Zmiany w ustawie o ochronie praw lokatorów, co się zmieni w grudniu 2024

Kiedy prezydent podpisywał nowelizację ustawy o ochronie praw lokatorów, eksperci mówili o zmianie, której skutki trwać będą do grudnia 2024 roku. Perspektywa ta wynikała z faktu, że przepis został uznany za bardzo niekorzystny dla właścicieli mieszkań, jednak ówczesna sytuacja zdeterminowana przez obostrzenia pandemiczne wymagała podjęcia jakichś kroków. Aktualnie, wspomniana ustawa pojawia się regularnie w związku z obrotem nieruchomościami, a dział prawny CSN „Atrium” co rusz powraca do niej podczas obsługi wielu prowadzonych przez nas spraw. Oprócz tego temat ustawy o ochronie lokatorów często pojawia się w mediach jako klikalny i przyciągający uwagę każdego, kto w jakikolwiek sposób jest związany z branżą nieruchomości. Zdecydowaliśmy się więc przybliżyć nieco temat ustawy o ochronie lokatorów, zwłaszcza że zbliża się koniec roku 2024. Czy faktycznie koniec grudnia będzie jakąś granicą za którą sytuacja w nieruchomościach się zmieni? Czy zmniejszy się ryzyko sporów z lokatorami? Czy problemy z administrowaniem nieruchomościami przeznaczonymi na sprzedaż będzie łatwiej rozwiązać? Odpowiedzi na związane z tematem ustawy o ochronie praw lokatorów pytania znajdują się w poniższym artykule.

SPIS ZAWARTOŚCI ARTYKUŁU

Rynek nieruchomości – zastój, o którym się nie mówi

W każdym większym mieście znajdują się setki pustostanów, jednak statystyki z początku roku wskazują trendy znacznie odbiegające od okoliczności z jakimi mieliśmy do czynienia do tej pory. Przykładowo, w styczniu 2024 roku aż 15 procent zlokalizowanych w Krakowie mieszkań, czyli aż 60 tysięcy, stało… pustych. Powody tej sytuacji były dwa: wzrost cen nieruchomości oraz ustawa o ochronie praw lokatorów. Mówiąc prościej – właściciele nieruchomości woleli unikać ryzyka związanego z wynajmem, to znaczy obawiali się nie tylko problemów sprawianych przez najemców, lecz także unikania przez nich płacenia umówionych należności, połączonych ze znacznym utrudnieniem podejmowania jakichś działań zaradczych. Co ważne, ta sytuacja nie jest zupełnie niespodziewana – wręcz przeciwnie, zapowiadano ją dwa lata temu.

Ustawa o ochronie praw lokatorów – skąd się wziął ten przepis?

Ustawa o ochronie praw lokatorów weszła w życie w 2001 roku mając na celu ochronę najemców oraz uregulowanie relacji między właścicielami mieszkań a ich lokatorami. W 2022 roku w związku z obostrzeniami pandemicznymi nastąpiła nowelizacja ustawy, przez co przepis ten stał się bardzo niekorzystny dla właścicieli nieruchomości.

Wyspecjalizowani w polskim ustawodawstwie komentatorzy oraz eksperci działający na rynku nieruchomości zapowiadali wówczas impas – zarówno w wynajmie mieszkań jak i w handlu nieruchomościami, ponieważ obie te dziedziny są ze sobą związane. Według niektórych, taki stan rzeczy miał trwać do grudnia 2024. Mamy czerwiec, czyli połowę roku 2024. Czy z końcem roku rzeczywiście będzie można spodziewać się jakichś zmian? Niestety, nie za bardzo.

Zapowiedzi zmian w przepisach nie są tymi, których mogliby się spodziewać właściciele nieruchomości. Ustawodawcy koncentrują się na takich kwestiach jak rozliczanie przychodów z najmu, czy podwyższanie podatków od kolejnych posiadanych mieszkań, czyli jak to ustawodawcy - widzą rzeczywistość z perspektywy pieniędzy, a nie z perspektywy relacji społecznych, na które wpływa ustawa o ochronie praw lokatorów.

Co nam daje ustawa o ochronie lokatorów?

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gmin oraz zmianie Kodeksu Cywilnego z czerwca 2001 to przepis regulujący zasady i formy zabezpieczenia praw lokatorów oraz reguły zagospodarowania zasobów mieszkaniowych gminy. Zawiera założenia i wskazówki związane z wszelkimi aspektami najmu, takie jak na przykład:

• okres wypowiedzenia umowy najmu
• wysokość kaucji
• prawa i obowiązki lokatorów oraz wynajmujących

Co się zmieniało?

Ostatnie oficjalne zmiany w ustawie podpisane przez prezydenta RP weszły w życie w maju 2021 roku, uzyskując moc od 1 stycznia 2022. Jednolity tekst ustawy pojawił się w Dzienniku Ustaw dopiero w kwietniu 2023 roku. Celem nowelizacji było wydłużenie do 31 grudnia 2024 roku okresu, w którym dana gmina ma w przypadku wypowiedzenia najmu obowiązek zapewnienia lokatorowi jakiegoś lokalu zamiennego. Jak pamiętamy, ówczesna sytuacja była zdeterminowana przez walkę z pandemią i zgodnie z oficjalnymi trendami starano się zmniejszyć ryzyko propagacji zakażeń przez osoby zmuszone do przebywania poza domem. Jednak specjaliści czuwający nad procesem legislacyjnym zupełnie nie wzięli pod uwagę tego, że gminy w większości przypadków mają bardzo małe zasoby mieszkaniowe, a na lokale socjalne czeka się latami.

Kogo to dotyczy?

Ustawa o ochronie praw lokatorów obejmuje zarówno właścicieli nieruchomości, zarabiających na wynajmie posiadanych lokali, jak i osoby, które korzystają z takich ofert. Zgodnie z treścią przepisu lokatorem jest najemca, albo osoba korzystająca z danego lokalu na podstawie innego niż prawo własności tytułu prawnego. Natomiast właścicielem ustawa uznaje osobę wynajmującą, albo inną osobę związaną z lokatorem relacją prawną umożliwiającą mu używanie lokalu.

Ustawa o ochronie praw lokatorów dotyczy również Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego i gmin. Według zapisów, wspomniane systemy administracji mają obowiązek zapewnienia zgodnie z określonymi regułami lokale zamienne w ramach najmu socjalnego, jak również zaspokajać potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych z niskimi dochodami.

Kto podlega ochronie? Jeśli chodzi o najemców to wyłącznie osoby fizyczne, lecz tylko wówczas gdy korzystają z danego lokalu w celu zaspokajania swoich potrzeb mieszkaniowych. Trzeba tu dodać, że zapisy ustawy regulujące umowy najmu okazjonalnego odnoszą się jedynie do relacji między osobami fizycznymi, które nie prowadzą działalności gospodarczej związanej z wynajmem.

Ustawa o ochronie praw lokatorów – niekorzystne zapisy

Ustawa o ochronie lokatorów zawiera regulacje dotyczące umowy najmu mieszkania, niestety wpływają one na sposób zarządzania posiadaną nieruchomością. Przede wszystkim ogranicza możliwości wypowiedzenia umowy przez właściciela lokalu.

Właściciel lokalu nie może określić w umowie zasad, które pozwoliłyby mu eksmitować najemcy. Nawet wówczas, gdy lokator przestaje płacić czynsz. Co może zrobić, gdy dojdzie do takiej sytuacji? Otóż gdy czynsz przestanie być uiszczany, muszą upłynąć trzy pełnie okresy rozliczeniowe niepłacenia (na ogół: trzy miesiące), a wtedy właściciel lokalu ma obowiązek uprzedzenia lokatora, że będzie chciał się go pozbyć i dodatkowo musi udzielić dodatkowego miesiąca na zapłacenie zaległości.

W praktyce wygląda to tak, że najemcy instalują się na lokalu i… płacą od czasu do czasu. Dlaczego? Ano dlatego, że za każdym razem gdy przekażą właścicielowi nieruchomości należność za wynajem, „licznik czynszów” umożliwiający eksmisję zeruje się, wszak ustawa mówi o „trzech pełnych miesiącach niepłacenia”. Liczba pustostanów przytoczona na początku niniejszego artykułu jest całkiem dobrym wskaźnikiem skali takiego procederu. Według badań statystycznych prowadzonych przez agencje obrotu nieruchomościami, ponad 50 procent właścicieli mieszkań spotkało się przynajmniej raz z nieuczciwym lokatorem. Jednak nie koniec na tym.

Masz mieszkanie ale nie możesz nim swobodnie dysponować

W przypadku gdy właściciel wynajmowanego lokalu chciałby sam w nim zamieszkać, okres wypowiedzenia wynosi 6 miesięcy, jednak wyłącznie wtedy gdy lokatorowi zapewni się inny lokal. Brak lokalu zamiennego wydłuża okres wypowiedzenia do… trzech lat! Tak samo wygląda sytuacja, kiedy w wynajmowanym lokalu chciałaby zamieszkać rodzina właściciela. Jak można się domyślić, w skali kraju ustawa o ochronie praw lokatorów połączona z opieszałością sądów jest w tej chwili powodem zablokowania setek spraw o eksmisję. Jeśli nic się nie zmieni w kwestii zapisów ustawy, część z tych spraw będzie się ciągnąć latami.

Sprawdź inne możliwości: Kupno nieruchomości z lokatorem - Istnieją rozwiązania lepsze niż eksmisja

Ustawa o ochronie praw lokatorów, czyli jak nie zarabiać na najmie

Oczywiście, utyskiwania właścicieli mieszkań wiążą się ze „zwykłymi” umowami najmu, które nie są jedynymi rozwiązaniami dotyczącymi administracji nieruchomościami. Branża korzysta dodatkowo z umów najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego. W obu zasady eksmisji lokatorów są różne:

• w najmie instytucjonalnym do umowy dołącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, zawierającego oświadczenie o przyjęciu do wiadomości tego, iż w przypadku wygaśnięcia umowy albo jej wypowiedzenia lokator poddaje się dobrowolnej eksmisji, oraz że nie będzie mu przysługiwać prawo do lokalu tymczasowego, ani socjalnego
• umowę najmu okazjonalnego nie każdy może podpisać – jak wspomnieliśmy wyżej, forma ta jest dostępna tylko w relacji między osobami fizycznymi, nie prowadzącymi działalności gospodarczej związanej z wynajmem

Przydatne informacje dla wynajmujących: Umowa najmu okazjonalnego – jak ją wypowiedzieć?

Kwestia eksmisji

Analizując powyższe informacje łatwo się domyślić, ze ustawa o ochronie praw lokatorów jest częstym tematem rozmów właścicieli nieruchomości z działem prawnym SCN „Atrium”. Przypadki, w których lokator nie chce pomimo prób porozumienia opuścić zajmowanego mieszkania są coraz częstsze, jednak pozew o eksmisję nie zawsze będzie skuteczny. Oczywiście, wielu właścicieli nieruchomości próbuje tej drogi. Jak wyglądają reguły wykorzystania takiego rozwiązania?

Składając pozew o eksmisję, dołącza się do niego wezwanie do zapłaty oraz do opuszczenia lokalu, a także umowę i jej wypowiedzenie. W przypadku gdy lokator zajmuje mieszkanie w innych niż umowa najmu okolicznościach, wówczas w pozwie cała sytuacja musi być dokładnie opisana, a w załączniku muszą się znaleźć dowody, które w oczach sądu uzasadnią konieczność eksmisji. Argumenty te warto skonsultować z prawnikiem, niektóre z nich mogą w oczach sądu nie mieć wartości, więc lepiej wszystko sprawdzić zawczasu.

Nawet jeśli droga sądowa wskaże wyjście, wszystko inne może zawieść

Przypuśćmy, że udało nam się wszystko przygotować i po konsultacji z prawnikiem składamy umotywowany okolicznościami pozew o eksmisję. Niestety, nawet jeśli sąd przychyli się do naszego stanowiska, sprawa może pozostać częściowo zawieszona. Przede wszystkim, od 1 listopada do 31 marca trwa okres ochronny, w trakcie którego nie przeprowadza się eksmisji, poza wyjątkowymi przypadkami.

Oprócz tego, w uzasadnieniu wyroku sądu zazwyczaj znajduje się zapis o konieczności przyznania lokatorowi mieszkania zastępczego. Prawo do niego przysługuje następującym grupom:

• kobietom w ciąży,
• osobom niepełnosprawnym, ubezwłasnowolnionym oraz małoletnim, wraz ze wspólnie zamieszkującym opiekunem, 
• osobom obłożnie chorym,
• rencistom i emerytom, którzy spełniają kryteria do korzystania z pomocy społecznej,
• osobom posiadającym status bezrobotnego, 
• osobom spełniającym warunki uchwalone przez lokalną radę gminy, o ile nie mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

W praktyce jednak wygląda to tak, że czas gra na korzyść lokatora. Zdarzają się przypadki wynajmowania mieszkań przez kobiety zatajające fakt, iż są w ciąży. Obecność dziecka chroni jego opiekuna przed eksmisją, a są sposoby, by nieletni pojawił się na lokalu. W wielu wypadkach nie nastręcza też problemu uzyskanie statusu osoby bezrobotnej, choćby tylko na czas do najbliższego okresu ochronnego. Jak widać, są możliwości by wynajmując i nie chcąc dać się usunąć, postawić na swoim. Co wtedy?

Komornik przeprowadzi eksmisję, jeśli sąd przyjmie nasz pozew. Jeśli jednak eksmisja jest uwarunkowana znalezieniem przez gminę lokalu socjalnego, to w miastach gdzie na takie mieszkanie czeka się miesiącami, albo nawet latami, procedura się wydłuża, a eksmisja zostaje zawieszona.

Sprawdź również: Kiedy komornik może zająć mieszkanie?

Gdy wszystkie sposoby zawiodą

Większość najemców doskonale zna zapisy ustawy o ochronie lokatorów i wykorzystuje je z premedytacją przeciwko właścicielom nieruchomości. Jeśli wszystkie rozwiązania zawiodą, pozostaje jeszcze możliwość sprzedania mieszkania razem z lokatorem. Agencje obsługujące oferty sprzedaży nieruchomości o trudnym stanie prawnym, takie jak CSN „Atrium”, mają w swojej ofercie rozwiązania dla podobnych okoliczności, połączone z bezpłatnym wsparciem swoich prawników. Zaletą tego rozwiązania jest odzyskanie pieniędzy zainwestowanych w lokal i koniec zmartwień związanych z niepłacącym, albo uciążliwym lokatorem. Unika się również kosztów i strat czasu związanych z organizacją egzekucji komorniczej i eksmisji. Po skontaktowaniu się z naszymi specjalistami, uzyskuje się bezpłatną wycenę okupowanego przez lokatora mieszkania, a potem w krótkim czasie dochodzi do podpisania u notariusza umowy kupna-sprzedaży. Za obsługę oferty sprzedaży z mieszkania z lokatorem nie pobieramy żadnej prowizji, podobnie jak za opiekę naszego działu prawnego.

Dowiedz się więcej: Skup nieruchomości - czy to rzeczywiście się opłaca?

Ustawa o ochronie praw lokatorów - podsumowanie

Pandemia się skończyła, a skutki obostrzeń odczuwamy w wielu dziedzinach po dziś dzień. Należy do nich nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów, która wciąż obowiązuje, a w sytuacji gdy nie ma takiego uzasadnienia jak w chwili podpisywania przez prezydenta, stanowi dla wielu osób okazję do nadużyć. W konsekwencji dochodzi w wieku przypadkach do sytuacji gdzie lokal, który mógłby zostać korzystnie wynajęty, albo sprzedany nie dość że pozostaje w dyspozycji obcej osoby, to jeszcze generuje koszty w sytuacji unikania umówionych opłat.

Według ekspertów związanych z branżą nieruchomości raczej trudno oczekiwać jakichś zmian z końcem bieżącego roku. Choć zawsze istnieje możliwość, że zostaną wprowadzone nowe przepisy lub nowelizacje istniejących, wpływające na sytuację lokatorów, z końcem grudnia 2024 rozwiązanie każdej sytuacji spowodowanej niekorzystnymi zapisami ustawy o ochronie praw lokatorów będzie raczej zależeć od zręczności prawników, a nie – jak byśmy oczekiwali – od zrozumienia sytuacji przez ustawodawcę.