Model mieszkania bezczynszowego – wady, zalety, opcje inwestycyjne

Od jakiegoś czasu w branży nieruchomości częściej niż zwykle słyszy się termin „mieszkanie bezczynszowe”. Powodem tego jest wejście modelu nieruchomości bezczynszowej na rynek pierwotny. Deweloperzy wykorzystują brzmienie terminu „bezczynszowy” dla uatrakcyjnienia swojej oferty w czasach, kiedy ceny mieszkań nieustannie mkną do góry, a inwestorzy i potencjalni kupcy szukają oszczędności dosłownie wszędzie. Oferty mieszkań pod klucz uzbraja się w więc w wizje niskich kosztów utrzymania, kameralnej atmosfery i nowej jakości życia. Przyjrzyjmy się więc na czym naprawdę polega „bezczynszowość” nieruchomości, czy faktycznie jest to opłacalne i na co należy zwracać uwagę planując wynajem lub kupno takiego mieszkania. Trzeba powiedzieć, że model mieszkań bezczynszowych jako branżowi eksperci znamy od dość dawna, tyle że zanim został on spopularyzowany przez rynek pierwotny, funkcjonował niemal wyłącznie na rynku wtórnym – w domach wielorodzinnych i kamienicach. Szczegóły w poniższym artykule.

SPIS ZAWARTOŚCI ARTYKUŁU:

Mieszkanie bezczynszowe – pogląd ogólny

Na pierwszy rzut oka model mieszkania bezczynszowego wygląda bardzo atrakcyjnie. Nie trzeba utrzymywać administracji, ani dokładać się do diet członków zarządu spółdzielni. Mieszkania mają dostęp do wydzielonych tylko dla siebie części o różnej skali (balkony, ogródki, miejsca garażowe), możliwa jest instalacja kominka, sąsiedzi nie są osobami anonimowymi, miejsca parkingowe nie są zajmowane na chybił-trafił.

Na rynku pierwotnym taka sytuacja jest zazwyczaj drobiazgowo zaplanowana – budynki przeznaczone pod mieszkania bezczynszowe aranżuje się w taki sposób, żeby do minimum ograniczyć tak zwane części wspólne. W efekcie nie mają one np. klatek schodowych, a każdy lokal ma osobne wejście z zewnątrz. Na znaczeniu zyskują jednak relacje z sąsiadami, ponieważ do wielu działań, np. do remontu elewacji potrzebna jest ich zgoda. Dlaczego? Zacznijmy od wyjaśnienia, czym jest model mieszkania bezczynszowego.

Mieszkanie bezczynszowe – na czym to dokładnie polega?

Osławiona „bezczynszowość” opisywanych mieszkań polega na tym, że zajmując je nie płaci się czynszu administracyjnego. Powodem takiego stanu rzeczy jest fakt, że opisywane nieruchomości nie podlegają pod żadną spółdzielnię, ani wspólnotę mieszkaniową będącą podmiotem zarządzającym budynkiem, w którym zlokalizowane są mieszkania. Skoro zaś budynek nie ma zarządcy, mieszkańcy nie muszą mu przekazywać środków na koszty zarządzania, czyli organizację sprzątania powierzchni wspólnych, organizację wywozu śmieci, czy organizację sezonowego porządkowania terenów zielonych.

Nie oznacza to jednak, że nikt się o te sprawy nie troszczy, a jedynie to, że mieszkańcy nie składają się na wynagrodzenia pracowników wspólnoty, koszty jej funkcjonowania, czy diety członków zarządu. Natomiast to, co w budynkach posiadających administrację zewnętrzną załatwia się opłatami stałymi, mieszkańcy organizują we własnym zakresie. Co to oznacza?

W klasycznie zarządzanym budynku wielorodzinnym opłaty administracyjne obejmują

• Fundusz remontowy (zapas środków na większe naprawy, czy modernizację budynku 
• remont dachu, ocieplenie elewacji, modernizacja instalacji)
• Wywóz śmieci (obowiązkowa wywózka odpadów)
• Utrzymanie części wspólnych (sprzątanie, konserwacja i naprawa klatek schodowych korytarzy, wind, placów zabaw, zieleńców)
• Media (opłaty za wodę i odprowadzanie ścieków, a także ogrzewanie i czasami prąd zużywany na oświetlenie części wspólnych, czy ruch wind)
• Koszty zarządzania budynkiem (wynagrodzenia dla zarządcy/administracji budynku odpowiedzialnych za funkcjonalność budynku i prowadzenie dokumentacji finansowej)

W modelu bezczynszowym tak naprawdę odpada tylko ostatnia z pięciu wymienionych opłat. Co z pozostałymi? Wszystkie są indywidualnie zarządzane przez właściciela/właścicieli. Oznacza to, że z jednej strony mieszkańcy danej nieruchomości mają pełną kontrolę nad swoimi wydatkami, z drugiej jednak samodzielnie muszą zadbać o wszystkie aspekty związane z jej utrzymaniem.

Sprawdź też: Na co zwrócić uwagę podpisując akt notarialny?

Mieszkanie bezczynszowe inne niż w reklamie developera

Biorąc pod uwagę przedstawione powyżej informacje mamy trochę inną od „reklamowej” perspektywę nieruchomości bezczynszowej. Mieszkańcy takiego obiektu nie są zwolnieni ze stałych opłat takich jak prąd, ogrzewanie, gaz, kanalizację, wywóz śmieci, wodę i internet. W wielu wypadkach rozliczenia tych opłat mają charakter ryczałtowy, jednak nie zawsze jest to korzystne ponieważ pod koniec okresu rozliczeniowego mogą pojawić się koszty dodatkowe, takie jak np. wyrównanie za zużycie wody rzędu kilkuset złotych.

Kolejna rzecz, w mieszkaniach bezczynszowych nie ma funduszu remontowego, z którego w przypadku nieruchomości z zewnętrznym zarządcą finansuje się remonty, modernizacje i niezbędne naprawy. Częstym rozwiązaniem wśród mieszkańców jest więc comiesięczne oszczędzanie pewnych stałych kwot na poczet przyszłych prac remontowych. Nie rozwiązuje to jednak wszystkich problemów.

Niektóre prace można zaplanować z wyprzedzeniem i nie wiążą się one z dużymi kosztami. Przykładem może być odnawianie elewacji budynku wielorodzinnego. Jeśli jednak pojawi się coś poważniejszego, na przykład uszkodzenie dachu, wówczas mieszkańcy którzy nie oszczędzali na prywatny fundusz remontowy mogą mieć kłopot z szybkim zgromadzeniem środków, podczas gdy dach trzeba naprawić jak najszybciej.

Mieszkania bezczynszowe – kwestia wspólnych przestrzeni

Osobnym rozdziałem są wspólne przestrzenie budynku, do którego należą bezczynszówki. Dokładnie chodzi tu o to, że latem trzeba kosić trawę, zimą odśnieżać chodniki i jezdnie, przez cały rok sprzątać korytarze, czy usuwać śmieci z chodników.

Można to robić samemu, ale wygodniej będzie wynająć zewnętrzną firmę, na której usługi złożą się wszyscy mieszkańcy. W przeciwnym razie w zaniedbanych wspólnych przestrzeniach zaczną gromadzić się nieczystości, na korytarzach zabraknie prądu, zieleńce pokryją chwasty, albo jakieś inwazyjne chaszcze. I tu pojawia się kwestia jednogłośności mieszkańców. Oprócz tego ktoś musi zgodzić się na podpisanie umowy z firmą usługową, bo czyjeś nazwisko musi pieczętować dokument umowy.

Jak wspomnieliśmy wyżej, w przypadku mieszkań bezczynszowych na rynku pierwotnym, inwestor tak planuje układ architektoniczny nieruchomości, żeby części wspólnych było jak najmniej. Ale w przypadku mieszkań z rynku wtórnego, gdzie sporo mieszkań bezczynszowych zlokalizowana jest w kamienicach, albo domach wielorodzinnych zbudowanych dwie-trzy dekady temu sprawa nie jest już taka prosta. Jej uregulowanie zależy zawsze od jednej kwestii, a mianowicie życia sąsiedzkiego.

Relacje międzysąsiedzkie a komfort zamieszkania

Deweloperzy reklamują model mieszkania bezczynszowego wymieniając wśród zalet fakt, że sąsiedzi nie są osobami anonimowymi. Jest to sporą zaletą pod warunkiem, że z sąsiadami da się porozumieć, a przy tym wszyscy są świadomi swoich obowiązków wobec budynku jako współmieszkańcy. W takim wypadku dobry stan nieruchomości da się utrzymać dzięki sąsiedzkiej współpracy. Ale nie zawsze tak jest.

W przytoczonym powyżej przykładzie konieczności remontu dachu może się zdarzyć ktoś, kto powie że się do remontu nie dołoży bo nie ma z czego, a przy tym jego lokum znajduje się na parterze, więc o remont niech martwią się ci, których kłopoty z dachem dotyczą bezpośrednio. Innym problemem są międzysąsiedzkie animozje. Najprostsze i najczęstsze wynikają z faktu, że w mieszkaniach bezczynszowych panują takie same zasady jak w zwykłych blokach i kamienicach, takie jak np. obowiązek przestrzegania ciszy nocnej. I wystarczy, że jeden z lokatorów będzie wyznawać zasadę, że użycie wiertarki udarowej najlepiej sprawdza się o godzinie 6.50 rano, Albo jedna z rodzin kupi sobie psa, który przez cały dzień, kiedy dzieci są w szkole a rodzice w pracy, zakłóca wszystkim obecnym w domu mieszkańcom spokój swoim wyciem.

W przypadku mieszkań bezczynszowych w kamienicach dbałość o wspólne przestrzenie jest trudniejsza do zorganizowania, jeśli część mieszkań zajmują osoby starsze, których nie stać ani na oszczędności, ani na zrzutkę na wynajem zewnętrznej firmy do sprzątania korytarzy, czy koszenia trawników. Osoby w wieku podeszłym, o ile zachowują sprawność, wolą tereny wspólne sprzątać samodzielnie, kwestią sporną pozostają więc zarówno koszty bieżących napraw, jak i zaplanowanie wykorzystania usług firmy zewnętrznej.

Ciekawy temat: Wynajem lokalu – co powinien zawierać aneks?

Mieszkania bezczynszowe – wady i zalety

Wiedząc już na czym polega model mieszkania bezczynszowego i jakie niesie ze sobą konieczności spróbujmy się zastanowić, czy warto inwestować w taką nieruchomość? Najprościej będzie to uczynić na tle wyszczególnionych zalet i wad opisywanego modelu.

Zalety mieszkań bezczynszowych przedstawiają się następująco: 

• Niższe koszty utrzymania (żadnych stałych opłat na rzecz wspólnoty czy spółdzielni, żadnych kosztów administracji budynkiem) 
• Większa kontrola nad wydatkami (właściciel mieszkania bezczynszowego sam decyduje – zgodnie z potrzebami i możliwościami - ile i kiedy wydaje na swoją nieruchomość, do tego brak opłat narzuconych, takich jak fundusz remontowy 
• Elastyczność wynikająca z samodzielnego zarządzania naprawami i konserwacją (nie ma konieczności konsultowania decyzji z zarządem spółdzielni/wspólnoty co często bywa skomplikowane i czasochłonne)

Natomiast wady modelu bezczynszowego nie są „wpisane” w ten typ nieruchomości, lecz wynikają z ryzyka oraz indywidualnych zdolnościach radzenia sobie z ryzykiem. O co chodzi dokładnie? Wyjaśniamy:

• Konieczność samodzielnego zarządzania – przy braku wsparcia administracji wszystkie decyzje trzeba podejmować samodzielnie, a nie zawsze jest to proste.
• Brak funduszu remontowego – każdy mieszkaniec musi samodzielnie gromadzić środki na modernizacje i naprawy, do tego dochodzi konieczność planowania długoterminowego przy większych inwestycjach remontowych.
• Ryzyko nieprzewidzianych wypadków – wyrównania za media, niespodziewane wzrosty opłat przesyłowych, a do tego konieczność gotowości na szybkie pozyskanie gotówki w przypadku nieprzewidzianych, a jednocześnie poważnych problemów, takich jak awarie instalacji, albo nagłe kłopoty z konstrukcją budynku. Przy braku wsparcia administracji takie prace jak wymiana elewacji, albo remont dachu mogą być dla mieszkańców poważnym wyzwaniem.
• Ryzyko braku jednomyślności między współmieszkańcami – relacje sąsiedzkie należą do najpoważniejszych problemów we wszystkich domach wielorodzinnych, czy to spółdzielczych, czy bezczynszowych. Pierwszym z brzegu przykładem może być trudność wyegzekwowania jakichś płatności od lokatora, który nie zamierza partycypować we wspólnych kosztach.

Na tle powyższych wyszczególnień możemy dojść do wniosku, że model mieszkania bezczynszowego stanowi opcję dającą większą niezależność i lepszą kontrolę nad wydatkami, a jednocześnie wymaga od właścicieli mieszkań bezczynszowych odpowiedzialności oraz zaangażowania społecznego.

Dla Ciebie: Wynajem mieszkania – porady dla najemcy

Mieszkanie bezczynszowe – zanim zainwestujesz

Zanim podejmiemy decyzję o kupnie mieszkania bezczynszowego warto będzie dobrze się zastanowić. Warto też nawiązać kontakt z przyszłymi sąsiadami by zapytać o koszty i wygodę mieszkania, a przy okazji ocenić ich komunikatywność i skłonność do współpracy.

W przypadku mieszkania bezczynszowego w starym budownictwie trzeba dokonać rozpoznania w kwestii remontów dokonanych w ostatnim czasie i planowania kolejnych napraw w przyszłości. Przy okazji można dokonać swoistego wywiadu środowiskowego w temacie porozumień, jakie mieszkańcy do tej pory osiągali w sprawach zarządzania budynkiem.

Warto jednak zauważyć, że w przypadku mieszkań bezczynszowych na rynku wtórnym relacje sąsiedzkie są łatwe do rozpoznania, podczas gdy na rynku pierwotnym lokalna społeczność dopiero się tworzy, a więc nie sposób przewidzieć jak jej dynamika będzie wyglądać w przyszłości. Zwłaszcza, że w nowym budownictwie przez jakiś czas po oddaniu budynku nie trzeba przeprowadzać remontów, ani martwić się o awarie.

Na co jeszcze należy zwrócić uwagę mając możliwość zakupu mieszkania bezczynszowego? W sumie to tylko pięć punktów:

• Stan techniczny budynku (tu warto skorzystać z pomocy specjalisty, który oceni ryzyko potencjalnych problemów i kosztów ich usunięcia, jak również sprawdzi jakie prace naprawcze/konserwacyjne były tu przeprowadzane w przeszłości)
• Koszty eksploatacyjne (ta kwestia nie ogranicza się tylko do zużycia prądu, gazu, wody czy kosztów wywozu śmieci, pod uwagę bierze się również dostępność alternatywnych źródeł energii takich jak instalacje fotowoltaiczne oraz opłaty dodatkowe, takie jak podatek od nieruchomości)
• Lokalizacja (dostępność infrastruktury, czyli obecność i odległość sklepów, szkół, linii transportu publicznego, jak również analiza lokalnego planu zagospodarowania przestrzennego dzięki której można sprawdzić, czy w pobliżu domostwa nie są planowane jakieś inwestycje rzutujące na komfort zamieszkania, np. linie kolejowe, stacje przekaźnikowe telefonii komórkowej, zakłady przemysłowe)
• Możliwość modernizacji (czyli sprawdzenie, czy prace remontowe – bieżące i planowane – będą zgodne z przepisami prawa budowlanego oraz, co szczególnie ważne w przypadku starego budownictwa, z lokalnym planem zagospodarowania przestrzennego)
• Wysokość opłat za media i ogrzewanie

Warto również skorzystać z poniższego podsumowania:

Mieszkania bezczynszowe – zminimalizować ryzyko

Na koniec rozważań na temat modelu mieszkania bezczynszowego warto podjąć jeszcze jedną kwestię. Jak wszyscy rozumiemy, nie sposób przewidzieć wszystkich niedogodności, jakie mogłyby stać się naszym udziałem po zakupie mieszkania bezczynszowego. Nie chodzi tu jednak o to, że jakość relacji sąsiedzkich może nagle ulec zmianie, lecz bardziej o nieprzewidziane wypadki. Nawet jeśli mieszkanie wygląda doskonale, rzeczoznawca oceni budynek pozytywnie, elewacja jest świeżo odnowiona, trawniki utrzymane, a korytarze czyste i pozbawione graffiti, to wcale nie oznacza to, że w najbliższej przyszłości nieruchomości nie grozi awaria kanalizacji, czy wymiana instalacji elektrycznej. Jak ograniczyć takie ryzyko i zniwelować jego finansowe konsekwencje? Drogą ubezpieczenia nieruchomości.

Z perspektywy towarzystwa ubezpieczeniowego nie ma różnicy, czy nieruchomość podlega pod administrację jakieś wspólnoty mieszkaniowej albo spółdzielni, czy może jest zarządzana bezpośrednio przez mieszkańców. Zasady ubezpieczenia, podobnie jak wysokość składki są standardowe, a polisa jest dobrym zabezpieczeniem przed potencjalnymi stratami do jakich może dojść w danym mieszkaniu.

Cena polisy ubezpieczeniowej zależy od wielu czynników, ale dwa z nich są najważniejsze, mianowicie zakres ochrony oraz wartość lokalu. Według danych z lipca 2024 roku najniższa składka roczna wynosi 161 zł, ale daje ona wyłącznie podstawową ochronę bez dodatków. Od pułapu budżetowego 177 zł rocznie ubezpieczenie jest już poszerzone o home assistance i zabezpieczenie na wypadek dewastacji. Na poziomie 275 zł rocznie dochodzi już pakiet medyczny. Od 336 zł rocznie towarzystwa ubezpieczeniowe oferują ubezpieczenia mieszkań w pakietach „All Risk”.

Mieszkania bezczynszowe – podsumowanie

Model mieszkania bezczynszowego może być atrakcyjnym rozwiązaniem dla osób potrzebujących większej kontroli nad wydatkami oraz inwestorów szukających oszczędności. Zakup takiej nieruchomości wiąże się jednak z koniecznością drobiazgowej analizy warunków bytowych, w tym kosztów eksploatacji, opłat, stanu relacji sąsiedzkich, czy prac jakie trzeba będzie wykonywać na przestrzeniach wspólnych z innymi mieszkańcami. Bezczynszowość mieszkania może oznaczać wydatki konieczne do uwzględnienia przy planowaniu budżetu, jak również konieczność samodzielnego decydowania o wielu aspektach, takich jak wynajem firmy zewnętrznej do sprzątania terenów przydomowych i bieżących napraw. Przed podpisaniem umowy kupna mieszkania bezczynszowego trzeba sprawdzić stan techniczny nieruchomości i dokładnie rozważyć konsekwencje przeprowadzki w postaci ewentualnych obowiązków i odpowiedzialności wobec współmieszkańców. Najlepszym sposobem zniwelowania ryzyka związanego z mieszkaniem w lokalu bezczynszowym jest ubezpieczenie, ponieważ dla towarzystw ubezpieczeniowych nie ma różnicy w kondycji nieruchomości – takie same stawki obowiązują w mieszkaniach spółdzielczych jak i bezczynszowych.