Co powinniśmy wiedzieć o licytacji komorniczej nieruchomości - kompendium wiedzy

Kogo powinien zainteresować ten temat? Każdego, kto z różnych przyczyn zadłużył swoją nieruchomość na pojęcie licytacji komorniczej, która składa się z kilku etapów. Przede wszystkim ma ona na celu wyegzekwowanie obciążenia z zadłużenia. Dla wielu osób proces ten jest kontrowersyjny, jednak zgodny z prawem. Co powinniśmy o niej wiedzieć i jak wziąć w niej udział?

Czym jest licytacja komornicza?

Nie każdy zdaje sobie sprawę z tego, czym jest licytacja komornicza i co taka czynność ma na celu. Otóż jest to rodzaj publicznej sprzedaży ruchomości lub nieruchomości należącej do dłużnika. Licytację wygrywa osoba lub podmiot, który chce wpłacić najwyższą kwotę za dany przedmiot. Sama licytacja zawsze odbywa się w miejscu wcześniej wyznaczonym przez komornika, który ją prowadzi. Miejscem tym może być nieruchomość, która zostaje zlicytowana lub biuro komornika. Jeśli chcemy uniknąć licytacji, możemy spróbować skorzystać z pomocy skupu nieruchomości.

Może Cię zainteresować: Czy możemy ochronić spadek przed zajęciem komorniczym?

Jakie działania podejmuje wierzyciel przed wszczęciem licytacji komorniczej?

Należy wiedzieć, że wierzyciel nigdy nie zaczyna zajęcia nieruchomości od licytacji komorniczej. Przede wszystkim pierwszym krokiem, jaki podejmuje w celu odzyskania długu od dłużnika, jest wysłanie mu stosownego pisma wzywającego go do zapłaty w ciągu 14 dni od jego otrzymania. Gdy ten nie ustosunkuje się do wezwania, wybiera on komornika, który będzie ściągał dług w jego imieniu. W takiej sytuacji komornik na podstawie tytułu wykonawczego kontaktuje się z dłużnikiem poprzez list, telefon, e-mail lub osobiście. W pierwszej kolejności zajmuje jego rzeczy materialne i konta bankowe. Gdy oznaczy on specjalnymi naklejkami dotyczącymi zajęcia przedmioty w mieszkaniu dłużnika, ten jeszcze do czasu licytacji może je użytkować, jednak pod żadnym pozorem nie może ich oddać, sprzedać lub podarować osobie trzeciej. W przypadku, gdy komornik zajmuje nieruchomość, to dokonuje wpisu do księgi wieczystej informującego o zajęciu. Gdy dłużnik nadal nie dojdzie do porozumienia z dłużnikiem, ten może skierować sprawę do sądu lub obciążyć go grzywną.  

Kiedy komornik może nałożyć na nas grzywnę podczas zajęcia komorniczego? Na przykład, gdy dłużnik udziela mu fałszywych informacji dotyczących jego majątku, przeprowadza się i nie informuje o tym komornika (czyli najzwyczajniej ucieka przed nim), gdy dłużnik podejmuje pracę i nie informuje go o tym lub pracuje „na czarno” w celu uniknięcia zajęcia lub utrudnia mu zajęcie nieruchomości poprzez zamknięcie drzwi czy wymianę zamków. W takiej sytuacji ten może skorzystać z pomocy policji, by wejść do mieszkania, domu, lokalu, czy na teren działki.

Skąd wiadomo jaka wartość ma nieruchomość, która zostaje zajęta na rzecz zadłużenia? To właśnie komornik dokonuje dokładnego opisu i oszacowania wartości nieruchomości, która ma być zajęta i informuje o tym wierzyciela. Informacja ta podana jest również do wiadomości publicznej, co najmniej dwa tygodnie przed terminem, w którym licytacja ma zostać przeprowadzona. Oprócz niej w ogłoszeniu znajdują się też informacje takie jak:

• Adres przeprowadzenia licytacji
• Adres licytowanej nieruchomości, jeśli jest inny niż miejsce jej przeprowadzenia
• Termin licytacji, zarówno dzień, jak i dokładna godzina
• Oprócz wyceny nieruchomości podana jest także cena wywoławcza
• Informacje dotyczące tego, czy to pierwsza licytacja tej nieruchomości, czy kolejna

Każdy z potencjalnych zainteresowanych ma prawo obejrzeć nieruchomość jeszcze przed licytacją komorniczą oraz zapoznać się z dokumentami związanymi z nią, które znajdują się u komornika. Sama licytacja przeprowadzana jest przez komornika. Warto jest także wiedzieć, że każda następna licytacja powinna być niższa niż w przypadku wcześniejszej.

• W pierwszej licytacji cena wywoławcza musi być obniżona o ¾ wyceny szacowanej
• W drugiej licytacji kwota jest niższa o 2/3

Co ciekawe, do licytacji dochodzi tylko w przypadku, gdy wierzyciel odmawia przejęcia nieruchomości w postaci fizycznej. Proces ten trwa około pół roku, dopiero po tym czasie licytacja może zostać przeprowadzona.

Na temat wyceny nieruchomości: Jak wycenić mieszkanie

Kto może przystąpić do licytacji komorniczej?

Do licytacji komorniczej może przystąpić każdy, kto wcześniej uiścił tak zwane wadium. Jest to kwota określona wcześniej przez komornika (powinna wynosić nie więcej niż 1/10 kwoty, która oszacował), która ma na celu zabezpieczenie zabezpieczenia warunków umowy dotyczącej licytacji. Kwota ta nie przepada, ponieważ, jeśli przegramy licytację, to zostaje nam ona w zupełności zwrócona. Mimo to są przypadki, w których osoby trzecie mogą brać udziału w licytacji i są to między innymi:

• Dłużnik
• Członkowie rodziny dłużnika — zarówno małżonek, jak i dzieci, ale także rodzeństwo czy rodzice

Jeśli osoba, która wygrała licytację komorniczą, nie wpłaci kwoty, którą deklarował, to wadium przepada, ma na to 14 dni od dnia wygranej. Sumę tę należy wpłacić na konto bankowe depozytu sądowego. Po wpłacie następuje wpis do księgi wieczystej z wypisem z niej zadłużenia.

Koszty związane z komornikiem: Koszty komornicze w pigułce

Czy dłużnik może złożyć skargę na czynności komornika?

Wielu dłużników uważa, że przeprowadzenie licytacji komorniczej ich nieruchomości jest niesprawiedliwe. W takiej sytuacji może on złożyć skargę na jego czynności. Co ciekawe, sam wierzyciel również ma do tego prawo. W jakiej więc sytuacji mogą złożyć taką skargę?

• Zaniechanie obowiązków
• Postępowanie komornika jest niezgodne z przepisami
• Komornik zajmuje ruchomości lub nieruchomości, których zabrania prawo
• Komornik narusza prawa dłużnika lub wierzyciela
• Komornik przekracza uprawnienia

Aby skarga miała moc prawną, należy umieścić w piśmie kilka wymaganych informacji, jak: dane wierzyciela i dłużnika, sygnatura akt, opis czynności komornika, które według nas są niezgodne z przepisami, informacje dotyczące tego, jakiego rozwiązania oczekujemy w tej sprawie, uzasadnienie oraz data i podpis. Złożenie skargi jest odpłatne (około 100 zł), jednak można uniknąć opłaty, wykazując, że jesteśmy w trudnej sytuacji materialnej, a kwota ta znacznie obciąży nasz budżet domowy. Konieczne jest także dołączenie do skargi informacji o stanie majątkowym dłużnika. Sąd zapozna się z naszym dokumentem i rozpatrzy bez obecności stron i poinformuje nas o jego wyniku.