Sprzedaż nieruchomości przez osobę niepełnosprawną

Jak można zauważyć, większość opracowań związanych z problematyką skupu nieruchomości oraz tematyką profesjonalnej obsługi ofert sprzedaży nieruchomości rozpatruje dość proste sytuacje. Oddłużanie nieruchomości, sprzedaż nieruchomości z komornikiem, procedury związane ze sprzedażą nieruchomości pozostawionej w spadku – wszystkie te sprawy są dobrze opisane przepisami i nawet jeśli okoliczności wyglądają na zagmatwane, da się je uporządkować odnajdując właściwą perspektywę prawną. Nieco inaczej wygląda sytuacja, w której przepisy mają pomóc w interpretacji sytuacji sprzedaży nieruchomości przez osobę niepełnosprawną. Problem niepełnosprawności jest bardzo złożoną kwestią społeczną, wymagającą odpowiedniego podejścia. Inaczej wygląda postępowanie, kiedy w kancelarii notarialnej umowę kupna-sprzedaży ma podpisywać osoba niewidoma, albo głuchoniema, a inaczej kiedy stroną sprawy jest osoba niepełnosprawna intelektualnie, albo dotknięta demencją. Choć każda sytuacja z jaką na co dzień spotykają się specjaliści Centrali Skupu Nieruchomości „Atrium” wymaga konsultacji z prawnikiem, to trzeba powiedzieć że w przypadku niepełnosprawności obsługa prawna i podejście do zagadnienia sprzedaży nieruchomości wymagają szczególnej staranności, inaczej czynności podjęcie przez notariusza mogą okazać się nieważne. Jak wygląda sytuacja sprzedaży nieruchomości przez osobę niepełnosprawną? Jak zmieniają się przepisy regulujące sytuację osób ubezwłasnowolnionych? Czy osoba przebywająca w ośrodku opiekuńczym może podpisać akt notarialny? Czy opiekun osoby niepełnosprawnej może dokonać sprzedaży należącego do niej mieszkania? Odpowiadamy na te pytania w poniższym artykule, poczynając od określenia rodzajów niepełnosprawności i statusu prawnego osób niepełnosprawnych w Polsce.

Spis treści

Sprzedaż nieruchomości przez osobę niepełnosprawną – określenie osoby niepełnosprawnej

Według przepisów osobą niepełnosprawną jest jednostka, której niepełnosprawność

• została potwierdzona orzeczeniem o zakwalifikowaniu przez uprawnione organy do jednego z trzech stopni niepełnosprawności: lekkiego, umiarkowanego, albo znacznego
• została potwierdzona orzeczeniem o całkowitej, bądź częściowej niezdolności do pracy,
• została potwierdzona orzeczeniem o niepełnosprawności wydanym przed ukończeniem 16 roku życia

Podstawą uznania danej osoby za niepełnosprawną jest współcześnie orzeczenie wydane przez wojewódzki, bądź powiatowy zespół do spraw orzekania o niepełnosprawności, tudzież orzeczenie lekarza-orzecznika z ramienia ZUS.

Sprzedaż nieruchomości przez osobę niepełnosprawną - ogólna klasyfikacja niepełnosprawności

• Osobą z lekkim stopniem niepełnosprawności jest ktoś o naruszonej sprawności organizmu, przez co boryka się z istotnym obniżeniem zdolności do wykonywania pracy, w porównaniu do zdolności właściwych osobie o podobnych kwalifikacjach zawodowych z pełną sprawnością fizyczną i psychiczną. Lekki stopień niepełnosprawności to także ograniczenia w pełnieniu ról społecznych, możliwe do kompensacji przy pomocy środków ortopedycznych, technicznych, albo pomocniczych.
• Umiarkowany stopień niepełnosprawności orzeka się wobec osób z naruszoną sprawnością organizmu, niezdolnych do pracy, tudzież zdolnych jedynie w warunkach pracy chronionej, albo wymagających czasowej, lub częściowej pomocy innych osób w sytuacjach pełnienia ról społecznych,
• W przypadku, gdy dana osoba ma naruszoną sprawność organizmu i jest przez to niezdolna do pracy, albo zdolna jedynie w warunkach pracy chronionej, a także wymagająca stałej lub długotrwałej opieki i pomocy innych osób w związku z niezdolnością do samodzielnej egzystencji i samodzielnego pełnienia ról społecznych orzeka się znaczny stopień niepełnosprawności.

Osoby wobec których orzeczono stopień niepełnosprawności mają prawo do ulg podatkowych i ubezpieczeniowych, nie zawsze jednak o tym wiedzą i często nie korzystają z przysługujących im uprawnień.

Sprzedaż nieruchomości przez osobę niepełnosprawną – osoba z niepełnosprawnością w przepisach prawa

Wątpliwości związane ze sprzedażą nieruchomości należących do osób niepełnosprawnych dotyczą w większości sytuacji, w której stroną umowy ma być osoba niepełnosprawna intelektualnie. Żeby wyjaśnić te wątpliwości musimy poświęcić trochę uwagi statusowi prawnemu osoby z niepełnosprawnością intelektualną.

Status prawny i możliwość realizacji swoich praw jest dla każdej jednostki sprawą fundamentalną. W przypadku osób z niepełnosprawnością intelektualną mamy do czynienia z sytuacją, w której z powodu niepełnosprawności mogą pojawiać się trudności z realizacją przysługujących praw i wolności. Przyjmuje się jednak – jest to powszechny trend w ustawodawstwie europejskim – że obecność trudności nie przekreśla praw jakie przysługują osobie niepełnosprawnej ponieważ trudności w podejmowaniu decyzji i dokonywaniu wyborów często wynikają z braku odpowiedniego wsparcia.

Konwencja Narodów Zjednoczonych o prawach osób niepełnosprawnych, która w Polsce obowiązuje od 2012 roku, zakazuje w sposób jednoznaczny pozbawiania zdolności prawnej i zdolności do czynności prawnych osób z niepełnosprawnościami, zakazuje także ograniczania tych praw. Aktualnie przepisy przewidują kilka możliwości interpretacji sytuacji osób z niepełnosprawnością i konkretne regulacje związane ze zdolnością do czynności prawnych. Sama klasyfikacja jest prosta, zdolność do czynności prawnych może być

• pełna
• ograniczona (ubezwłasnowolnienie częściowe)
• obwarowana orzeczeniem ubezwłasnowolnienia całkowitego, tj. jednostka może być jej sądownie pozbawiona

Przyjrzyjmy się jak wygląda perspektywa w każdej z podanych możliwości.

Osoba z niepełnosprawnością intelektualną z pełną zdolnością do czynności prawnych

Z chwilą osiągnięcia pełnoletności osoba z niepełnosprawnością intelektualną uzyskuje pełną zdolność do czynności prawnych, a rodzice czy opiekunowie przestają mieć prawo do jej reprezentowania. Mówiąc inaczej, rodzic albo opiekun z opiekuna prawnego czyli osoby podejmującej decyzje w imieniu podopiecznego, staje się opiekunem faktycznym czyli osobą, która się opiekuje ale nie ma prawa decydować w jego sprawach. Według przepisów osoba pełnoletnia podejmuje decyzję samodzielnie, nie oznacza to jednak że nie można jej w tym pomagać. I w tej materii przewiduje się dwie formy wsparcia dla osób z niepełnosprawnością intelektualną, które mają pełną zdolność do czynności prawnych. Są to:

• Kurator dla osoby niepełnosprawnej
• Pełnomocnik

Sprzedaż nieruchomości przez osobę niepełnosprawną – rola kuratora

Przesłanką do ustanowienia takiego wsparcia jest świadomość, a mówiąc dokładnie chodzi o to, że świadome podjęcie decyzji oznacza zrozumienie jej znaczenia oraz skutków, jakie może wywołać. Interpretacja przepisów wychodzi jednak z założenia, że zbyt często osobom z niepełnosprawnością intelektualną odmawia się prawa do podejmowania decyzji i należy dołożyć starań, by pomóc im to prawo zachować. Z tego powodu celem ustanowienia kuratora nie jest zastępowanie podopiecznego w podejmowaniu decyzji, a faktyczna pomoc przy załatwianiu spraw. Zakres pomocy kuratora określa sąd, zazwyczaj jest to głównie doradztwo przy czynnościach cywilnoprawnych i działania związane z zarządzaniem majątkiem.

Przykładem może być sytuacja, w której osoba z niepełnosprawnością chce założyć konto w banku, ma jednak obawy przed trudnościami ze zrozumieniem procedur i przed tym, że umowa z bankiem okaże się niekorzystna. Kurator tej osoby może udać się wraz z nią do placówki bankowej, wspólnie z nią porozmawiać z przedstawicielem banku, wytłumaczyć sytuację dostarczając wiedzy niezbędnej do podjęcia decyzji. Umowę z bankiem podpisuje osoba niepełnosprawna. Zgoda kuratora na podjęcie przez nią czynności nie jest wymagana.

Sprzedaż nieruchomości przez osobę niepełnosprawną – rola pełnomocnika

Każda osoba z pełną zdolnością do czynności prawnych może skorzystać z prawa ustanowienia swojego reprezentanta, dotyczy to również osób niepełnosprawnych. Pełnomocnik legitymujący się stosownymi upoważnieniami może dokonywać czynności prawnych w imieniu mocodawcy. Trzeba jednak powiedzieć, że osoba z niepełnosprawnością która udziela jakiegokolwiek pełnomocnictwa nie traci zdolności do czynności prawnych i sama również może podejmować czynności do których kogoś upoważniła.

Może Cię zainteresować artykuł: Akt notarialny mieszkania i wszystko co się z nim wiąże w 2024 roku

Sprzedaż nieruchomości przez osobę niepełnosprawną – zabezpieczenia prawne

Wiele rodzin uważa, że pozostawienie zdolności do czynności prawnych osobie z niepełnosprawnością intelektualną to problem kolidujący z ich interesem ekonomicznym. Często więc wnioskują o ubezwłasnowolnienie, nie wiedząc że kodeks cywilny zawiera zabezpieczenia przed wykorzystaniem specyficznej kondycji słabszych członków społeczeństwa. Zabezpieczeniami tymi są określenia wad oświadczenia woli. Wady oświadczenia woli są następujące:

• Brak świadomości i swobody – Oświadczenie woli złożone przez osobę, która z jakichkolwiek powodów znajdowała się w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli jest nieważne. Dotyczy to zwłaszcza choroby psychicznej, niedorozwoju umysłowego albo innego, nawet przemijającego, zaburzenia czynności psychicznych.
• Błąd – Jeśli oświadczenie zostało woli było złożone innej osobie, uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli jest dopuszczalne, gdy błąd został wywołany przez tę osobę (nawet bez jej winy), albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła błąd zauważyć.
• Podstęp – Jeżeli błąd został wywołany drogą podstępu, od skutków prawnych oświadczenia można się uchylić nawet wtedy gdy błąd nie był istotny.
• Groźba – Po złożeniu oświadczenia woli pod wpływem bezprawnej groźby można się uchylić od jego skutków prawnych jeśli z okoliczności wynika że osoba składająca mogła się obawiać, że jej samej albo komuś innemu grozi niebezpieczeństwo majątkowe albo osobiste.

Warto pamiętać, że w przypadku wspomnianego na początku braku świadomości i swobody, czynność prawna jest unieważniana automatycznie, zaś w pozostałych okolicznościach dopiero po złożeniu oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych obarczonego wadą oświadczenia woli.

Osoba z niepełnosprawnością intelektualną z ograniczoną zdolnością do czynności prawnych

Ograniczenie zdolności do czynności prawnych to inaczej mówiąc częściowe ubezwłasnowolnienie, którego powodem może być zgodnie z kodeksem cywilnym „choroba psychiczna, niepełnosprawność intelektualna albo innego rodzaju zaburzenia psychiczne, w szczególności pijaństwo lub narkomania, jeżeli stan tej osoby nie uzasadnia ubezwłasnowolnienia całkowitego, lecz potrzebna jest pomoc do prowadzenia jej spraw”. Osobie z niepełnosprawnością intelektualną i ograniczoną zdolnością do czynności prawnych sąd rodzinny ustanawia kuratora, zazwyczaj jest to ktoś z najbliższej rodziny. W rezultacie osoba częściowo ubezwłasnowolniona sama dokonuje czynności prawnych, ale ich ważność wymaga zgody kuratora. Podstawowym zadaniem kuratora jest ochrona interesów majątkowych podopiecznego.

Osoba z niepełnosprawnością intelektualną bez zdolności do czynności prawnych

Trzecią możliwością w dziedzinie statusu prawnego osoby niepełnosprawnej jest ubezwłasnowolnienie całkowite. Zazwyczaj jest ono rezultatem choroby psychicznej, niepełnosprawności intelektualnej albo innego rodzaju zaburzenia psychicznego, w szczególności pijaństwa lub narkomanii, powodujących że osoba nie jest w stanie kierować swym postępowaniem.

Trzeba jednak powiedzieć, że sam stan danej osoby nie uzasadnia ubezwłasnowolnienia – do orzeczenia takiej kondycji konieczne jest wykazanie powiązania między stanem, a brakiem możliwości kierowania swoim postępowaniem. Nadrzędną kwestią orzekania ubezwłasnowolnienia jest uznanie interesu osoby, której dotyczy wniosek o ubezwłasnowolnienie. Oznacza to, że zanim dojdzie do orzeczenia zarówno osoba wnioskująca, jak i sąd muszą sprawdzić, czy nie ma innej możliwości skutecznego wsparcia osoby niepełnosprawnej i czy wybór takiej możliwości nie będzie lepiej chronić jej praw.

Sprzedaż nieruchomości przez osobę niepełnosprawną – rola opiekuna prawnego

Pieczę nad osobą niepełnosprawną i całkowicie ubezwłasnowolnioną sprawuje ustanowiony przez sąd opiekun prawny, na ogół członek najbliższej rodziny. Osoba całkowicie ubezwłasnowolniona nie może dokonywać żadnych czynności prawnych – w jej imieniu zawsze działa opiekun, który nie musi konsultować swoich decyzji z osobą ubezwłasnowolnioną, jak również może podejmować decyzje, z którymi podopieczny się nie zgadza.

Opiekun odpowiada za szkody powstałe na skutek niewłaściwej opieki nad osobą ubezwłasnowolnioną i jej majątkiem. Odpowiada też za szkody wyrządzone przez osobę ubezwłasnowolnioną osobom trzecim, o ile można udowodnić tzw. winę w nadzorze, czyli zaniedbanie obowiązków.

Sprzedaż nieruchomości przez osobę niepełnosprawną – praktyczne zastosowanie przepisów

Przyjrzyjmy się teraz jak to wszystko wygląda w praktyce, a więc jak przekłada się na sytuację, w której osoba niepełnosprawna jest właścicielem nieruchomości i chce ją sprzedać. Zacznijmy od najważniejszego, a mianowicie od tego że przepisy umożliwiają osobom niepełnosprawnym dokonywanie czynności notarialnych, w tym również umów kupna-sprzedaży nieruchomości. Sytuacja taka wymaga jednak zachowania odpowiednich wymogów, bez których umowa podpisana przed notariuszem przez osobę niepełnosprawną będzie nieważna. Ustawa „Prawo o notariacie” przewiduje stosowne procedury na okoliczność pojawienia się w kancelarii notarialnej osoba głuchoniema, albo niewidoma, tudzież osoby nie potrafiące pisać, lub z racji niepełnosprawności pozbawione umiejętności pisania.

To że notariusz jest przygotowany do zarejestrowania czynności prawnych dokonywanych przez osobę niepełnosprawną nie wyczerpuje tematu. Porady udzielane przez dział prawny CSN „Atrium” spotykają się w dziedzinie niepełnosprawności z szeregiem pytań. Na przykład, czy sprzedaży mieszkania może dokonać osoba niedowidząca, albo czy podczas podpisywania umowy powinien być obecny członek rodziny jako osoba pomocna przy weryfikacji danych zainteresowanej usługami notarialnymi osoby niepełnosprawnej, takich jak adres, numer konta itd.

Zapraszamy do lektury artykułu: Jak wygląda wizyta u notariusza - jak się przygotować?

Sprzedaż nieruchomości przez osobę niepełnosprawną – obwarowania czynności notarialnych

Ogólnie rzecz biorąc, artykuł 87 ustawy „Prawo o notariacie” uściśla warunki przeprowadzania czynności notarialnych w niecodziennych okolicznościach, w tym także z udziałem osoby niepełnosprawnej. Zaczyna od sytuacji, w której osoba biorąca udział w czynnościach formalno-prawnych nie zna języka polskiego, a do czynności nie dołączono przekładu na inny, znany tej osobie język. W takim wypadku notariusz powinien przetłumaczyć akt notarialny, tudzież inny dokument osobiście, albo przy pomocy tłumacza.

Nieco inaczej wygląda sytuacja kiedy w kancelarii pojawia się osoba głucha, albo głuchoniema. W takim wypadku notariusz ma obowiązek przekonania się, czy treść czynności jest znana i dokładnie zrozumiała, a w przypadku wątpliwości zachodzi możliwość przywołania do wykonywanych czynności biegłego.

Sprzedaż nieruchomości przez osobę niepełnosprawną – rozwiązania dostosowane do okoliczności

Jeśli czynności będzie w kancelarii notarialnej dokonywać ktoś niewidomy, niemy, głuchy, albo głuchoniemy, wówczas na jego życzenie notariusz może przywołać do czynności wskazaną przezeń osobę zaufaną, o czym należy uprzedzić wszystkie osoby zainteresowane dokonywanymi w kancelarii operacjami, np. w przypadku sprzedaży nieruchomości podzielonej na udziały – wszystkich udziałowców.

W przypadku gdy Klient kancelarii nie może, albo nie umie pisać, stosuje się rozwiązanie tuszowego odcisku palca. Obok odcisku złożonego na sporządzonym przez notariusza dokumencie inna osoba wpisuje imię i nazwisko osoby nie mogącej, czy nie umiejącej pisać, umieszczając przy tym swój podpis, poręczający zgodność danych personalnych i odcisku.

Osobnym przypadkiem są osoby, które mogą składać swój podpis jedynie w jakimś nieznanym notariuszowi alfabecie. W takich okolicznościach notariusz podejmuje czynności zmierzające do stwierdzenia, że składany podpis jest faktycznie podpisem danej osoby.

Sprzedaż nieruchomości przez osobę niepełnosprawną – obowiązki notariusza

Jeśli czynności w kancelarii notarialnej dokonuje osoba niepełnosprawna, wówczas na notariuszu spoczywa obowiązek sporządzenia na sporządzanym dokumencie należytej wzmianki w kwestii:

• Upewnienia się, że treści aktu notarialnego są znane osobie głuchej, niemej, czy niewidomej
• Uprzedzenia wszystkich zainteresowanych o powołaniu na życzenie osoby głuchej, niemej, czy niewidomej osoby zaufanej
• Ewentualnej niemożności złożenia podpisu albo tuszowego odcisku palca

UWAGA: Jeśli notariusz nie dopełni wymogów związanych ze sporządzeniem umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, w której jedną ze stron jest osoba niepełnosprawna, wówczas umowę można unieważnić. Przykładem może być uchwała Sądu Najwyższego z lipca 2001 roku. Zgodnie z tym orzeczeniem testament osoby głuchej, albo głuchoniemej jest nieważny, jeśli w treści dokumentu sporządzonego przez notariusza brakuje wzmianki o dopełnieniu obowiązku sprawdzenia, że treść dokonanej czynności jest znana i zrozumiała osobie sporządzającej testament.

Sprzedaż nieruchomości przez osobę niepełnosprawną – dolegliwości wieku podeszłego

Obok niepełnosprawności związanej z funkcjami poznawczymi pewnych wątpliwości nastręcza sytuacja, w której przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość należąca do osoby z demencją.

Wiele osób wie z doświadczenia, że pomoc osobie starszej to nie tylko prozaiczny codzienny trud związany z dbałością o zdrowie i komfort, lecz także bariery komunikacyjne wywołane problemami z pamięcią krótkotrwałą. Te ostatnie przekładają się na uciążliwości w kontaktach z lekarzami, problemy z godzinami przyjmowania leków, jak również bariery w wykonywaniu czynności urzędowych. Tu zaś pojawiają się trudności w podejmowaniem decyzji związanych z nieruchomościami. Przykładem może być sytuacja, w której do osoby z demencją należy jakaś nieruchomość – dom, mieszkanie, lub działka – ona sama zaś przebywa w ośrodku opieki. Rodzina nie chce utrzymywać nieruchomości, ponieważ generuje to koszty. Jak wygląda postępowanie w takiej sytuacji?

Jeśli właściciel nieruchomości może pomimo podeszłego wieku świadomie i samodzielnie podejmować decyzje, wówczas sprzedaż takiej nieruchomości nie powinna nastręczać problemów. Sprzedaży można dokonać praktycznie w każdej chwili wykorzystując jedną z dwóch możliwości. W pierwszym wypadku właściciel nieruchomości stawia się w kancelarii notarialnej osobiście. W drugim – jest reprezentowany przez pełnomocnika, który działa na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez właściciela nieruchomości, a mającego formę aktu notarialnego.

Sprzedaż nieruchomości przez osobę niepełnosprawną – notariusz w ośrodku opieki

Jak wiadomo, sprzedaż mieszkania przez osobę rezydującą w ośrodku opiekuńczym ze względu na stan związany z wiekiem będzie wymagać udziału notariusza. Jeśli właściciel nieruchomości jest dotknięty niepełnosprawnością ruchową i może przemieszczać się jedynie w ograniczonym zakresie, albo przy pomocy opiekuna, wówczas notariusz może dokonać czynności w miejscu stałego jej przebywania – zarówno w domu, jak i w jednostce opieki. Podobnie jak w przypadku sprzedaży nieruchomości przez osobę przebywającą w zakładzie karnym „Prawo o notariacie” pozwala na dokonanie czynności notarialnych w miejscu innym niż kancelaria, o ile przemawiają za tym jakieś szczególne okoliczności, albo charakter planowanych czynności.

Nieco inaczej wyglądać będzie sytuacja, w której osoba niepełnosprawna sprzedająca nieruchomość nie jest dotknięta przypadłością możliwą do przekroczenia. Obok niepełnosprawności ruchowej, zaburzenia funkcji poznawczych i problemów z pamięcią, które da się złagodzić dzięki pomocy opiekuna, pojawiają się jeszcze przypadki osób, które z uwagi na podeszły wiek, choroby, albo zaburzenia poznawcze są pozbawione możliwości podejmowania decyzji. Sprzedaż mieszkania przez taką osobę będzie możliwa tylko jako rezultat sądowej procedury ubezwłasnowolnienia jej.

Sprzedaż nieruchomości przez osobę niepełnosprawną – przykład ubezwłasnowolnienia

Uzasadnieniem jest tu przepis kodeksu cywilnego mówiący, iż osoba powyżej 13-go roku życia może być całkowicie ubezwłasnowolniona, jeśli z powodu choroby psychicznej, niedorozwoju umysłowego, albo innego rodzaju zaburzeń psychicznych nie jest w stanie kierować swoim postępowaniem. Trzeba jednak podkreślić, że podstawą ubezwłasnowolnienia osoby niepełnosprawnej umysłowo może być tylko i wyłącznie jej dobro. Oznacza to, że wdrażając procedurę ubezwłasnowolnienia osoby niepełnosprawnej do której należy jakaś nieruchomość należy udowodnić przed sądem, że takie działanie jest w pełni uzasadnione oraz konieczne dla zapewnienia jej należytej opieki i godnego poziomu życia.

Procedurę ubezwłasnowolnienia przeprowadza sąd okręgowy właściwy dla miejsca zamieszkania osoby, której to postępowanie ma dotyczyć. W przypadku braku miejsca zamieskania, będzie to sąd miejsca pobytu. Wniosek o całkowite ubezwłasnowolnienie może złożyć jedynie krewny w linii prostej, a oprócz tego małżonek, rodzeństwo albo przedstawiciel ustawowy.

Ubezwłasnowolnienie a sprzedaż nieruchomości osoby ubezwłasnowolnionej

Kiedy sąd okręgowy orzeknie całkowite ubezwłasnowolnienie, wówczas przesyła informację o tym do wydziału rodzinnego właściwego osobie ubezwłasnowolnionej sądu rejonowego. Celem tej operacji jest wyznaczenie przedstawiciela ustawowego osoby ubezwłasnowolnionej, czyli opiekuna, który będzie wykonywać w jej imieniu wszelkich czynności prawnych. Chodzi o to, że osoba ubezwłasnowolniona jest całkowicie pozbawiona zdolności do czynności prawnych, nie może więc dokonywać samodzielnie żadnych aktów formalno-prawnych, w tym również sprzedaży nieruchomości. Jednak opiekun osoby ubezwłasnowolnionej całkowicie nie ma prawa do zorganizowania sprzedaży należącej do niej nieruchomości. Według przepisów przystąpienie do czynności formalno-prawnej przekraczającej zakres zwykłego zarządzania majątkiem osoby ubezwłasnowolnionej wymaga zezwolenia sądu. Ale żeby do tego doszło, sąd rozpatrując wniosek o dokonanie jakiejś czynności prawnej sprawdza, czy ta czynność ma faktycznie na celu ochronę praw podopiecznego, w tym praw majątkowych, a także czy jest mu rzeczywiście potrzeba, a przy tym – korzystna. W przypadku sprzedaży nieruchomości osoby ubezwłasnowolnionej przedstawiciel ustawowy musi wykazać prawdopodobieństwo konieczności sprzedaży dla zapewnienia podopiecznemu prawidłowej opieki. Dopiero po uzyskaniu zgody sądu w formie uprawomocnionego postanowienia, nieruchomość należącą do osoby niepełnosprawnej będzie można sprzedać.

Cała opisana tu procedura nie jest specjalnie skomplikowana, jednak ma pewien mankament, a mianowicie jest czasochłonna. W praktyce wszystkie czynności związane z ubezwłasnowolnieniem, a potem zgodą sądu na sprzedaż nieruchomości należącej do osoby niepełnosprawnej/ubezwłasnowolnionej mogą zabrać nawet kilkanaście miesięcy

Spadek po osobie niepełnosprawnej

Warto poruszyć jeszcze kwestię testamentu osoby niepełnosprawnej, ponieważ często pojawia się pytanie czy można dysponować opisanym w testamencie majątkiem zanim, testator (spadkodawca) opuści doczesność.

Trzeba powiedzieć jasno: fakt sporządzenia testamentu i wskazania osoby dziedziczącej nieruchomość nie uprawnia takiego „potencjalnego” spadkobiercy do niczego. Dlaczego? No cóż, nieruchomość wciąż jest własnością spadkodawcy, który wciąż żyje. To prawda, że testament jest rozporządzeniem majątkowym, ale ponieważ to rozporządzenie jest dokonywane na wypadek śmierci, działać z pełną mocą będzie dopiero od momentu odejścia swojego autora.

Jeśli osoba niepełnosprawna dysponująca jakąś nieruchomością nie zmieni, ani nie odwoła testamentu, jak również nie pozbędzie się tej nieruchomości, wówczas wskazany spadkobierca dziedziczy ją, ale dopiero po śmierci spadkodawcy. Warto pamiętać, że sam testament nie jest aktem, który potwierdza nabycie własności drogą dziedziczenia – żeby do tego doszło, trzeba najpierw przeprowadzić postępowanie spadkowe. Dopiero z chwilą zakończenia tego postępowania – przeprowadzanego u notariusza, albo przed sądem – spadkobierca może dysponować odziedziczonym majątkiem.

Dotknęliśmy problemu sprzedaży nieruchomości należącej do osoby niepełnosprawnej i jednocześnie ubezwłasnowolnionej. Warto więc przejść teraz do kolejnej kwestii. Wiąże się ona ze stanowiskiem Sądu Najwyższego mówiącym, że osoba pełnoletnia nieubezwłasnowolniona ma pełną zdolność procesową, choćby nawet była chora psychicznie.

Zobacz również artykuł: Jak sprzedać odziedziczoną nieruchomość w 2024 roku? Specjaliści odpowiadają!

Przypadek szczególny: sprzedaż nieruchomości przez osobę chorą psychicznie

Kwestią podnoszoną dość często w poradach prawnych jest pytane, czy osoba dotknięta chorobą psychiczną może dokonać legalnej sprzedaży swojego mieszkania. Na tle wszystkiego co powiedzieliśmy do tej pory na temat sprzedaży nieruchomości przez osobę niepełnosprawną może to budzić dodatkowe wątpliwości. Ale tym co najważniejsze będzie tu zrozumienie, że choroba psychiczna nie pozbawia prawa do dysponowania swoim majątkiem.

Osoby chore psychicznie nie są pozbawione praw dysponowania majątkiem, nawet jeśli są objęte opieką lub kuratelą. Oznacza to, że mogą podejmować decyzje dotyczących majątku, w tym sprzedaży nieruchomości.

Jeśli osoba chora psychicznie nie jest w stanie podejmować samodzielnych decyzji, może udzielić pełnomocnictwa osobie trzeciej. W takim wypadku pełnomocnik będzie reprezentować swojego mocodawcę w procesie sprzedaży mieszkania.

Nieco inaczej wygląda sprawa w przypadku kurateli – jeśli osoba niepełnosprawna z racji choroby psychicznej chce dokonać transakcji sprzedaży nieruchomości, operacja będzie wymagać zgody kuratora, który ma obowiązek dbać o jej interesy i podejmować decyzje w jej imieniu.

Sprzedaż nieruchomości przez osobę niepełnosprawną – stałość procedury notarialnej

Niezależnie od stanu zdrowia sprzedającego, proces sprzedaży nieruchomości odbywa się według określonych przez przepisy procedur, a więc dla dokonania legalnej sprzedaży nieruchomości osoba chora psychicznie musi spełnić te same warunki co zdrowa. Podstawą sprzedaży nieruchomości jest umowa, której stroną może być osoba chora psychicznie o ile będzie rozumieć treść umowy i jej konsekwencje.

Ostatnią kwestią w przypadku sprzedaży nieruchomości przez osobę niepełnosprawną z powodu choroby psychicznej jest wyegzekwowanie umowy. Jeśli nieruchomość została sprzedana zgodnie z przepisami, wówczas umowa jest wiążąca dla wszystkich przystępujących do niej stron, czyli w przypadku niewywiązania się z umowy przez któregokolwiek z sygnatariuszy, można podjąć odpowiednie kroki w celu jej wyegzekwowania. Według polskiego prawa osoba chora psychicznie może sprzedaż należącą do siebie nieruchomość jeśli spełnia wszelkie wymagane procedury, a proces sprzedaży zostaje przeprowadzony z odpowiednią starannością i troską o interesy wszystkich stron.