Artykuł zaktualizowano: 18.11.2025
Planujesz przekazać mieszkanie w darowiźnie, ale nie wiesz, jak zacząć? A może otrzymałeś nieruchomość w darowiźnie i zastanawiasz się, czy musisz zapłacić podatek? Przekazanie mieszkania w darowiźnie wiąże się z kilkoma formalnościami i kwestiami podatkowymi, które warto poznać, aby uniknąć niepotrzebnych komplikacji. W tym artykule nasi eksperci wyjaśniają wszystkie istotne zasady dotyczące darowizny mieszkania.
Darowizna polega na tym, że właściciel składa oświadczenie o przekazaniu nieruchomości, a obdarowany potwierdza jej przyjęcie. Po podpisaniu notarialnej umowy darowizny, własność przechodzi na obdarowanego. W zależności od stopnia pokrewieństwa może być konieczne zgłoszenie darowizny do Urzędu Skarbowego. Szczegóły dotyczące podatku od spadków i darowizn omówimy w dalszej części artykułu.
Darowizna różni się od innych sposobów przekazania mieszkania przede wszystkim tym, że jest bezpłatna.
W darowiźnie własność przechodzi od razu, bez zapłaty i z pełnym zabezpieczeniem u notariusza.
Mieszkanie obciążone kredytem również można przekazać w darowiźnie, ale wymaga to zgody banku. Po przeniesieniu własności obdarowany przejmuje obowiązki kredytobiorcy lub strony ustalają inny sposób spłaty zobowiązania. Bank dokonuje odpowiednich zmian w umowie kredytowej oraz w księdze wieczystej. Warto wcześniej ustalić z bankiem warunki i sprawdzić, czy darowizna nie spowoduje dodatkowych kosztów.
Zawarcie umowy darowizny musi odbyć się w formie aktu notarialnego. To jedyna forma, która skutecznie przenosi własność nieruchomości na obdarowanego. Wymóg ten wynika z art. 158 Kodeksu cywilnego. Notariusz przygotowuje dokument na podstawie danych stron oraz informacji o mieszkaniu, a następnie zgłasza zmianę do księgi wieczystej.
Warto wcześniej przygotować komplet dokumentów, takich jak:
Umowa darowizny powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Nie wpływa na to fakt, że chodzi np. o darowiznę na rzecz dziecka, partnera czy innej osoby. Bez aktu darowizna nieruchomości jest nieważna.
Aby notarialna umowa darowizny mogła zostać sporządzona, strony muszą przygotować podstawowe dokumenty. Najczęściej potrzebne są:
Komplet dokumentów usprawnia proces i umożliwia szybkie sporządzenie umowy darowizny.
Darowizna mieszkania dla dziecka jest darowizną nieodpłatną nieruchomości. Oznacza to, że korzysta ze zwolnienia z podatku, ale tylko wtedy, gdy obdarowany zgłosi ją do Urzędu Skarbowego w terminie 6 miesięcy.
Jeśli dziecko jest małoletnie, w jego imieniu działają rodzice lub opiekunowie. W trakcie sporządzania umowy notariusz zadba o prawidłowe zabezpieczenie interesów dziecka i wpisy w księdze wieczystej.
Przekazanie mieszkania w formie darowizny wiąże się z określonymi kosztami, które ponosi zazwyczaj darczyńca lub obdarowany. Wysokość wydatków zależy przede wszystkim od wartości nieruchomości.
Opłaty notarialne obowiązują niezależnie od stopnia pokrewieństwa. Ich wysokość zależy od wartości nieruchomości. Im wyższa wartość mieszkania, tym wyższe będą opłaty u notariusza i koszty wpisów. Podstawą do obliczenia taksy jest wartość rynkowa nieruchomości wskazana w akcie darowizny.
To, czy obdarowany musi zapłacić podatek, zależy przede wszystkim od grupy podatkowej, wartości otrzymanej darowizny oraz tego, czy darowizna została zgłoszona do urzędu skarbowego w terminie. W praktyce najbliższa rodzina często korzysta z pełnego zwolnienia, ale obowiązują tu konkretne zasady i limity.
| Grupa podatkowa | Kto się do niej zalicza | Zasady opodatkowania |
|---|---|---|
| Grupa 0 Grupa I | najbliższa rodzina (małżonek, dzieci, rodzice, rodzeństwo, wnuki, dziadkowie) | możliwość pełnego zwolnienia z podatku po zgłoszeniu darowizny (SD-Z2) |
| Grupa II | dalsza rodzina (np. wujostwo, stryjostwo, zięć, synowa) | podatek płaci się od nadwyżki ponad ustawowy limit |
| Grupa III | osoby niespokrewnione | najwyższe stawki podatku od całej wartości darowizny (po odliczeniu minimalnego limitu) |
Warto wiedzieć
Grupa 0 i Grupa I to ta sama kategoria w odniesieniu do najbliższej rodziny. Różnią się tylko w formalnym zapisie (Grupa 0 jest terminem bardziej "rodzinnym", a Grupa I jest terminem podatkowym).
| Grupa podatkowa | Nadwyżka ponad limit do 10 278 zł | Nadwyżka ponad limit od 10 278 zł do 20 556 zł | Nadwyżka ponad limit powyżej 20 556 zł |
|---|---|---|---|
| Grupa I (najbliższa rodzina) | 3% | 5% | 7% |
| Grupa II (dalsza rodzina) | 7% | 9% | 12% |
| Grupa III (osoby niespokrewnione) | 12% | 16% | 20% |
| Grupa podatkowa | Limit (kwota wolna) |
|---|---|
| Grupa I (najbliższa rodzina) | 36 120 zł |
| Grupa II (dalsza rodzina) | 27 090 zł |
| Grupa III (osoby niespokrewnione) | 5 733 zł |
Ważne
Powyższe kwoty to łączna wartość wszystkich darowizn otrzymanych od jednej osoby, w okresie 5 lat. Nie jest to jednorazowa kwota jednej transakcji.
Przykład
Jeśli darowujesz mieszkanie o wartości 100 000 zł:
Zgodnie z art. 9 ustawy o podatku od spadków i darowizn:
„Jeżeli nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych od tego samego zbywcy następuje więcej niż jeden raz, do wartości rzeczy i praw majątkowych ostatnio nabytych dolicza się wartość rzeczy i praw majątkowych nabytych od tego samego zbywcy lub po tej samej osobie w roku, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, i w okresie 5 lat poprzedzających ten rok.”
Najbliższa rodzina może całkowicie uniknąć podatku, jeśli spełni dwa warunki:
Zgłoszenia dokonuje się poprzez złożenie w urzędzie skarbowym formularza SD-Z2. Brak zgłoszenia oznacza utratę prawa do zwolnienia i konieczność zapłaty podatku, nawet jeśli darczyńca i obdarowany należą do najbliższej rodziny. Możesz go wypełnić online przez e-Urząd Skarbowy lub pobrać tutaj, wypełnić i zanieść osobiście do urzędu.
Nie trzeba składać formularza SD-Z2 jeśli łączna wartość wszystkich darowizn od jednej osoby w ciągu 5 lat nie przekroczy kwoty wolnej od podatku (w zależności od grupy podatkowej).
Przykład
Założenia:
1. Obliczenie nadwyżki ponad limit:
Wartość mieszkania: 250 000 zł
Limit wolny od podatku: 36 120 zł
Kwota do opodatkowania: 250 000 zł - 36 120 zł = 213 880 zł
2. Obliczenie podatku:
Podatek oblicza się od nadwyżki ponad limit (213 880 zł).
a) Pierwsze 10 278 zł nadwyżki (3%):
10 278 zł × 3% = 308,34 zł
b) Kolejne 10 278 zł nadwyżki (5%):
10 278 zł × 5% = 513,90 zł
c) Reszta nadwyżki (213 880 zł - 20 556 zł = 193 324 zł) (7%):
193 324 zł × 7%= 13 532,68 zł
3. Suma podatku:
Wysokość podatku od darowizny mieszkania dla dziecka wynosi:
308,34 zł + 513,90 zł + 13 532,68 zł = 14 354,92 zł
Darowizna może wpływać na prawo do zachowku, szczególnie w przypadku, gdy właściciel nieruchomości zmarł, a miała ona miejsce krótką chwilę przed śmiercią. Zachowek to kwota, którą osoby uprawnione do spadku (najbliższa rodzina) mogą domagać się od spadkobiercy, nawet jeśli nie zostały uwzględnione w testamencie.
Darowizny dokonane przez spadkodawcę mogą być uwzględnione przy obliczaniu zachowku, jeśli zmniejszyły wartość spadku. Jest to szczególnie istotne, gdy darowizna dotyczyła osoby spoza najbliższej rodziny.
Zgodnie z polskim prawem (Kodeks cywilny, art. 991), obdarowany może być zobowiązany do zapłaty zachowku, jeśli darowizna:
Darczyńca, przekazując nieruchomość w darowiźnie, może chcieć zabezpieczyć swoje interesy, by po jej dokonaniu mieć pewność, że będzie mógł w dalszym ciągu korzystać z nieruchomości lub otrzymać świadczenie dożywotnie. Istnieją dwie popularne formy zabezpieczeń: służebność osobista i umowa dożywocia.
Służebność osobista jest prawem, które pozwala darczyńcy zamieszkiwać w przekazanej nieruchomości przez określony czas, zazwyczaj do jego śmierci. Jest ona nieprzenoszalna i nieodwracalna. Darczyńca może korzystać z mieszkania, nie ponosząc kosztów związanych z jego utrzymaniem chyba że umowa stanowi inaczej.
Służebność osobista jest bezpieczną opcją dla darczyńcy, ponieważ jest zapisana w księdze wieczystej. Dzięki temu prawo do zamieszkiwania w nieruchomości będzie szanowane i zapewnione.
Umowa dożywocia to alternatywa dla darowizny, która gwarantuje darczyńcy opiekę i wsparcie finansowe w zamian za przekazanie nieruchomości. Obdarowany zobowiązuje się do zapewnienia darczyńcy opieki, utrzymania oraz innych świadczeń, takich jak comiesięczne płatności, przez całe jego życie. Po podpisaniu umowy dożywocia obdarowany staje się właścicielem nieruchomości, ale darczyńca zachowuje prawo do zamieszkiwania w niej i otrzymywania ustalonych świadczeń.
Ekspert radzi
Do tej pory, jeśli chciałeś przekazać nieruchomość (np. mieszkanie) w darowiźnie przez notariusza, musiałeś najpierw zdobyć zaświadczenie z urzędu skarbowego, potwierdzające zapłatę podatku lub zwolnienie z niego. Dopiero potem notariusz mógł sporządzić akt darowizny.
Zmiana, która weszła w życie w 2025 roku, znosi ten obowiązek. Teraz, jeśli darujesz nieruchomość przez notariusza, nie musisz już dostarczać zaświadczenia, o ile darowizna jest zwolniona z podatku.
Michał Olejarski, ekspert ds. nieruchomości
Odwołanie darowizny mieszkania to sytuacja, w której darczyńca decyduje się cofnąć darowiznę już przekazaną. Przepisy prawa dopuszczają taką możliwość zgodnie z art. 898 kodeksu cywilnego, jeśli obdarowany nie spełnia oczekiwań darczyńcy, np. w przypadku zachowań nieakceptowanych przez darczyńcę, które uznaje za niewdzięczność.
Rażąca niewdzięczność jest zachowaniem obdarowanego, które obraża darczyńcę i łamie zasady współżycia społecznego. Zdarza się to najczęściej wtedy, gdy obdarowany:
Chcąc sprzedać mieszkanie otrzymane w darowiźnie, należy pamiętać o kilku kluczowych kwestiach prawnych i podatkowych. Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych, sprzedaż nieruchomości otrzymanej w darowiźnie, przed upływem 5 lat od jej nabycia, wiąże się z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego od uzyskanej kwoty. Wartością do opodatkowania jest różnica między ceną sprzedaży a wartością darowizny.
Podatek dochodowy wynosi 19% od tej różnicy, chyba że spełnione są określone warunki do zwolnienia z podatku (np. przeznaczenie uzyskanych środków na zakup własnej nieruchomości).
Jeśli chcesz dowiedzieć się, jak rozliczyć się po sprzedaży mieszkania otrzymanego w darowiźnie, sprawdź nasz artykuł o rozliczeniu z US.
Chcesz sprzedać nieruchomość z darowizny?
Skontaktuj się z nami, nasz ekspert wyceni Twoją nieruchomość w 24h.
1. Niedopełnienie formalności podatkowych
Brak zgłoszenia darowizny do urzędu skarbowego w przypadku, gdy wartość darowizny przekroczy kwotę wolną od podatku. Zawsze składaj formularz SD-Z2 w terminie 6 miesięcy od dnia przekazania darowizny.
2. Nieuwzględnienie długów lub obciążeń nieruchomości
Przekazanie nieruchomości, która jest obciążona hipoteką lub innymi długami mogą spowodować, że obciążenia przejdą na obdarowanego. Może to prowadzić do problemów prawnych.
Przed dokonaniem darowizny, upewnij się, że nieruchomość jest wolna od obciążeń lub że obdarowany jest świadomy wszystkich zobowiązań z nią związanych. Warto także spisać odpowiednią umowę, która wyjaśni te kwestie.
3. Niedokładna wycena nieruchomości
Często darczyńcy nie dokonują wyceny nieruchomości, co prowadzi do problemów z obliczeniem wartości darowizny i związanym z tym podatkiem. W przypadku darowizny nieruchomości, wartość rynkowa ma kluczowe znaczenie przy obliczaniu ewentualnego podatku.
Zleć wycenę nieruchomości rzeczoznawcy, aby określić jej rynkową wartość. To pomoże uniknąć nieporozumień przy ewentualnym obliczaniu podatku od darowizny.
Zobacz ile kosztuje wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę.
4. Brak zapisów w testamencie
W przypadku, gdy darowizna mieszkania nie została odpowiednio uwzględniona w testamencie, mogą wystąpić problemy z podziałem majątku po śmierci darczyńcy, szczególnie jeśli inne osoby roszczą sobie prawa do mieszkania.
Upewnij się, że darowizna została uwzględniona w testamencie, jeśli chcesz, aby obdarowany otrzymał mieszkanie po Twojej śmierci.
Przekazanie mieszkania w formie darowizny to jeden z najczęstszych sposobów przeniesienia nieruchomości - szczególnie w kontekście rodzinnym, na przykład w przypadku mieszkania dla dzieci. Tego rodzaju darowizna wiąże się z pewnymi formalnościami, które warto znać, aby uniknąć problemów prawnych i podatkowych.
Aby skutecznie i bezpiecznie dokonać darowizny mieszkania, pamiętaj o:
autor artykułu
Radosław Zacha
Radosław Zacha – od lat zajmuje się rozwiązywaniem spraw problematycznych nieruchomości. W Atrium Nieruchomości ma na swoim koncie kilkanaście tysięcy zgłoszeń, dzięki czemu doskonale zna realia rynku i potrafi skutecznie doradzać osobom stojącym przed trudnymi decyzjami dotyczącymi sprzedaży czy wyceny mieszkań oraz domów.
Wypełnij formularz, a otrzymasz gotową wycenę nieruchomości.
