Wycena nieruchomości przy podziale majątku - co trzeba wiedzieć?

Bardzo często podczas rozwodu pojawia się problem podziału wspólnego majątku. W takiej sytuacji jego wycena jest konieczna, zwłaszcza, gdy małżonkowie posiadają wspólną nieruchomość czy działkę, a jest im ciężko dojść do jakiegokolwiek porozumienia. Rozwiązaniem takiej sytuacji podział na drodze sądowej. Przedstawiamy kilka skutecznych metod, które można wykorzystać podczas podziału majątku.

Kiedy należy przeprowadzić podział wspólnego majątku?

Podział majątku najczęściej przeprowadza się podczas rozwodu `lub rozstania parterów. Dzieje się tak w sytuacji, gdy mają oni wspólny majątek, a nie potrafią dojść do porozumienia w sprawach jego podziału we własnym zakresie. Nie tylko rozwód jest powodem do podziału majątku. Wyróżnia się również inne przypadki, w których dochodzi do ustaniu podziału majątku. Mogą być to między innymi:

• Zawarcie przez małżonków intercyzy małżeńskiej
• Ustalenie przez sąd na wyraźne żądanie jednego z małżonków rozdzielczości majątkowej
• Ustanowienie rozdzielności majątkowej małżonków, na wniosek wierzyciela
• Ubezwłasnowolnienie jednego z małżonków
• Ogłoszenie upadłości jednego z małżonków
• Orzeczenie separacji

Majątek osobisty a majątek wspólny

Bardzo często podczas podziału majątku małżonkowie nie zdają sobie sprawy z tego, które z ich aktywów są częścią majątku wspólnego, a które aktywa można zaliczyć do tych osobistych. Otóż wyjaśniamy:

• Majątek wspólny

W skład majątku wspólnego wchodzi wszystko co przez wspólne lata zgromadziliśmy. Między innymi: nieruchomości, ruchomości, oszczędności i akcje. W skład wchodzą też różne przedmioty, które zostały zakupione wspólnie, na przykład lodówka czy pralka.

Przykładem może być dom, który małżonkowie wybudowali razem w czasie trwania ich małżeństwa. Wyjątkiem jest sytuacja, w której został on wybudowany na działce, która należy do jednego z małżonków.

• Majątek osobisty

W skład aktyw osobistych wchodzą aktywa, które małżonkowie nabyli przed powstaniem wspólnego majątku. Przykładem może być przedmiot nabyty przez dziedziczenie czy darowiznę. Mogą być to również:

• Majątek spółki cywilnej
• Przedmioty służące do zaspokajania potrzeb jednego z małżonków
• Prawa niezbywalne
• Przedmioty, które nabył jeden z małżonków z tytułu uszkodzenia ciała
• Przedmioty, które nabył małżonek z tytułu doznanej krzywdy
• Wynagrodzenie za pracę
• Wynagrodzenie z tytułu innej działalności gospodarczej
• Przedmioty, które uzyskał małżonek za osobiste osiągnięcia
• Prawa własności przemysłowej
• Prawa własności przedmiotów majątkowych, które małżonek nabył za składniki majątku osobistego

Podając jeden z przykładów może być nieruchomość, która małżonek otrzymał od swoich rodziców zanim zawarł związek małżeński.

Podział majątku obejmuje wszystkie składniki wchodzące w jego składu oprócz tych objętych wspólnością jednak zostały używane lub sprzedane. Jednak wlicza się przedmioty, które zostały sprzedane bez wiedzy drugiego małżonka lub zniszczone. W takiej sytuacji wlicza się je w skład majątku męża lub żony zależnie od tego kto go zniszczył lub sprzedał. Niekiedy zdarza się, że jeden z małżonków żąda od drugiego zwrotu wynagrodzenia za korzystanie, na przykład z nieruchomości.

Jak wycenić nieruchomość przy podziale majątku

Najczęstszym przedmiotem sporu podczas podziału majątku jest wspólna nieruchomość. Nie należy on do najłatwiejszych, a problem powiększa się, gdy w skład rodziny wchodzą również dzieci. Przeprowadzka dla rodzica, pod którego opieką zostają może być problematyczna. Najlepszym rozwiązaniem jest znalezienie porozumienia w tej kwestii. Jakie istnieją możliwości?

• Czasem zdarza się, że nieruchomość jest tak zbudowana, że istnieje możliwość podziału jej na dwie części.
• Innym rozwiązaniem jest przejęcie nieruchomości przez jednego z małżonków. Niestety wiążę się to również ze spłaceniem udziałów drugiej stronie. Można zrobić to na dwa sposoby, skorzystać z pomocy rzeczoznawcy, który wyceni dom czy mieszkanie lub uzgodnią oni kwotę między sobą.

Problem pojawia się, gdy małżonkowie w żaden sposób nie mogą dojść do porozumienia sami. W takiej sytuacji pozostaje już tylko skorzystanie z jedynej możliwości jaką jest sądowy podział majątku.  konieczna jest więc wycena rzeczoznawcy majątkowego.

Więcej informacji w artykule: Jak wycenić mieszkanie?

Wycena nieruchomości – rodzaje, techniki i metody

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomości, jeśli chodzi o wycenę to stosuje się 4 podejścia:

1. Podejście porównawcze - wycena ustalana jest na podstawie podobnych nieruchomości na rynku obrotowym. Ceny te mogą różnić się biorąc pod uwagę wszystkie różnice nieruchomości wycenianej i porównywalnej. Brany jest także pod uwagę upływ czasu.
2. Podejście dochodowe – taki rodzaj dotyczy nieruchomości, która przynosi lub może przynosić dochody, na przykład lokal. Przy wycenie brana jest pod uwagę kwota, którą może na niej “zarobić” właściciel.
3. Podejście kosztowe – wycena tworzona jest na podstawie tego, ile może kosztować odtworzenie takiej nieruchomości. Osobno określa się działkę, a osobno koszty części składowych. Kwota ta zawsze pomniejszona jest o wartość zużycia nieruchomości.
4. Podejście właściwe - taką wycenę wykonuje dla nas rzeczoznawca majątkowy. Podczas niej bierze pod uwagę:

• Rodzaj nieruchomości
• Położenie nieruchomości
• Cel wyceny
• Stan nieruchomości
• Dane o cenach, dochodach i cechach
• Przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym, które ustala się biorąc pod uwagę studium uwarunkowań i kierunki zagospodarowania przestrzennego gminy.

Wycena nieruchomości - podejście porównawcze

Aby wykonać wycenę porównawczą, konieczna jest znajomość cen nieruchomości podobnych do naszej. Należy również wziąć pod uwagę zarówno cechy obu nieruchomości jak i poziom ich cen. Co można w tym przypadku wykorzystać jako źródło dotyczące cen? Na pewno nie sytuację, w której wystąpiły szczególne warunki, które dotyczyły całej transakcji, ponieważ będą one rażąco różne. Szczególnymi warunkami transakcji są między innymi:

• Sprzedaż poprzez postępowanie egzekucyjne
• Sprzedaż z bonifikatą
• Sprzedaż, w której odroczony został termin zapłaty
• Sprzedaż, gdy został odroczony termin wydania nieruchomości

Jaką metodę stosuje się w podejściu porównawczym? Wykorzystuje się metodę:

• Porównywania parami - porównuje się daną nieruchomość z innymi podobnymi
• Korygowania średniej ceny - porównuje się nie dwie, a aż kilkanaście podobnych nieruchomości, wartość konkretnej nieruchomości określa się w drodze korekty średniej ceny wszystkich porównywalnych nieruchomości stosując współczynniki korygujące.
• Analizy statystycznej – metoda ta służy do określenia wartości reprezentatywnej nieruchomości.

Wycena nieruchomości - podejście dochodowe

W podejściu dochodowym konieczne jest ustalenie kwoty, która jest lub może być uzyskiwana jako dochód. W tego rodzaju podejściu można zastosować dwie metody:

• Inwestycyjną - polega ona na określeniu wartości nieruchomości, która przynosi lub może przynosić dochody z najmu lub dzierżawy. Przy określeniu takiej wartości bierze się pod uwagę stawki rynkowe czynszowe.
• Zysków - stosuje się ją przy określaniu wartości nieruchomości, które mogą lub przynoszą dochód.

Wycena nieruchomości - podejście mieszane

W podejściu mieszanym możemy wyróżnić trzy metody, są to:

• Metoda pozostałościowa - stosowana do określenia wartości rynkowej w przypadku, gdy na danej nieruchomości prowadzi się: nadbudowę, rozbudowę, budowę, odbudowę, remont lub montaż. Wartość taką określa się jako różnicę po wykonaniu wymienionych wyżej robót i wartości kosztów tych robót.
• Metoda kosztów likwidacji – stosuje się ją w przypadku, gdy wszystkie części składowe znajdujące się na danym gruncie zostaną zlikwidowane. Wartość taka równa jest kosztowi zakupu gruntu, a zarazem pomniejszona o koszty, które zostaną poniesione podczas likwidacji wszystkich części składowych znajdujących się na nim.
• Metoda wskaźników szacunkowych gruntu – polega ona na kreśleniu wartości nieruchomości, która przeznaczona jest na cele leśne lub rolne. W takiej sytuacji wartość danego gruntu określana jest jako iloczyn szacunkowego wskaźnika (1hagruntu oraz ceny 1 kwintala ziarna żyta lub ceny za 1m3 drewna).

Wycena nieruchomości - podejście kosztowe

Podejście kosztowe polega na ustaleniu wartości odtworzeniowej konkretnej nieruchomości. W jaki sposób ja określić? Otóż kosztem wartości gruntu jest jego cena rynkowa, natomiast kosztem odtworzenia jest koszt zgodny z odtworzeniem lub zastąpieniem. Zostaje ona pomniejszona o wartość zużycia wszystkich części składowych znajdujących się na gruncie. W tym przypadku wykorzystuje się takie metody jak:

• Metodę kosztów odtworzenia - określa ona koszty związane z odtworzeniem części składowych na danym gruncie. Ważne jest, by pamiętać, że powinny one posiadać taką samą funkcję i parametry użytkowe.
• Metodę kosztów zastąpienia - jest to metoda zbliżona do poprzedniej, jednak polega na zastąpieniu wszystkich części składowych. Musza mieć one podobne parametry i funkcję, a dodatkowo muszą być zarazem wykonane z aktualnych na rynku materiałów i stosowanych technologii.

Wycena nieruchomości podczas podziału majątku - jaki to koszt?

Szacunkowy koszt wykonania operatu zależy od kilku czynników, jest to między innymi praca jaką musiał wykonać rzeczoznawca. Jeśli wycena danej nieruchomości nie jest skomplikowana to możemy przygotować się na koszt w przedziale 1500 – 2500 zł. Cena wzrasta z natłokiem pracy, którą rzeczoznawca będzie zmuszony wykonać. Ile powinno wynosić wynagrodzenie dla rzeczoznawcy? Zależne jest to od warunków rynkowych i uzgodnień między zleceniodawcą a rzeczoznawcą.

Wycena nieruchomości – podsumowanie

Niestety bardzo często zdarza się, że jesteśmy zmuszeni przeprowadzić podział majątku. Najczęstszym powodem jest rozwód, który ciągnie za sobą wiele kroków prawnych. Nie rzadko potrafimy również porozumieć się z parterem polubownie i jesteśmy zmuszeni załatwić wszystkie formalności przy pomocy sądu. W takim przypadku konieczne jest wykonanie wyceny przez rzeczoznawcę firmy skupującej nieruchomości, który bardzo dokładnie przyjrzy się całej nieruchomości i wszystkich czynnikom, które są z nią związane. Zależnie od wielu czynników wykorzystują w tym celu wiele metod.