Artykuł zaktualizowano: 19.12.2025
Właściciele mieszkań najczęściej boją się jednego: że trafią na lokatora, który przestanie płacić i nie będzie chciał się wyprowadzić. Zwykła umowa najmu słabo chroni w takiej sytuacji, bo eksmisja może trwać latami. Umowa najmu okazjonalnego rozwiązuje ten problem.
To specjalny rodzaj umowy na czas określony (maksymalnie 10 lat). Jej najważniejszym elementem jest to, że najemca już w dniu podpisywania dokumentów zgadza się na wyprowadzkę, jeśli złamie warunki umowy lub gdy ona wygaśnie.
Robi to u notariusza, wskazując inne mieszkanie, do którego się przeprowadzi w razie problemów. Dzięki temu, jeśli najemca przestanie płacić i nie będzie chciał opuścić lokalu, właściciel nie musi iść do sądu na wieloletni proces o eksmisję - może od razu udać się do komornika.
Warto wiedzieć
Wbrew powszechnemu błędowi, najem okazjonalny nie służy turystom ani wynajmowi na kilka dni (to tzw. najem krótkoterminowy). Jest to instytucja prawna wprowadzona ustawą o ochronie praw lokatorów, która ma chronić właścicieli mieszkań przed tzw. "dzikimi lokatorami".
Z tej formy umowy mogą korzystać wyłącznie właściciele prywatni i najemcy.
Właściciele prywatni - osoby fizyczne, które nie prowadzą firmy zajmującej się wynajmem. Dla właściciela to gwarancja bezpieczeństwa. Jeśli lokator nie płaci lub niszczy mieszkanie, odzyskasz klucze znacznie szybciej niż przy zwykłej umowie.
Najemcy - mogą to być zarówno osoby prywatne, jak i firmy (choć w przypadku firm procedura oświadczenia o lokalu zastępczym bywa prostsza). Dla najemcy umowa najmu okazjonalnego to sygnał, że właściciel dba o formalności. Choć procedura u notariusza wydaje się straszna, dla uczciwego najemcy nic nie zmienia - jeśli płaci na czas, mieszka spokojnie do końca umowy.
| Cecha | Standardowa umowa najmu | Umowa najmu okazjonalnego |
|---|---|---|
| Czas trwania | Na czas określony lub nieokreślony. | Tylko na czas określony (max. 10 lat). |
| Eksmisja | Wymaga długiego procesu w sądzie o wyrok eksmisyjny. | Uproszczona – na podstawie aktu notarialnego i klauzuli wykonalności. |
| Lokal zastępczy | Często to właściciel lub gmina muszą go zapewnić. | Najemca sam wskazuje go już przy podpisywaniu umowy. |
| Okres ochronny | Lokatora nie można usunąć zimą (od XI do III). | Nie obowiązuje – eksmisja jest możliwa o każdej porze roku. |
| Prawo do lokalu socjalnego | Sąd może przyznać lokatorowi prawo do mieszkania od gminy. | Brak prawa do lokalu socjalnego – najemca trafia pod wskazany wcześniej adres. |
| Formalności | Wystarczy zwykła forma pisemna. | Wymaga wizyty u notariusza i załączników. |
| Zgłoszenie do Urzędu Skarbowego | Dobrowolne (ale podatek i tak trzeba płacić). | Obowiązkowe w ciągu 14 dni, aby ochrona prawna była ważna. |
W zwykłej umowie najmu, jeśli trafisz na osobę, która przestaje płacić, prawo chroni ją bardzo mocno. Możesz utknąć z "dzikim lokatorem" na lata, opłacając za niego rachunki.
W najmie okazjonalnym zasady są proste: lokator traci prawo do dachu nad głową u Ciebie, bo ma zagwarantowany inny adres. To właśnie ta "poduszka bezpieczeństwa" w postaci wskazanego lokalu zastępczego sprawia, że komornik może działać niemal natychmiast po złamaniu warunków umowy.
Ekspert radzi
Dla najemcy najważniejszą różnicą jest koszt i czas. Musi on pojechać do notariusza i zapłacić za oświadczenie (zazwyczaj ok. 400-500 zł). Jeśli jesteś wynajmującym, warto zaproponować najemcy, że pokryjesz część lub całość tej kwoty - to często przełamuje opór przed podpisaniem takiej umowy.
Michał Olejarski, ekspert ds. nieruchomości
Przede wszystkim, aby umowa była ważna, powinna zostać spisana w formie papierowej. Nie należy również zapominać, że powinny znaleźć się w niej wszystkie poniższe informacje:
Tak, wszystkie wymienione informacje zawiera się również w umowie najmu standardowego, jednak w przypadku umowy okazjonalnej konieczne jest również zawarcie innych dodatkowych informacji.
Aby najem okazjonalny był ważny i dawał Ci ochronę, musisz skompletować trzy kluczowe załączniki:
1. Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji - musi mieć formę aktu notarialnego. Najemca potwierdza w nim, że wyda lokal w terminie wskazanym przez właściciela po ustaniu umowy.
2. Wskazanie lokalu zastępczego - oświadczenie najemcy, w którym wskazuje inny adres, pod którym będzie mógł zamieszkać w razie eksmisji.
3. Zgoda właściciela lokalu zastępczego - pisemne oświadczenie osoby trzeciej (właściciela mieszkania wskazanego wyżej), że przyjmie najemcę pod swój dach. Dla pełnego bezpieczeństwa warto poprosić o notarialne poświadczenie podpisu na tym dokumencie.
Ekspert radzi
Zanim podpiszesz umowę najmu okazjonalnego, upewnij się, że wszystkie oświadczenia zostały sporządzone poprawnie, a akt notarialny zawiera jasną klauzulę poddania się egzekucji. To najczęstszy błąd, przez który właściciele mają później problem z wyegzekwowaniem opuszczenia lokalu.
Michał Olejarski, ekspert ds. nieruchomości
Aby umowa najmu okazjonalnego była skuteczna w świetle przepisów o eksmisji, właściciel musi zgłosić jej zawarcie w Urzędzie Skarbowym właściwym ze względu na miejsce zamieszkania właściciela.
Wynajmując mieszkanie prywatnie, musisz rozliczyć przychód z fiskusem. Obecnie podstawową formą opodatkowania dla osób prywatnych jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
| Kwota przychodu rocznie | Stawka ryczałtu | Uwagi |
|---|---|---|
| Do 100 000 zł | 8,5% | Liczone od przychodu (bez odliczania kosztów remontów itp.). |
| Powyżej 100 000 zł | 12,5% | Wyższa stawka obowiązuje tylko od kwoty nadwyżki ponad 100 tys. zł. |
Podatek płaci się co miesiąc lub co kwartał, bez konieczności składania dodatkowych oświadczeń o wyborze formy opodatkowania (ryczałt jest teraz domyślny i obowiązkowy dla najmu prywatnego).
W temacie: Podatki od nieruchomości w 2025 - aktualne stawki
Ważne
Zgłoszenie umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego to nie tylko obowiązek, ale i forma zabezpieczenia. Dzięki temu właściciel może skutecznie dochodzić swoich praw w razie sporu z najemcą, chociażby przy zaległościach w płatnościach lub konieczności eksmisji.
| Zalety | Wady |
|---|---|
| Gwarancja szybkiej eksmisji bez sprawy sądowej | Koszty notarialne (ok. 400-600 zł) |
| Brak okresu ochronnego (można eksmitować w zimie) | Konieczność znalezienia lokalu zastępczego przez najemcę |
| Brak obowiązku zapewnienia lokalu socjalnego | Rygorystyczny termin 14 dni na zgłoszenie do US |
| Większe bezpieczeństwo finansowe właściciela | Więcej formalności przy podpisywaniu umowy |
Ekspert radzi
Wielu właścicieli obawia się, że najemcy nie będą chcieli podpisać umowy okazjonalnej przez konieczność wskazania lokalu zastępczego. W praktyce, uczciwy najemca nie ma z tym problemu. Jeśli potencjalny lokator kategorycznie odmawia tej formy zabezpieczenia, powinna to być dla Ciebie czerwona flaga - może to oznaczać, że planuje problemy z płatnościami lub opuszczeniem lokalu w przyszłości.
Michał Olejarski, ekspert ds. nieruchomości
Choć umowa okazjonalna kojarzy się z dużą swobodą właściciela, jej wypowiedzenie musi odbywać się zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów. Nie można wyrzucić najemcy z dnia na dzień bez wyraźnej przyczyny. Zazwyczaj wypowiedzenie należy dostarczyć na piśmie z miesięcznym wyprzedzeniem.
Możesz zakończyć umowę przed czasem, gdy najemca:
Zakończenie takiej umowy to proces, który opisaliśmy szczegółowo w poradniku: Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego - jak to zrobić?.
To sytuacja, o której wielu właścicieli zapomina. Jeśli w trakcie trwania umowy najemca straci możliwość zamieszkania w lokalu, który wskazał (np. właściciel tamtego mieszkania je sprzedał lub wycofał zgodę), najemca ma ustawowy obowiązek poinformować Cię o tym w ciągu 21 dni. W tym samym terminie musi wskazać nowy adres i dostarczyć nową zgodę od innego właściciela. Jeśli tego nie zrobi, masz prawo wypowiedzieć mu umowę w trybie natychmiastowym, ale z zachowaniem co najmniej 7-dniowego okresu wypowiedzenia.
Obcokrajowiec może podpisać umowę najmu okazjonalnego, ale proces jest nieco trudniejszy. Obcokrajowiec często nie ma w Polsce rodziny ani znajomych, którzy mogliby mu podpisać zgodę na przyjęcie pod dach (lokal zastępczy). W takiej sytuacji niektórzy najemcy korzystają z usług firm oferujących tzw. "najem lokalu zastępczego" (za opłatą firma wskazuje swój adres w akcie notarialnym). Jako właściciel powinieneś sprawdzić, czy taka firma jest wiarygodna, bo to od tego adresu zależy, czy komornik będzie mógł sprawnie przeprowadzić eksmisję.
Na rynku działają firmy, które za kilkaset złotych wystawiają oświadczenia o przyjęciu lokatora pod swój adres. Choć jest to legalne i akceptowane przez notariuszy, dla właściciela mieszkania bywa ryzykowne. Jeśli pod jednym adresem zameldowanych w ten sposób jest 500 osób, komornik może mieć utrudnione zadanie.
Ważne
Zawsze sprawdzaj, czy osoba lub firma wystawiająca zgodę faktycznie posiada tytuł prawny do danej nieruchomości.
W praktyce właściciele najczęściej decydują się na kwotę równą jednemu lub dwóm czynszom, co stanowi dodatkowe zabezpieczenie na wypadek zniszczeń lub drobnych zaległości. Przepisy ograniczają wysokość kaucji w tym trybie do maksymalnie 6-krotności miesięcznego czynszu.
Najem okazjonalny to świetne zabezpieczenie, które każdy właściciel mieszkania powinien rozważyć przy najmie. Mimo dodatkowej wizyty u notariusza i konieczności zgłoszenia do US, daje on spokój ducha, którego nie zapewni żadna inna umowa. Pamiętaj jednak, że niedotrzymanie terminów lub brak załączników może sprawić, że Twoje zabezpieczenie będzie nieważne.
autor artykułu
Radosław Zacha
Radosław Zacha – od lat zajmuje się rozwiązywaniem spraw problematycznych nieruchomości. W Atrium Nieruchomości ma na swoim koncie kilkanaście tysięcy zgłoszeń, dzięki czemu doskonale zna realia rynku i potrafi skutecznie doradzać osobom stojącym przed trudnymi decyzjami dotyczącymi sprzedaży czy wyceny mieszkań oraz domów.
Wypełnij formularz, a otrzymasz gotową wycenę nieruchomości.
