Umowa cywilnoprawna czy notarialna — która jest korzystniejsza?

Sprzedaż mieszkania często wydaje nam się skomplikowaną transakcją. Staramy się w każdym możliwy sposób zabezpieczyć prawnie, tak by obie strony miały pewność, że wszystko przebiega według przepisów i prawa. Przed podpisaniem umowy kupna — sprzedaży powinno podpisać się umowę przedwstępną. Do wyboru mamy cywilnoprawną i notarialna, jednak czy wiemy, czym się różnią i która z nich jest korzystniejsza? Sprawdźmy!

Więcej o umowie kupna - sprzedaży: Umowa kupna – sprzedaży mieszkania – najważniejsze informacje

Umowa przedwstępna- czym jest i czy jest konieczna?

Umowę przedwstępną obie strony podpisują w celu zabezpieczenia, gdy zawarcie właściwej umowy kupna — sprzedaży nie jest jeszcze możliwa. Aby miała ona moc prawną, konieczne jest zawarcie w niej ważnych informacji i danych, jak na przykład:

• Dane obu stron
• Adres nieruchomości
• Cenę nieruchomości
• Kwotę zadatku lub zaliczki
• Termin zawarcia umowy przyrzeczonej
• Termin przekazania nieruchomości

Mogą znaleźć się w niej także zapisy dotyczące: kary umownej, warunków zapłaty za nieruchomość, prawa odstąpienia od umowy. Dzięki wszystkim tym informacjom, w razie, gdy druga strona nie wywiąże się z jej warunków, będziemy mogli pociągnąć ją do odpowiedzialności.

Warto wiedzieć, że możemy podpisać ja w dwóch formach: jako akt notarialny oraz w formie cywilnoprawnej. Jeśli staramy się o kredyt hipoteczny, to bank może jej od nas wymagać.

Co, jeśli w umowie przedwstępnej nie wskazaliśmy terminu zawarcia umowy przyrzeczonej? Kodeks cywilny reguluje takie przypadki, w takiej sytuacji termin ten wyznacza strona, której przysługuje żądanie do jej zawarcia.

Umowa przedwstępna cywilnoprawna – o niej wiemy?

Jest to umowa, którą zawierają obie strony, bez konieczności obecności notariusza. Zawiera się ją w formie pisemnej, nie wiąże się z koniecznością uiszczania opłat.  Przede wszystkim powinniśmy wiedzieć, że jest ona najkorzystniejsza dla osób, które nie są pewne, czy dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej. W takiej sytuacji konieczne będzie jedynie rozliczenie zadatków i zaliczek. Jeśli w umowie cywilnoprawnej mogą zostać zawarte zapisy dotyczące odszkodowania. Oznacza to, że w razie zerwana takiej umowy, zgodnie z zapisami będziemy musieli ponieść koszty związane z opłatami sądowymi, skarbowymi czy związanych ze sporządzeniem umowy.

Umowa przedwstępna notarialna

Umowa przedwstępna notarialna znacznie różni się od tej zawieranej w formie pisemnej. Najważniejszą różnicą jest obecność notariusza przy jej podpisaniu. Mamy jednak pewność, że umowa będzie zgodna z przepisami i z prawem i nie będzie ona dla nas niekorzystna. Jest to dodatkowa ochrona dla zbywcy oraz nabywcy. Oznacza to również, że musimy ponieść dodatkowe koszty związane z jego opłaceniem. Mimo wszystko posiada ona o wiele więcej zalet niż umowa cywilnoprawna, na przykład:

• Każda ze stron może dochodzić swoich praw, jeśli druga strona rezygnuje w sądzie
• Istnieje możliwość wpisania roszczenia do księgi wieczystej
• Możemy umieścić w niej zapis dotyczący zabezpieczenia w formie zadatku

W umowie przedwstępnej notarialnej powinny znaleźć się wszystkie niezbędne dane, zbliżone jak w przypadku umowy cywilnoprawnej, czyli: dane obu stron, adres nieruchomości, cena, termin, zadatki lub zaliczki, zapisy dotyczące kar umownych. Owszem jej zawarcie nie jest bezpłatne, ponieważ istnieje konieczność opłacenia taksy notarialnej, która wysokość zależna jest od wartości nieruchomości. Poza tym, jeśli decydujemy się na wpisanie roszczenia do księgi wieczystej, to sąd za taki wniosek pobiera opłatę w wysokości 150 zł. To nie koniec, ponieważ jeśli podpiszemy już umowę kupna — sprzedaży, to musimy także pamiętać o wykreśleniu roszczenia z księgi wieczystej, za co również musimy zapłacić- około 75 zł. Kolejną zaletą zawarcia umowy przedwstępnej notarialnej jest dochodzenie swoich praw w sądzie w razie, gdyby druga strona uchylała się od podpisania umowy właściwej. 

Możesz potrzebować: Sprzedaż mieszkania – jakie opłaty poniesiemy?

Umowa przedwstępna cywilnoprawna czy notarialna — którą wybrać?

Przede wszystkim podpisanie umowy przedwstępnej ma na celu zabezpieczenie obu stron transakcji w drodze do podpisania umowy kupna-sprzedaży. Należy pamiętać, że decydując się na którąś z form, nie powinniśmy kierować się koniecznością poniesienia kosztów. Najważniejsze powinno być dla nas bezpieczeństwo oraz możliwość dochodzenia roszczeń w razie niedotrzymania warunków, które zostały wcześniej ustalone.

Prawo nie określa, że konieczne jest zawarcie umowy wyłącznie w formie pisemnej. Oznacza to, że możemy zawrzeć ją także ustnie, niestety w razie problemów ciężko będzie nam udowodnić warunki, które zostały przez strony ustalone.

Umowa przedwstępna – uchylenie się od niej

Jeśli mamy do czynienia z uchylaniem się od podpisania umowy przyrzeczonej, to duga strona ma prawo do żądania od niej naprawienia szkody, którą poniosła, jak na przykład: koszty kosztorysów, pośredników nieruchomości, wykończenia mieszkania lub domu czy przygotowania umowy kredytowej.

Dla sprzedających: Sprzedaż mieszkania i zakup nowego – aspekty prawne i finansowe transakcji wiązanej

Przedwstępna umowa sprzedaży — podsumowanie

Zawarcie umowy przedwstępnej ma na celu ochronę naszych interesów i zapewnienie obu stronom bezpieczeństwa podczas dokonania transakcji. Bardzo ważne jest, aby posiadała ona konieczne zapisy, w innym razie w razie późniejszych roszczeń ich dochodzenie będzie znacznie utrudnione. Jeśli sami nie mamy doświadczenia w zawieraniu tego typu umów, to dobrym rozwiązaniem może okazać się sprzedaż mieszkania do skupu nieruchomości, który zadba o wszystkie formalności i przeprowadzi nas przez cały proces sprzedaży zgodnie z prawem.