przeprowadzenie eksmisji wymaga przestrzegania odpowiednich procedur, do których należy zapewnienie odpowiednich warunków mieszkaniowych na potrzeby kontynuacji gospodarstwa domowego prowadzonego przez emeryta. Większość gmin w Polsce dysponuje jednak zbyt małym potencjałem mieszkaniowym, by móc udostępnić lokal zastępczy emerytowi wobec którego zasądzono eksmisję. W przypadku braku możliwości przeniesienia lokatora do nowego mieszkania, proces eksmisji zostaje zgodnie z przepisami zawieszony. Rozwiązaniem w przypadku chęci sprzedaży zajmowanej przez emeryta nieruchomości może być jej sprzedaż razem z lokatorem – obsługą takich ofert zajmują się wyłącznie doświadczone skupy nieruchomości.