Artykuł zaktualizowano: 19.12.2025
Eksmisja lokatora przy zwykłej umowie najmu to proces, który w Polsce trwa średnio od 2 do 5 lat. W tym czasie właściciel musi często opłacać rachunki za nieuczciwego najemcę. Umowa najmu okazjonalnego została stworzona po to, aby skrócić ten czas do kilku miesięcy. Daje ona wynajmującemu (właścicielowi) prawo do usunięcia lokatora bez konieczności wytaczania długiej sprawy o eksmisję.
W zwykłej umowie musisz najpierw udowodnić w sądzie, że masz prawo wyrzucić lokatora. Sąd bada sytuację życiową najemcy, sprawdza, czy nie jest on osobą chorą lub kobietą w ciąży, i decyduje, czy gmina musi mu dać lokal socjalny.
W najmie okazjonalnym te kroki są pomijane:
Jeśli nastąpiło wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego lub ona wygasła, a najemca nadal zajmuje mieszkanie, nie musisz zakładać standardowej sprawy o eksmisję. Dzięki najmowi okazjonalnemu cała procedura jest uproszczona i pozwala pominąć lata czekania na wyrok sądu.
1. Żądanie opróżnienia lokalu: Musisz doręczyć najemcy oficjalne pismo z podpisem notarialnie poświadczonym. Wyznaczasz w nim termin na wyprowadzkę (nie krótszy niż 7 dni).
2. Wniosek do sądu o klauzulę wykonalności: Jeśli lokator ignoruje pismo, składasz wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Sąd nie bada wtedy winy lokatora, a jedynie sprawdza formalności w dokumentach. Zazwyczaj trwa to od kilku dni do miesiąca.
3. Wizyta u komornika: Z dokumentem z sądu idziesz bezpośrednio do komornika. To on wyznacza najemcy ostatni termin na opuszczenie mieszkania (zazwyczaj 14 dni).
4. Przymusowe opróżnienie lokalu: Jeśli najemca nadal stawia opór, komornik dokonuje eksmisji, korzystając w razie potrzeby z pomocy ślusarza i policji.
Pomocny artykuł: Jak eksmitować niechcianego lokatora? Skuteczne sposoby
Podczas eksmisji komornik nie wyrzuca mebli i ubrań lokatora na chodnik. Jeśli najemca nie chce ich zabrać, muszą one trafić do magazynu.
Pamiętaj
Możesz dochodzić zwrotu tych pieniędzy od dłużnika, a po pewnym czasie (jeśli ich nie odbierze) wystąpić do sądu o zgodę na ich sprzedaż lub utylizację, aby odzyskać poniesione koszty.
W przypadku zwykłej umowy najmu istnieją grupy szczególnie chronione, których eksmisja jest niemal niemożliwa przez lata. Najem okazjonalny te blokady znosi. Poniżej przedstawiamy prawa jakie masz jako wynajmujący (właściciel) w sytuacjach, które zazwyczaj paraliżują proces eksmisji:
Przy standardowej umowie sąd wstrzymuje wykonanie eksmisji takich osób do czasu, aż gmina znajdzie im lokal socjalny (co może trwać latami).
Twoje prawo: W najmie okazjonalnym nie musisz czekać na ruch gminy. Ponieważ najemca przy podpisywaniu umowy wskazał lokal zastępczy i dostarczył zgodę jego właściciela, komornik może przeprowadzić eksmisję od razu. Prawo uznaje, że bezpieczeństwo mieszkaniowe dzieci i kobiet w ciąży jest już zapewnione pod tamtym adresem.
To kolejna grupa, która przy zwykłym najmie cieszy się ogromną ochroną prawną.
Twoje prawo: Przy umowie okazjonalnej choroba czy podeszły wiek najemcy nie wstrzymują procedury odzyskiwania lokalu. Jeśli najemca nie chce się wyprowadzić dobrowolnie, komornik przewozi go do wskazanego wcześniej mieszkania zastępczego. Jedynym warunkiem jest, aby lokal ten posiadał podstawowe media i pozwalał na egzystencję danej osoby.
W standardowym najmie lokatorzy często wykorzystują luki w prawie: przestają płacić, a gdy wypowiadasz im umowę, po prostu ignorują Twoje prośby i mieszkają dalej za darmo. Wiedzą, że proces sądowy o eksmisję zajmie Ci lata.
Twoje prawo: Przy najmie okazjonalnym "gra na zwłokę" się nie udaje. Jeśli najemca zalega z czynszem (zazwyczaj powyżej 2-3 pełnych okresów płatności) i mimo wezwania nie spłaca długu, wypowiadasz umowę i od razu idziesz ścieżką notarialno-komorniczą.
Nie musisz przed sądem udowadniać każdego niezapłaconego przelewu, aby dostać nakaz eksmisji - Twój akt notarialny pozwala przejść do działania niemal natychmiast. Twoim prawem jest odzyskać mieszkanie, by móc je wynająć komuś, kto będzie płacił, zamiast patrzeć, jak rosną Twoje długi w administracji.
Często zdarza się, że lokator płaci regularnie, ale po prostu nie chce się wyprowadzić, gdy umowa wygaśnie (np. bo nie znalazł nic lepszego). Przy zwykłej umowie stajesz się "zakładnikiem" we własnym mieszkaniu.
Twoje prawo: W najmie okazjonalnym termin zakończenia umowy jest święty. Jeśli umowa skończyła się np. 31 grudnia, a 1 stycznia lokator nadal ma swoje rzeczy w środku, możesz natychmiast wręczyć mu żądanie opróżnienia lokalu. Masz prawo do natychmiastowej zmiany przeznaczenia lokalu lub wprowadzenia się do niego, a procedura z oświadczeniem notarialnym gwarantuje Ci, że odzyskasz klucze w krótkim terminie.
Jako właściciel nie możesz sam wyważyć drzwi ani siłą wyrzucić lokatora - to byłoby przestępstwo. Jednak działając z komornikiem na podstawie umowy okazjonalnej, zyskujesz potężne wsparcie.
Twoje prawo: Jeśli lokator barykaduje się w środku lub jest agresywny, komornik ma prawo wezwać policję. Funkcjonariusze nie są tam tylko po to, by patrzeć – mają obowiązek umożliwić komornikowi wykonanie jego pracy. Jeśli lokator wymienił zamki, komornik wzywa ślusarza, który otwiera drzwi w sposób siłowy. Wszystko to odbywa się w pełni legalnie, bez ryzyka, że zostaniesz oskarżony o naruszenie miru domowego.
Zwykle od 1 listopada do 31 marca obowiązuje zakaz wykonywania eksmisji, jeśli lokator nie ma zapewnionego innego miejsca pobytu.
Twoje prawo: W najmie okazjonalnym ten tzw. „okres ochronny” nie istnieje. Możesz odzyskać mieszkanie w grudniu czy styczniu, ponieważ najemca z góry zadeklarował, że ma gdzie się przeprowadzić. To jeden z najsilniejszych argumentów za tym rodzajem umowy.
Często właściciele boją się, że lokator sprowadzi do mieszkania partnera, kolegę lub dalszą rodzinę, o których nie było mowy w umowie.
Twoje prawo: Oświadczenie o poddaniu się egzekucji podpisane u notariusza obejmuje nie tylko samego najemcę, ale rykoszetem uderza we wszystkie osoby, które z nim mieszkają. Komornik usuwa z lokalu każdego, kto przebywa tam „pod skrzydłami” najemcy, bez konieczności zakładania im osobnych spraw w sądzie.
Ważne
Wszystkie te uprawnienia działają tylko wtedy, gdy zgłosiłeś umowę do Urzędu Skarbowego w ciągu 14 dni od jej rozpoczęcia. Jeśli tego nie zrobiłeś, Twoja umowa staje się zwykłym najmem i tracisz prawo do szybkiej eksmisji. Szczegóły zgłoszenia znajdziesz tutaj: Umowa najmu okazjonalnego - co musisz wiedzieć?.
To ważny aspekt finansowy. Za samo wszczęcie egzekucji opróżnienia lokalu komornik pobiera opłatę stałą (zazwyczaj ok. 1500-2000 zł w zależności od liczby izb). Do tego dochodzą koszty ślusarza, jeśli trzeba wiercić zamki, oraz transportu rzeczy do magazynu. Pamiętaj, że wszystkimi tymi kosztami docelowo obciążany jest dłużnik (najemca), ale Ty musisz je wyłożyć jako zaliczkę.
Jeśli nie chcesz przechodzić przez proces komorniczy, możesz sprzedać nieruchomość wraz z lokatorem. Prawo na to pozwala. Nowy właściciel przejmuje Twoje prawa z umowy okazjonalnej i może kontynuować procedurę eksmisji.
Najszybszym jednak sposobem na odzyskanie pieniędzy zamrożonych w nieruchomości, którą zajmuje "dziki lokator", jest sprzedaż jej do skupu nieruchomości. Dzięki temu możesz pozbyć się obciążenia i stresu już w kilka dni.
Chcesz szybko sprzedać mieszkanie z lokatorem?
Skontaktuj się z nami, nasz ekspert wyceni je w 24h.
Eksmisja w trybie najmu okazjonalnego to jedyna realna szansa na szybkie odzyskanie własności w Polsce. Choć wymaga kilku kroków formalnych i opłat startowych, chroni Cię przed wieloletnią stratą finansową i psychiczną. Kluczem jest poprawny akt notarialny i zgłoszenie umowy do fiskusa – bez tego jesteś bezbronny.
autor artykułu
Radosław Zacha
Radosław Zacha – od lat zajmuje się rozwiązywaniem spraw problematycznych nieruchomości. W Atrium Nieruchomości ma na swoim koncie kilkanaście tysięcy zgłoszeń, dzięki czemu doskonale zna realia rynku i potrafi skutecznie doradzać osobom stojącym przed trudnymi decyzjami dotyczącymi sprzedaży czy wyceny mieszkań oraz domów.
Wypełnij formularz, a otrzymasz gotową wycenę nieruchomości.
