Kupno nieruchomości z lokatorem - co zrobić z lokatorem?

Artykuł zaktualizowano: 09.12.2025

Zakup mieszkania, w którym przebywa już lokator, to dla inwestora szansa na wyjątkowo korzystną transakcję. Nic nie stoi na przeszkodzie, by mieszkanie z lokatorem było przedmiotem obrotu, nawet jeśli ma on meldunek - zgodnie z Ustawą o Ewidencji Ludności, meldunek nie daje prawa do nieruchomości. Co ważne, takie lokale są do 30% tańsze od ich wartości rynkowej, co stanowi ogromny potencjał zysku. Prawdziwe wyzwanie zaczyna się po podpisaniu aktu notarialnego. Wtedy musisz wiedzieć, co dalej? Jak uregulować kwestię opuszczenia lokalu przez mieszkańca?

W CSN Atrium z zasady unikamy rozwiązań siłowych. Eksmisja jest sprzeczna z dobrą praktyką biznesową. Zamiast tego, stawiamy na ugodę i pomoc, które są szybsze i bardziej etyczne.

Jakie są korzyści i ryzyka zakupu mieszkania z lokatorem?

Decyzja o zakupie wymaga rzetelnej analizy. Podchodząc do transakcji, musisz ocenić potencjał zysku w stosunku do możliwych kosztów i czasu poświęconego na "oczyszczanie" stanu faktycznego.

Potencjał inwestycyjny

• Marża zysku: Dyskont cenowy sięgający 30% jest głównym motywatorem. Nawet po uwzględnieniu kosztów ugody, zysk zazwyczaj przewyższa standardowe inwestycje.
• Wysoka konwersja: Po uregulowaniu sytuacji, nieruchomość jest szybko gotowa do odsprzedaży po pełnej cenie rynkowej lub do wynajmu.

Ryzyka

Głównym ryzykiem jest czas. Zgodnie z naszą analizą prawną, w Polsce sprawy sądowe o opróżnienie lokalu bez zawarcia ugody mogą ciągnąć się od 12 do nawet 36 miesięcy. Przez ten czas, jako właściciel, ponosisz koszty utrzymania lokalu.

• Prawa silniejsze niż własność: Upewnij się, że nie kupujesz mieszkania z dożywociem. To prawo osobiste jest bardzo trudne do rozwiązania i zazwyczaj wymaga wypłaty stałej renty, która znacząco obniża rentowność inwestycji.

Może Ci się przydać: Jak sprzedać mieszkanie z lokatorem?

Masz nieruchomość z lokatorem?

Nie trać czasu na eksmisje. Skontaktuj się z nami, przygotujemy darmową wycenę w 24h.

Otrzymaj wycenę

Strategia "Ugoda zamiast sądu" - mieszkanie z lokatorem

Po podpisaniu aktu notarialnego, pierwszym i najważniejszym krokiem jest podjęcie dialogu z lokatorem. Twoim celem jest ustalenie, dlaczego nie chce się wyprowadzić i zaoferowanie realnej pomocy. To jest nasza ekspertyza w działaniu.

Budowanie mostów: odwiedź, nie groź

Nasz pracownik zawsze udaje się na miejsce, aby przedstawić się jako nowy właściciel i podkreślić chęć ugodowego rozwiązania. Unikaj wysyłania suchych pism. Kontakt musi być ludzki.

Ekspert radzi

Nasz pracownik spotkał Panią, która była zaburzona emocjonalnie i miała nieważny dowód osobisty. Zamiast naciskać, zajął się załatwieniem wszystkich spraw urzędowych. To działanie całkowicie zmieniło dynamikę relacji, budując zaufanie.

Kamila Kasperkowiak, ekspert ds. nieruchomości

Pakiet pomocowy: elementy skutecznej ugody

Najszybszym sposobem na rozwiązanie sytuacji jest stworzenie atrakcyjnego pakietu odstępnego, dopasowanego do potrzeb lokatora.

Przeczytaj również: Jak pozbyć się niechcianego lokatora z mieszkania?

Dlaczego lokatorzy nie chcą się wyprowadzić?

Często powodem jest brak alternatywy. Dane rynkowe pokazują, że średnie koszty wynajmu mieszkań w Polsce wzrosły o blisko 19% w ciągu roku (dane Q3 2024, wg raportów rynkowych). Dla osób niezamożnych znalezienie nowego lokum jest niemal niemożliwe.

Scenariusze sytuacyjne i sprawdzone metody

Jako agencja obrotu nieruchomościami, spotkaliśmy się z wieloma problemami. Poniższe analizy pomogą Ci zidentyfikować sytuację w Twojej nieruchomości i wybrać właściwą ścieżkę działania.

Rozstanie lub spadek (np. były partner/małżonek)

• Problem: Lokator ma emocjonalną więź z miejscem lub jest w trudnej sytuacji życiowej (np. po stracie).
• Co robimy dalej? Kładziemy nacisk na szybką pomoc. Lokator, choć przeżywa żałobę, często jest osobą pracującą. Ustalenie, że nie musi się martwić o koszty przeprowadzki i pierwszy czynsz (jak w Nowym Dworze Mazowieckim), przyspiesza decyzję. Podpisanie oświadczenia potwierdzającego ugodowy sposób załatwienia sprawy zamyka temat.

Lokatorzy zadłużeni lub remontujący kosztem czynszu

• Problem: Małżeństwo z Polic wymieniało płytki i malowało, zamiast płacić czynsz, co rodziło roszczenia. Borykali się też z trudnościami finansowymi.
• Co robimy dalej? Aktywne znalezienie i zaaranżowanie nowego lokalu. Przekonaliśmy małżeństwo, że znajdziemy im lepsze mieszkanie. Przez miesiąc pracownik zawoził ich na wizje lokalne. Po znalezieniu odpowiedniego lokalu, pomogliśmy w przeprowadzce i przekazaliśmy środki na pierwszy miesiąc wynajmu.

Sprawy wyjątkowo skomplikowane (wielu spadkobierców, zadłużenie)

• Problem: Historia z Głogowa - aż 13 spadkobierców, duże zadłużenie i dziki lokator.
• Co robimy dalej? CSN Atrium wzięła na siebie oddłużenie (dziesiątki tysięcy złotych) i uregulowanie spraw notarialnych z pełnomocnictwami. To wymaga specjalistycznej wiedzy i kapitału, aby usunąć wszystkie obciążenia prawne i finansowe, zanim zajmiemy się lokatorem.

Dziki lokator i odmowa współpracy

• Problem: Dziki lokator w Głogowie był zbieraczem, który uniemożliwiał dialog. Lokal był w bardzo złym stanie.
• Co robimy dalej? W przypadku braku jakiejkolwiek podstawy prawnej do zajmowania lokalu i odmowy dialogu, właściciel ma prawo do podjęcia stanowczych kroków. Nie jest to eksmisja (która wymaga sądu), lecz skorzystanie z praw właścicielskich. Jako prawni właściciele, spakowaliśmy rzeczy nieznanego mężczyzny, zmieniliśmy zamki i podaliśmy mu adres odbioru mienia. Mężczyzna zniknął.

Sprawdź również: Skup nieruchomości - czy to rzeczywiście się opłaca?

Kupno mieszkania z lokatorem - studium przypadku

Jak każda agencja obrotu nieruchomości, CSN Atrium spotyka się problemami wynikającymi z obecności lokatorów w mieszkaniach, których właściciele chcą je sprzedać. Nie zajmujemy się administracją lokali, a jedynie odsprzedażą nabytych mieszkań, chcielibyśmy więc przedstawić kilka konkretnych sytuacji z jakimi mieliśmy do czynienia w swojej działalności oraz towarzyszących im rozwiązań. Być może te pobieżne analizy pomogą komuś w jego własnej praktyce, albo pozwolą uniknąć niektórych kłopotów, zanim jeszcze te się pojawią.

Pani z Ełku

Historia dotyczyła dwupokojowego mieszkania w Ełku, w którym mieszkała była żona właściciela - pani po 50. roku życia, z lekkimi zaburzeniami emocjonalnymi i nieważnymi dokumentami. Lokatorka nie miała ważnego dowodu osobistego, co uniemożliwiało jej podjęcie jakichkolwiek urzędowych działań. Córka i syn utrzymywali kontakt telefoniczny, ale zwodzili nas, nie chcąc siłą zabrać matki do siebie. Lokatorka bała się wylądować na bruku, co blokowało chęć współpracy.

Nasze ugodowe rozwiązanie:

1. Pełne wsparcie urzędowe: Nasz pracownik wziął na siebie załatwienie wszystkich formalności związanych z dokumentami tożsamości.
2. Zapłata zobowiązań: Od momentu nabycia płaciliśmy na bieżąco wszystkie opłaty czynszowe i medialne.
3. Realna alternatywa: Po miesiącach starań, pomogliśmy lokatorce się wyprowadzić, umieszczając ją w hostelu, opłaconym z góry za trzy miesiące.
4. Zamknięcie sprawy: Lokatorka podpisała ugodę, potwierdzając, że sprawa się zakończyła, po czym oddała klucze.

Była to jedna z trudniejszych i bardziej czasochłonnych spraw, ale zakończyła się sukcesem dzięki cierpliwości i kompleksowej pomocy w powrocie lokatorki na właściwe tory.

Ełk z lotu ptaka, Źródło: wspolczesna.pl, fot. Leszek Lubański

Były partner z Nowego Dworu Mazowieckiego

Kolejna analiza to podobnie jak w Ełku mieszkanie dwupokojowe, ale jego lokator znajdował się w znacznie lepszej sytuacji. Zacznijmy jednak od początku. Skontaktowała się z nami Pani, która odziedziczyła mieszkanie po swojej zmarłej siostrze, w lokalu jednak przebywał były partner siostry - mieszkał tam od ponad 7 lat. Lokator wciąż przeżywał odejście partnerki i chorobę. Nie miał bliskich, do których mógłby się zwrócić o pomoc. Siostra chciała szybko sprzedać odziedziczoną nieruchomość.

Nasze ugodowe rozwiązanie:

1. Podejście telefoniczne: Zgodnie z naszą praktyką, kontakt rozpoczęliśmy od rozmowy telefonicznej, by rozpoznać sytuację i okazać empatię.
2. Pakiet odstępnego: Zaproponowaliśmy, że zapłacimy za pierwszy miesiąc wynajmu nowego lokum, gdy tylko się wymelduje, dodając niewielkie kieszonkowe.
3. Pomoc logistyczna: Dodatkowo opłaciliśmy ekipę przeprowadzkową.

To był szybki i czysty proces. Lokator, będąc osobą pracującą, potrzebował jedynie motywacji finansowej i wsparcia logistycznego, by ruszyć dalej. Podpisane oświadczenie potwierdziło, że sposób załatwienia sprawy był ugodowy i korzystny.

Małżeństwo z Polic

Mieszkanie z następnej historii na pierwszy rzut oka wyglądało nieco problematycznie. Skontaktował się z nami przebywający na stałe za granicą właściciel mieszkania w Policach, koło Szczecina. Chciał zbyć trzy pokoje z balkonem, jednak na miejscu mieszkało młode małżeństwo z małym dzieckiem. Choć właściciel wcześniej zapowiadał najemcom, że gdy ich ostatnia umowa wygaśnie, wówczas będzie chciał sprzedać lokal. Lokatorzy włożyli w mieszkanie środki (malowanie, płytki), co uznawali za "rozliczenie". Cała rodzina była na utrzymaniu męża, co utrudniało poszukiwanie nowego, droższego lokum. Musieliby oni znaleźć lokal o odpowiedniej powierzchni i kosztach, aby spełnić potrzeby dziecka.

Nasze ugodowe rozwiązanie:

1. Neutralizacja roszczeń: Zapewniliśmy, że mogą zabrać ze sobą wszystkie sprzęty (pralka, lodówka).
2. Aktywna pomoc w poszukiwaniu: Przez około miesiąc pracownik regularnie zawoził lokatorów na wizje lokalne, aktywnie szukając idealnego mieszkania zastępczego.
3. Wsparcie finansowe: Po znalezieniu lokalu, pomogliśmy w przeprowadzce i przekazaliśmy środki na pierwszy miesiąc wynajmu z niewielką premią.

Zamiast walczyć o "włożone środki", zaoferowaliśmy wyższą wartość - czyli bezpieczne, odpowiednie i dostępne cenowo nowe mieszkanie.

Czternastu spadkobierców i dziki lokator z Głogowa

Ta sprawa trwała ponad rok i dotyczyła mieszkania w Głogowie z czternastoma spadkobiercami (w tym osobą nieletnią) oraz dużym zadłużeniem czynszowym (kilkadziesiąt tysięcy złotych). Konieczność uregulowania spraw spadkowych, uzyskania pełnomocnictw od 13 krewnych i oddłużenia lokalu. Mieszkanie było zadłużone, a spadkobiercy chcieli pozbyć się obciążającego ich czynszu. Po nabyciu lokalu okazało się, że zajmuje go nieznany mężczyzna (zbieracz) bez tytułu prawnego, który odmawiał dialogu i współpracy.

Nasze ugodowe rozwiązanie (dla spadkobierców) i stanowcze (dla dzikiego lokatora):

1. Rozwiązanie problemów prawnych: Przez około rok CSN Atrium zajęła się oddłużeniem lokalu (kilkadziesiąt tys. złotych) i załatwieniem wszystkich formalności podziałowych i notarialnych.
2. Motywacja dla sprzedających: Wypłaciliśmy niewielką premię odstępnego dla spadkobierców, co było motywacją do szybkiego uregulowania spraw.
3. Działanie właścicielskie: Ponieważ dziki lokator odmawiał jakiejkolwiek ugody i pieniędzy, a lokal był w fatalnym stanie (zagracony przez zbieracza), jako prawni właściciele mieszkania podjęliśmy stanowcze, ale legalne kroki.
4. Zmiana zamków: Spakowaliśmy wszystkie nagromadzone rzeczy, zmieniliśmy zamki i podaliśmy lokatorowi adres, pod którym mógł odebrać swoje mienie. Mężczyzna zniknął i nie próbował wracać.

Ten przypadek udowadnia, że agencja musi być przygotowana na kompleksowe zarządzanie ryzykiem (finansowym i prawnym), a w obliczu dzikiego lokatora i odmowy dialogu konieczne jest szybkie i zdecydowane działanie wynikające z prawa własności.

Głogów Starówka, źródło: UM Głogów, fot: Studio Siwek

Kibic z Mazur

Pani z Giżycka chciała sprzedać odziedziczone mieszkanie, które zajmował jej brat - fanatyk regionalnego klubu piłkarskiego. Lokator nie był spadkobiercą, ale nie widział sensu w wynajmowaniu czegoś, na co nie stać go na dłuższą metę. Lokator stwierdził, że nie stać go na wynajem, więc wyprowadzka jest bezcelowa. Ze względu na kibicowskie sympatie, mógł zamieszkać tylko w ściśle określonym regionie Mazur, co utrudniało poszukiwania.

Nasze ugodowe rozwiązanie:

1. Rozpoznanie alternatywy: Okazało się, że ma wizję zamieszkania w całorocznym domku na ogródkach działkowych.
2. Niestandardowy zakup: Kupiliśmy dla niego domek holenderski z kuchnią i łazieneczką, który stanął w ogródku jego siostry (naszej klientki).
3. Zabezpieczenie na start: Opłaciliśmy z góry kilka miesięcy wody i prądu pobieranych przez domek.

To był dowód na to, że aby rozwiązać problem, czasem trzeba spojrzeć szerzej niż tylko na oferty wynajmu i zaproponować rozwiązanie, które idealnie pasuje do sytuacji i perspektywy lokatora.

Może Cię zainteresować: Postępowanie spadkowe – krok po kroku

Podsumowanie

Jak widać na przytoczonych przykładach, sprawy które na pierwszy rzut oka wydają się trudne, czy wręcz niemożliwe do rozwiązania, wraz z upływem czasu nieco zmieniają postać. Dzięki doświadczeniu i umiejętności spojrzenia na różne kwestie z różnej perspektywy unikamy rozwiązań drastycznych, czy wręcz krzywdzących lokatorów zajmujących w różnych okolicznościach nabywane przez naszą agencję lokale. Oczywiście, podobnych przypadków było więcej. Przytoczyliśmy jednak te, które na tle pozostałych wydały nam się ciekawsze, a przez to być może pomocne komuś z branży, kto zmaga się z podobnymi sytuacjami.

Zgodnie z naszą praktyką, w ponad 85% przypadków udaje się osiągnąć ugodę (dane z Raportu 8000 zgłoszeń). To dowodzi, że etyczne i ugodowe podejście jest najszybszą i najpewniejszą drogą do szybkiego uwolnienia lokalu. Odpowiedź na pytanie "Kupno nieruchomości z lokatorem - co dalej?" brzmi: dialog, pomoc i wsparcie - to minimalizuje ryzyko prawne i maksymalizuje zysk z inwestycji.

O naszej działalności: Firmy skupujące udziały w nieruchomości - co powinniśmy wiedzieć?

autor artykułu

Radosław Zacha

Radosław Zacha – od lat zajmuje się rozwiązywaniem spraw problematycznych nieruchomości. W Atrium Nieruchomości ma na swoim koncie kilkanaście tysięcy zgłoszeń, dzięki czemu doskonale zna realia rynku i potrafi skutecznie doradzać osobom stojącym przed trudnymi decyzjami dotyczącymi sprzedaży czy wyceny mieszkań oraz domów.