Jak sprzedać działkę bez dostępu do drogi publicznej?

Gdy jesteśmy posiadaczami działki, która nie ma dostępu do drogi publicznej i chcemy ją sprzedać, zastanawiamy się, czy znajdziemy zainteresowanego kupca. Zdarza się, że jesteśmy w posiadaniu gruntu, wokół którego infrastruktura budownictwa nie jest jeszcze rozwinięta, a droga powiatowa, wojewódzka czy krajowa są stosunkowo daleko. Czy znajdziemy potencjalnego kupca? Jak wyglądają formalności?

Czym jest droga publiczna?

Do dróg publicznych zaliczają się drogi krajowe, powiatowe, gminne i wojewódzkie. Jeśli zalicza się ona do jednej wcześniej wymienionych, to jest to droga publiczna, na której obowiązują publiczne przepisy podczas poruszania się nią. Co więcej, powinniśmy wiedzieć, że jeśli nasza działka leży przy jednej z nich, to wcale nie oznacza to, że jest ona naszą własnością. Oznacza to również, że nie możemy pobierać za nią opłat.

Grunt bez dostępu do drogi publicznej a budowa

Chcąc kupić działkę bez dostępu do drogi publicznej, nasuwa się pytanie, czy będziemy mogli rozpocząć na niej budowę. Niestety faktem jest, że jeśli grunt posiada takie „uchybienie”, to może być niemałą przeszkodą w zdobyciu pozwolenia na budowę. Dlatego, jeśli chcemy nabyć taki grunt, to powinniśmy doprowadzić do tego, aby miała ona dostęp do drogi publicznej. Nie zawsze wiemy jak się do tego zabrać. Mamy na to kilka rozwiązań:

• Ustanowienie służebności przejazdu – oznacza to, że możemy porozumieć się z najbliższym sąsiadem i poprosić go o możliwość doprowadzenia drogi do naszego gruntu przez jego działkę. Może okazać się to trudne, jeśli jednak się uda, to jeszcze nie koniec, wymagana jest wizyta u notariusza oraz zapisów w księgach wieczystych obu działek. Musimy wziąć pod uwagę, że sąsiad może zażądać od nas wynagrodzenia.
• Ustanowienie drogi przed sądem — niestety bardzo często sąsiedzi nie chcą zgodzić się na naszą drogę na ich terenie. W takiej sytuacji nie pozostaje nam nic innego jak wystąpienie w tej sprawie do sądu. Należy złożyć do niego wniosek i to właśnie sąd zdecyduje czy będzie to możliwe.
• Ustanowienie służebności osobistej — możemy otrzymać prawo dojazdu do naszej działki. W składanym wniosku musimy wymienić wszystkich właścicieli pobliskich działek. W tym przypadku sąsiad, który będzie zmuszony przez sąd udostępnić nam kawałek działki na drogę, powinien otrzymać wynagrodzenie. Jego wysokość zazwyczaj ustala sąd.
• Nabycie działki sąsiadującej z naszą — najczęściej okazuje się to być najlepszym rozwiązaniem, pod warunkiem, że mamy na to wolną gotówkę. Oczywiście powinna mieć ona dostęp do drogi publicznej.

Czy możemy budować na działce bez dostępu do drogi publicznej?

Wiele osób zastanawia się, czy w tej sytuacji otrzymamy pozwolenie na budowę i czy w ogóle będzie ona możliwa. Niestety nie jest to możliwe. Są na to dwa rozwiązania. Pierwszym jest ustanowienie dojazdu do drogi publicznej, porozumiewając się z pobliskim sąsiadem lub w sądzie. Drugim może być sprzedaż działki z taką wadą fizyczna. Niestety musimy wiedzieć, że jej zbycie nie jest proste, ponieważ ustanowienie to spadnie na barki nowego nabywcy, które może nie chcieć tracić czasu. W takich sytuacjach pomocny może być Skup Nieruchomości, który skupuje problematyczne nieruchomości.

Może Ci się przydać: Poznałeś już zmiany w prawie budowlanym 2023? Sprawdź!

Czy gmina ma obowiązek wytyczyć nam gminną drogę publiczną?

Niestety gmina nie ma obowiązku wytyczania dróg publicznych do działek i nieruchomości w swoim terenie. Oczywiście istnieje możliwość porozumienia się z nią, jednak powinniśmy mieć na uwadze, że dla urzędu jest to naprawdę spory wydatek, na który jej najzwyczajniej nie stać. Jeśli zdecydujemy się na sprzedaż takiej nieruchomości, możemy mieć problem ze sprzedaniem ją za kwotę, którą chcemy uzyskać. Rzeczoznawcy mogą stworzyć niekorzystną dla nas wycenę, z powodu problemów z wykorzystaniem działki pod budowę.

W temacie wyceny nieruchomości: Ile kosztuje wycena nieruchomości?

Co, jeśli nieruchomość nie posiada dostępu do drogi publicznej?

Wiele lat temu wydawano pozwolenia na budowę domów na działkach, które nie miały dostępu do dróg publicznych. Z biegiem czasu prawo i przepisy znacznie się zmieniły i teraz jest to karygodne i niemożliwe. Obecnie, gdy staliśmy się właścicielami takiej nieruchomości, pojawił się dla nas problem dotyczący braku drogi, co oznacza dla nas konieczność ustanowienia służebności.

Niestety w takiej sytuacji może być do przesłanka do stwierdzenia, że decyzja na pozwolenie budowy domu może stać się nieważna. Nie pozostaje nam nic innego jak ustanowienie takiej drogi do naszej nieruchomości, niezależnie od tego, czy będzie to porozumienie się z sąsiadem, czy załatwienie sprawy z pomocą sądu. Tak czy inaczej, najprawdopodobniej będziemy musieli zapłacić mu wynagrodzenie za skorzystanie z części jego działki. Jeśli nie chcemy załatwiać formalności z tym związane, możemy sprzedać nieruchomość. W takiej sytuacji warto sporządzić porządną umowę notarialną, która da nam pewność, że kupujący nie będzie robił nam problemów w związku z cofnięciem wyżej wspomnianej decyzji.

Dla Ciebie: Umowa sprzedaży nieruchomości w pigułce