Kupno nieruchomości z lokatorem - Istnieją rozwiązania lepsze niż eksmisja

Sytuacja, w której kupuje się mieszkanie wraz z lokatorem, nie należy w branży do najrzadszych. Przede wszystkim trzeba powiedzieć, że zgodnie z obowiązującym prawem nic nie stoi na przeszkodzie, by mieszkanie z lokatorem było przedmiotem obrotu na rynku nieruchomości, nawet jeśli lokator ma w takim lokalu meldunek. Zgodnie z Ustawą o Ewidencji Ludności osoba zameldowana, która nie jest właścicielem, nie ma prawa do tego mieszkania. Co ważne, zakup mieszkania z lokatorem może być opłacalne, ponieważ tego typu lokale mogą być nawet do 30 procent tańsze od wartości rynkowej. Trzeba jednak pamiętać, że po dokonaniu transakcji i przeniesieniu prawa własności, należy rozwiązać kwestię opuszczenia lokalu przez mieszkańca, czy mieszkańców. 

Dlaczego nie użyjemy słowa „eksmisja”? Ma ono pejoratywne zabarwienie, ponieważ zazwyczaj kojarzy się jednoznacznie z rozwiązaniami siłowymi oraz upokorzeniami, towarzyszącymi eksmisjom na bruk. Uważamy, że należy stronić od takich możliwości, co jest dobrą praktyką biznesową obejmującą zarówno ochronę rynku, jak i ochronę wizerunku branży.

Może Ci się przydać: Jak sprzedać mieszkanie z lokatorem?

Kupno mieszkania z lokatorem – studium przypadku

Jak każda agencja obrotu nieruchomości, CSN Atrium spotyka się problemami wynikającymi z obecności lokatorów w mieszkaniach, których właściciele chcą je sprzedać. Nie zajmujemy się administracją lokali, a jedynie odsprzedażą nabytych mieszkań, chcielibyśmy więc przedstawić kilka konkretnych sytuacji z jakimi mieliśmy do czynienia w swojej działalności oraz towarzyszących im rozwiązań. Być może te pobieżne analizy pomogą komuś w jego własnej praktyce, albo pozwolą uniknąć niektórych kłopotów, zanim jeszcze te się pojawią.

Sprawdź również: Skup nieruchomości - czy to rzeczywiście się opłaca?

Pani z Ełku

Pierwszy przypadek dotyczy Ełku - skontaktował się z nami właściciel dwupokojowego mieszkania. Jak można się domyślić chciał je sprzedać, jednak kłopot w tym, że w lokalu mieszkała jego była żona. Sprawdziliśmy okoliczności i kupiliśmy mieszkanie razem z lokatorką. Po załatwieniu formalności związanych z aktem notarialnym, kiedy lokal był już naszą własnością, pracownik naszej agencji udał się na miejsce. Lokatorką była pani po 50-tym roku życia, jak się okazało na miejscu – w niewielkim stopniu zaburzoną emocjonalnie. Kontakt z nią był nieznacznie utrudniony, miała też kilka związanych z zaburzeniem nawyków, między innymi drzwi do mieszkania zawsze trzymała uchylone. Nasz pracownik poinformował ją, w jakich okolicznościach się znalazła, kładąc nacisk na fakt, że chcemy się z nią dogadać. Trzeba tu powiedzieć, że zajmując się obrotem nieruchomości nie jesteśmy administratorami, a bardziej pośrednikami – po nabyciu lokalu zajmujemy się nim by podnieść wartość, a potem odsprzedajemy. I zawsze dogadujemy się z lokatorami, pomagając im jeśli zachodzi taka konieczność, w przeciwieństwie do firm praktykujących usuwanie ludzi siłą. Podczas rozpoznawania sytuacji naszej lokatorki, w pierwszej kolejności okazało się, że nie ma ona ważnych dokumentów tożsamości – jej dowód osobisty pochodził z odległej epoki zielonych książeczek i już dawno był nieważny. Tym samym nie można było nawet zaplanować załatwienia jakichkolwiek urzędowych spraw. Ale nasz pracownik wszystkim się zajął. Urzędnicy z ewidencji byli zdumieni sytuacją, myśleli na początku że mają do czynienia z obcokrajowcem, ponieważ istnienie obywatela nie posiadającego od kilkudziesięciu lat dokumentu tożsamości było dla nich niemożliwe. Udało się jednak wszystko załatwić. Nasz pracownik wziął na siebie również pomoc w załatwianiu innych spraw urzędowych, a w konsekwencji jego kontakt z naszą lokatorką znacznie się poprawił.

Pani z Ełku – zakończenie sytuacji

Warto nadmienić, że w podobnych sytuacjach zawsze sprawdzamy, czy jest jakaś rodzina, do której lokator w podobnej sytuacji mógłby się udać. Okazało się, że pani z naszego mieszkania ma córkę i syna, którzy utrzymywali z nią kontakt, jednak wyłącznie telefoniczny. Poinformowaliśmy ich o nabyciu lokalu razem z mamą, na co córka odpowiedziała, że chętnie mamę zabierze - tyle tylko, że sama zainteresowana nigdy tego nie chciała i teraz raczej też nie zechce. Dodajmy, że odkąd lokal stał się naszą własnością, agencja Centralny Skup Nieruchomości Atrium płaciła na bieżąco wszystkie opłaty czynszowe i medialne. A rodzina zwodziła nas przez kilka miesięcy. Potem lokatorka, z którą utrzymywaliśmy stały kontakt przestała odbierać telefon, po sprawdzeniu okazało się jednak, że aparat nie jest wyłączony, lecz pani go zwyczajnie zgubiła. Po naprawdę licznych próbach porozumienia córka powiedziała, że siłą mamy nie zabierze, a do sytuacji wmieszał się syn. Nie spieszył się jednak z jakimikolwiek działaniami, a więc proceder zwodzenia nas trwał. Jak rozwiązaliśmy tę sytuację? Historia mieszkania w Ełku skończyła się tak, że pomogliśmy lokatorce się wyprowadzić, umieszczając ją w hostelu, opłaconym z góry za trzy miesiące. Jej syn zobowiązał się, że zabierze ją przed upływem tego czasu i rozpoczął u siebie przygotowania. Pomimo tego, iż na początku tej historii lokatorka bała się, że może wylądować na ulicy, wszystko załatwiliśmy w sposób cywilizowany, pomagając jej przy okazji stanąć na nogi. Lokatorka podpisała ugodę potwierdzając, że sprawa przebiegła i zakończyła się humanitarnie, po czym oddała klucze. Po zmianie zamków i upływie kilku tygodni sprzedaliśmy mieszkanie w Ełku. Z względu na czas poświęcony na załatwienie tej sprawy i koszty jakie ponieśliśmy, była to jedna z trudniejszych spraw w naszej karierze.

Ełk z lotu ptaka, Źródło: wspolczesna.pl, fot. Leszek Lubański

Przeczytaj również: Jak pozbyć się niechcianego lokatora z mieszkania?

Były partner z Nowego Dworu Mazowieckiego

Kolejna analiza to podobnie jak w Ełku mieszkanie dwupokojowe, ale jego lokator znajdował się w znacznie lepszej sytuacji. Zacznijmy jednak od początku. Skontaktowała się z nami pani, która odziedziczyła mieszkanie po swojej zmarłej siostrze, w lokalu jednak przebywał były partner siostry – mieszkał tam od ponad 7 lat. W naszej praktyce preferujemy - jeśli jest taka możliwość - rozpoczęcie kontaktu z lokatorami od rozmowy telefonicznej, a dopiero potem następuje spotkanie. Tak też było i w tym przypadku. Lokator wciąż przeżywał odejście partnerki i poprzedzającą je chorobę. Choć przewidywał, że może dojść do takiej sytuacji jaką mu przedstawiliśmy, był nieco zaskoczony szybkością obrotu spraw - jego partnerka zmarła w sierpniu, a we wrześniu jej siostra zgłosiła się do nas. Doszliśmy do porozumienia i kupiliśmy mieszkanie razem z nim. Zgodnie z naszym rozeznaniem, nie miał żadnej rodziny, do której mógłby się zwrócić, był jednak osobą pracującą. Sytuację rozwiązaliśmy proponując mu, by wynajął sobie jakieś lokum, a w zamian my – w chwili gdy już się wymelduje – zapłacimy za pierwszy miesiąc tego wynajmu, dodając od siebie niewielkie kieszonkowe. Po dopełnieniu formalności wymeldowania i znalezienia odpowiedniego lokalu, lokator otrzymał obiecane środki, my zaś dodatkowo pomogliśmy mu w przenosinach płacąc za ekipę przeprowadzkową. Jak we wszystkich tego typu przypadkach poprosiliśmy o podpisanie oświadczenia, potwierdzającego ugodowy i korzystny dla lokatora sposób załatwienia sprawy. Dziś sprawa jest już dawno zamknięta, a mieszkanie w trakcie sprzedaży.

Źródło: glosseniora.pl

Poradnik dla Ciebie: Sprzedaż mieszkania z lokatorem

Małżeństwo z Polic

Mieszkanie z następnej historii na pierwszy rzut oka wyglądało nieco problematycznie. Skontaktował się z nami przebywający na stałe za granicą właściciel mieszkania w Policach, koło Szczecina. Chciał zbyć trzy pokoje z balkonem, jednak na miejscu mieszkało młode małżeństwo z małym dzieckiem. Choć właściciel wcześniej zapowiadał najemcom, że gdy ich ostatnia umowa wygaśnie, wówczas będzie chciał sprzedać lokal, na początku lokatorzy nie chcieli się wyprowadzać. Dlaczego? Argumentowali, że włożyli w mieszkanie pewne środki. Okazało się, że często znajdowali się w niekorzystnej sytuacji i dogadywali się wówczas z właścicielem. I wtedy, zamiast płacić umówione kwoty, wykonywali w mieszkaniu remonty. Należały do nich malowania, wymiana płytek w kuchni i tym podobne prace, nie było tam jednak żadnych remontów generalnych, ani innych poważniejszych działań, takich jak np. wymiany instalacji. Oprócz tego lokatorzy byli właścicielami sprzętów z wyposażenia, takich jak pralka i lodówka. Na początek poinformowaliśmy ich, że wszystkie urządzenia mogą zabrać ze sobą, gdy będą się wyprowadzać. Potem przekonaliśmy, że pomożemy znaleźć inne mieszkanie na wynajem i na pewno znajdziemy takie, które będzie im pasowało. Chodziło tu nie tylko o lokal o odpowiedniej powierzchni, w którym będzie można wydzielić osobną przestrzeń dla małego dziecka, ale również o koszty takiego wynajmu, ponieważ – jak wspomnieliśmy wcześniej – małżeństwo borykało się z niedostatkami materialnymi, a cała rodzina była na utrzymaniu męża. Przez około miesiąca prowadziliśmy poszukiwania, nasz pracownik regularnie zawoził lokatorów na wizje lokalne by mogli sprawdzić warunki w proponowanych do wynajmu mieszkaniach zastępczych. Kiedy udało się znaleźć lokal odpowiedni zarówno do wymagań młodego małżeństwa, jak i do jego możliwości, pomogliśmy w przeprowadzce. Przekazaliśmy też środki na pierwszy miesiąc wynajmu z niewielką premią. Po wszystkim nasi byli już lokatorzy podpisali oświadczenie potwierdzające sposób załatwienia sprawy jako ugodowy i korzystny dla nich.

Źródło: www.dziennikpolicki.pl

Trzynastu spadkobierców i dziki lokator z Głogowa

Ponad rok czasu trwała sprawa związana z kolejnym lokalem, opowiemy o niej jednak w pewnym przybliżeniu, po którym i tak będzie można się domyśleć ile szczegółów miała cała historia. Dotyczyła ona mieszkania w Głogowie, otrzymała je w spadku pani, która zgłosiła się do nas. Zadeklarowała, że chce sprzedać mieszkanie ale musimy się wszystkim zająć. Czym konkretnie? Otóż poza tą osobą było jeszcze trzynastu innych spadkobierców, w tym osoba nieletnia. Zajęliśmy się jednak tym przypadkiem. Po około roku ustaliliśmy warunki ostatecznego podziału oraz to, że lokal będzie sprzedawać pani, która się do nas zgłosiła. Trzeba dodać, że wszyscy spadkobiercy chcieli się tego lokalu pozbyć ponieważ do tej pory wspólnie płacili czynsz, co było dla nich pewnym obciążeniem, skoro nawet tego mieszkania nie odwiedzali. Co więcej, mieszkanie było zadłużone. Żeby uniknąć tłoku – czternaście osób w jednym gabinecie notarialnym – kwestie podziału załatwialiśmy razem z Klientką, oraz trójką głównych spadkobierców. Pozostali krewni wystawili naszej sprzedającej pełnomocnictwa. CSN Atrium wzięła na siebie oddłużenie lokalu (kilkadziesiąt tys. złotych), wyznaczyliśmy też niewielką premię odstępnego dla spadkobierców. W ten sposób kupiliśmy to mieszkanie. Tu jednak historia się nie kończy. Okazało się, że w lokalu rezydował dziki lokator – osoba zupełnie nie znana ani właścicielce, ani jej krewnym. Zastał go nasz pracownik, który już po akcie notarialnym udał się na miejsce. Przedstawił nas jako stronę sytuacji i od razu poinformował, że chcemy porozmawiać o wyprowadzce. Lokator wpuścił pracownika. Okazało się, że mieszkanie jest w bardzo złym stanie. Dziki lokator był osobą zaburzoną w typie zbieracza i wszystkie pokoje były zagracone przedmiotami, które jak sądził mężczyzna mogły mieć jakąś wartość, albo mogły się w przyszłości do czegoś przydać. Ciężko było się dogadać. Żeby wyjść na swoje po wszystkich operacjach prawnych, musieliśmy jak najszybciej doprowadzić lokal do porządku i sprzedać. Nie wiemy od jak dawna lokator je zajmował, ani w jaki sposób się do niego włamał. Ten zaś nie chciał ani pieniędzy, ani pomocy w wyprowadzce, jak i pomocy w wynajmie czegoś zastępczego. Odmawiał rozmów i nie chciał słyszeć o porozumieniu, ani współpracy. Wiedzieliśmy jednak, że jest osobą pracującą. W którymś więc momencie, jako prawni właściciele mieszkania spakowaliśmy mu wszystkie nagromadzone rzeczy i zawieźliśmy je w konkretne miejsce. Następnie zmieniliśmy zamki. Na końcu podaliśmy lokatorowi adres, pod którym może swoje rzeczy odebrać. I na tym sprawa się zakończyła. Mężczyzna zniknął. Nie znamy jego dalszych losów. Nie próbował wrócić i ponownie się włamać – lokal, który przez kilka lat stał pusty lada moment miał mieć nowych właścicieli i lokator po prostu o tym wiedział.

Głogów Starówka, źródło: UM Głogów, fot: Studio Siwek

Kibic z Mazur

Ostatnia z przytoczonych tu historii dotyczy Giżycka. Pewna pani chciała sprzedać odziedziczone przez siebie mieszkanie, nie wiedziała jednak jak się za to zabrać bo na miejscu mieszkał jej brat. Nie był on spadkobiercą, po prostu na skutek różnych okoliczności zajmował je od kilku lat. Klientka zadeklarowała, że jeśli damy radę załatwić tę sprawę, to ona zejdzie z ceny, byle pozbyć się lokalu. Dobiliśmy targu i wzięliśmy mieszkanie razem z lokatorem. Nasz pracownik po udaniu się na miejsce zastał kibica, fanatyka jednego z regionalnych klubów. Jak się później okazało, przynależność do grupy suportującej lokalny futbol miała tu swoje znaczenie i nie mamy wcale na myśli wystroju lokalu plakatami, szalikami, flagami, proporczykami i pamiątkowymi banerami.

Lokator nie chciał opuścić mieszkania. Kiedy zwyczajowo zaproponowaliśmy mu środki na następny wynajem odpowiedział, że go na to nie stać i najprawdopodobniej, nigdy nie będzie go stać, więc nie ma sensu wyprowadzać się gdzieś, skąd znów zostanie wyproszony. Kontynuowaliśmy jednak rozmowy. Kiedy próbowaliśmy dociec, jak nasz lokator wyobraża sobie dalsze życie skoro ma świadomość, że nie ma możliwości gdziekolwiek zamieszkać okazało się, że ma wizję. 

Przewidywał, że w którymś momencie zamieszka w całorocznym domku na ogródkach działkowych, co jest częstym rozwiązaniem wśród osób niezamożnych. Wiedział jak wygląda takie życie i rozumiał, że ze skromnych środków jakie był w stanie od czasu do czasu uzyskać będzie mógł spokojnie utrzymać taki domek oraz siebie. Rozpoczęliśmy więc poszukiwania odpowiedniego domku w regionie mazurskim. I tu okazało się, że ze względu na swoje kibicowskie sympatie, brat naszej Klientki nie wszędzie może zamieszkać. W razie zamieszkania na terenie sympatyków konkurencyjnych klubów lokatorowi groziły zarówno konflikty, jak i niechęć ze strony dotychczasowych kamratów. 

Okazało się też, że region Mazur pod względem sympatii futbolowych jest terenem o bardzo skomplikowanej topologii, porównywalnej do sytuacji na Śląsku, gdzie z miasta do miasta można dojechać tramwajem, ale w każdym mieście, jak i na przystankach pod drodze panuje sympatia do innej drużyny, niż na początku trasy. Jak rozwiązaliśmy tę sprawę? Zapewne znaleźlibyśmy odpowiedni domek, na odpowiedniej działce, zlokalizowanej na odpowiednim terenie, ale nasza Klientka zadeklarowała, że jeśli brat wyprowadzi się z odziedziczonego przez nią mieszkania, wówczas ona pozwoli mu mieszkać w kempingu u siebie na ogródku. Kupiliśmy więc dla niego domek holenderski z kuchnią i łazieneczką, który stanął w ogródku Klientki. Zapłaciliśmy z góry za kilka miesięcy wody i prądu pobieranych przez domek i na tym sprawa się zakończyła.

Może Cię zainteresować: Postępowanie spadkowe – krok po kroku

Jak widać na przytoczonych przykładach, sprawy które na pierwszy rzut oka wydają się trudne, czy wręcz niemożliwe do rozwiązania, wraz z upływem czasu nieco zmieniają postać. Dzięki doświadczeniu i umiejętności spojrzenia na różne kwestie z różnej perspektywy unikamy rozwiązań drastycznych, czy wręcz krzywdzących lokatorów zajmujących w różnych okolicznościach nabywane przez naszą agencję lokale. Oczywiście, podobnych przypadków było więcej. Przytoczyliśmy jednak te, które na tle pozostałych wydały nam się ciekawsze, a przez to być może pomocne komuś z branży, kto zmaga się z podobnymi sytuacjami.

O naszej działalności: Firmy skupujące udziały w nieruchomości - co powinniśmy wiedzieć?