Umowa najmu okazjonalnego — co powinniśmy o niej wiedzieć?

Jako wynajmujący nieruchomość możemy podpisać z najemcą umowę najmu lub umowę najmu okazjonalnego. Oba te dokumenty znacznie się od siebie różnią, przy czym ten drugi jest bardziej problematyczny. Czym jest wynajem okazjonalny i co powinniśmy o nim wiedzieć? W tym artykule przedstawimy wszystkie najważniejsze informacje, które go dotyczą.

Umowa najmu okazjonalnego – czym jest?

Najem okazjonalny to wynajęcie nieruchomości, działki lub lokalu na czas określony, zazwyczaj kilka tygodni lub miesięcy. Korzystają z niej najczęściej turyści, którzy nie chcą zatrzymywać się w hotelach ze względu na brak prywatności i wysokie ceny. Jest to bardzo korzystna umowa dla obu stron transakcji, ponieważ wynajmujący może podreperować swój budżet domowy, najemca natomiast ma możliwość wynajęcia nieruchomości w atrakcyjnej cenie, blisko obiektów turystycznych, które go interesują.

Czym różni się umowa najmu standardowego od okazjonalnej?

Pierwszą różnicą, która jest widoczna gołym okiem, jest czas zawarcia umowy. Zwykła umowa najmu podpisywana jest przez obie strony najczęściej na dłuższy okres, co najmniej rok. W przypadku najmu okazjonalnego termin ten jest znacznie krótszy, od kilku dni do kilku tygodni, rzadziej zdarza się, że na kilka miesięcy, nie dłużej niż na 10 lat.

Drugą różnicą są korzyści materialne. W przypadku najmu na dłuższy okres wynajmujący ma stały dochód comiesięczny, a wszystkie rachunki i opłaty ponosi najemca. Jeśli chodzi o najem okazjonalny, to niestety w przypadku ponoszenia opłat, to kwestia ta należy do właściciela.

Trzecią różnicą są formalności związane z podpisaniem umowy oraz wymaganych świadczeń.

Warto przeczytać: Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie?

Kto korzysta z najmu okazjonalnego?

Jak już wyżej wspomnieliśmy, umowę taką najczęściej zawierają turyści, którzy chcą zaoszczędzić i mieć trochę prywatności oraz osoby z branży biznesowej, którzy przyjeżdżają na szkolenia i konferencje. Umowę zawiera się między wynajmującym a najemcą. Jeśli nie prowadzi on działalności gospodarczej, to dokument ten przeznaczony jest wyłącznie dla nas, jednak w ciągu 14 dni powinien on zgłosić zawartą umowę do urzędu skarbowego w mieście, w którym znajduje się wynajmowany lokal.

Jakie elementy powinna zawierać umowa najmu okazjonalnego?

Przede wszystkim, aby umowa była ważna, powinna zostać spisana w formie papierowej. Nie należy również zapominać, że powinny znaleźć się w niej wszystkie poniższe informacje:

• Dane wynajmującego i lokatorów
• Informacje dotyczące przedmiotu umowy: mieszkanie, lokal, działka
• Czas trwania umowy, nie dłuższy niż 10 lat według przepisów
• Czynsz, jeśli najemca zobowiązuje się go opłacić
• Informacje dotyczące kaucji, w razie zniszczenia przedmiotu najmu

Tak, wszystkie wymienione informacje zawiera się również w umowie najmu standardowego, jednak w przypadku umowy okazjonalnej konieczne jest również zawarcie innych dodatkowych informacji, czyli:

• Oświadczenie najemcy dotyczące poddania się egzekucji w terminie wskazanym w umowie, w formie aktu notarialnego
• Oświadczenie najemcy, że w razie egzekucji posiada on inny lokal, do którego będzie mógł się przenieść
• Oświadczenie właściciela mieszkania, które w powyższym oświadczeniu podał najemca

Jeśli chodzi o koszty związane z podpisaniem umowy tego typu, to żadna ustawa i przepisy o tym nie informują. Kwestie dotyczące kosztów notarialnych ustalane są pomiędzy obiema stronami, najczęściej leżą one po stronie najemcy, jeśli jednak czasem strony dzielą się kosztami.

Dla Ciebie: Umowa cywilnoprawna czy notarialna — która jest korzystniejsza?

Czy umowę okazjonalną należy zgłosić do Urzędu Skarbowego i opłacić podatek?

Właściciel wynajmujący mieszkanie powinien w ciągu 14 dni zgłosić umowę do Urzędu Skarbowego. Powinniśmy to zrobić, ponieważ w razie problemów z najemcą będziemy mogli respektować jej warunki na tych samych zasadach, co przy umowie cywilnoprawnej.

Jeśli chodzi o konieczność opłacenia podatku, to musimy pamiętać, że każdy przychód (również ten z wynajęcia lokalu) jest opodatkowany. Możemy zrobić to w formie ryczałtowej lub na zasadach ogólnych.

W temacie: Podatki od nieruchomości w 2023 - aktualne stawki

Wypowiedzenie umowy najmu – co powinniśmy o nim wiedzieć?

Wypowiedzenie umowy najmu jest możliwe, jednak zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów. Wypowiedzenie należy dostarczyć najemcom miesiąc wcześniej. Możemy wystąpić o wypowiedzenie, gdy:

• Najemca używa lokalu niezgodnie z umową
• Najemca powoduje zniszczenia i szkody
• Najemca nie opłaca czynszu w terminie lub powoduje zadłużenie
• Najemca podnajął lokal osobie trzeciej, niezwiązanej z umową
• Termin najmu okazjonalnego się skończył

Umowa najmu okazjonalnego – wady i zalety

Owszem, umowa okazjonalna jest bardzo korzystna dla właściciela mieszkania, ponieważ dzięki niej będzie mógł wystąpić o natychmiastowe opuszczenie lokalu przez najemców w razie konieczności, zwłaszcza gdy nie opłaca on czynszu, niszczy nasz lokal lub użytkuje go nie zgodnie z podpisaną umowa.  Poza tym będzie mógł czerpać korzyści majątkowe z wynajmu.

Istnieją jednak wady takiego najmu, między innymi związane ze skomplikowaną umową, koniecznością podpisania dodatkowych oświadczeń, w tym jednego w formie notarialnej, co wiąże się z dodatkowymi kosztami.

Najemcy bardzo chętnie podpisują umowę najmu okazjonalnego, ponieważ nie tylko mają pewność, że nieruchomość zostanie im udostępniona, ale również nie zostaną w razie wypowiedzenia na ulicy z dnia na dzień.

Dla najemcy: Wynajem mieszkania – porady dla najemcy