Umowa sprzedaży nieruchomości w pigułce

Podczas sprzedaży nieruchomości, lokalu czy działki zawsze obowiązuje nas podpisanie umowy kupna — sprzedaży. Bardzo ważne jest, aby dopilnować, by była ona zgodna z przepisami i zawierała wszystkie konieczne dane i informacje. Nie należy zapominać o zawarciu w niej informacji dotyczących sporów. Zatem, co powinna zawierać umowa sprzedaży?

Czy umowa przedwstępna jest obowiązkowa?

Wiele osób podczas sprzedaży nieruchomości lub gruntu zawiera z drugą stroną umowę przedwstępną. Zobowiązuje ona obie strony do dotrzymania warunków transakcji, a dodatkowo posiadając ją, możemy domagać się wszelkich roszczeń, jeśli druga strona się wycofa i poniesiemy koszty z tym związane. Możemy zawrzeć ją w formie cywilnoprawnej lub w formie aktu notarialnego. Należy wiedzieć jednak, że nie jest ona obowiązkowa.

Więcej na ten temat: Umowa cywilnoprawna czy notarialna — która jest korzystniejsza?

Jakich dokumentów potrzebujemy do podpisania umowy sprzedaży?

Jako zbywcy nieruchomości, podczas sprzedaży musimy zawrzeć z nabywcą umowę sprzedaży w formie notarialnej. Jest to dokument konieczny, jeśli chcemy doprowadzić całą transakcję do końca zgodnie z prawem. W takiej sytuacji powinniśmy wiedzieć, że jeśli chcemy, aby sprzedaż przebiegła bezproblemowo i w szybkim tempie, powinniśmy wcześniej przygotować wszystkie niezbędne dokumenty. Ważne jest, by podczas ich kompletowania, wziąć pod uwagę, jakie mieszkanie chcemy sprzedać, własnościowe czy spółdzielcze. Zanim notariusz przygotuje umowę sprzedaży w naszym imieniu, musimy dostarczyć mu takie dokumenty jak:

1. Sprzedaż lokalu własnościowego:

• Dowód osobisty
• Odpis z księgi wieczystej
• Akt notarialny świadczący o tym, że nieruchomość, którą chcemy sprzedać jest naszą własnością
• Zaświadczenie informujące o braku zameldowanych osób pod adresem nieruchomości
• Zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami czynszowymi
• Zaświadczenie dotyczące obszaru rewitalizacji
• Zaświadczenie o opłaceniu podatku lub jego nieopłaceniu, jeśli nieruchomość otrzymaliśmy w spadku lub jako darowiznę

2. Sprzedaż lokalu własnościowego — spółdzielczego:

• Zaświadczenie ze spółdzielni dotyczące prawa do lokalu
• Odpis księgi wieczystej
• Zaświadczenie o braku zaległości w opłatach należy wziąć je ze spółdzielni
• Zaświadczenie o zameldowaniu

3. W przypadku, gdy chcemy sprzedać grunt, powinniśmy przygotować:

• Odpis z księgi wieczystej
• Akt notarialny lub inny dokument świadczący o tym, że grunt jest naszą własnością
• Wypis z rejestru gruntów
• Zaświadczenie dotyczące planu zagospodarowania przestrzennego

Pamiętajmy, że, nawet jeśli zebraliśmy już wszystkie te dokumenty, to notariusz może wymagać od nas innych równie potrzebnych. Jesteśmy zobowiązani mu je dostarczyć w możliwe jak najkrótszym czasie.

Czy już widziałeś: Mieszkanie spółdzielcze własnościowe — czym się różni od mieszkania własnościowego?

Co powinna zawierać umowa sprzedaży gruntu lub nieruchomości?

Mimo że umowę sprzedaży, zarówno nieruchomości, jak i gruntu, przygotowuje w naszym imieniu notariusz, powinniśmy zwrócić uwagę, czy zawiera ona wszystkie niezbędne dane i informacje. Warto jest jednak wiedzieć, co powinno znajdować się w umowie.

• Data i miejsce podpisania umowy
• Wszystkie dane osobiste obu stron transakcji, imiona i nazwiska, pesele, adresy, daty urodzeń oraz NIP, jeśli jedna ze stron kupuje/sprzedaje nieruchomość lub grunt
• Cenę nieruchomości lub gruntu, które sprzedajemy
• Adres sprzedawanej nieruchomości lub gruntu
• Powierzchnię nieruchomości lub gruntu
• Numer księgi wieczystej, gruntów, budynków, lokali
• Sposób oraz termin zapłaty
• Termin, w którym wydamy nieruchomość nabywcy
• Podpisy obu stron

Jeśli któreś z powyżej wymienionych informacji nie znajdą się w umowie, to niestety może ona okazać się nieważna. Warto jest umieścić także informacje dotyczące jakie koszty poniosą obie strony oraz te dotyczące kar i roszczeń, na przykład, gdy nie zapłacimy za kupioną nieruchomość w terminie.

Umowa sprzedaży nieruchomości – koszty

Należy wiedzieć, że współpraca z notariuszem nigdy nie jest bezpłatna. To, kto poniesie takie koszty, zależy od wcześniejszych ustaleń obu stron transakcji, najczęściej jest to nabywca, jednak, jeśli chcemy, możemy podzielić się tym wydatkiem po połowie. Ile wynoszą koszty notarialne? Zazwyczaj im wyższa jest wartość nieruchomości, tym opłata notarialna również wzrasta. Nie oznacza to jednak, że może on ustalić sobie stawkę całkowicie sam. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości jasno określają, że jeśli wartość danej nieruchomości mieści się w przedziale od 60 tys. do 1 mln – taksa wynosi 1100 zł + 0,4% nadwyżki od kwoty.

Nie powinniśmy zapominać o innych dodatkowych opłatach, które również będziemy musieli ponieść, na przykład:

• Wpis do księgi wieczyste – 200 zł
• Odpis aktu notarialnego — około 10 zł
• Podatek PPC

Przeczytaj również: Sprzedaż mieszkania – jakie opłaty poniesiemy?

Zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości lub gruntu – krok po kroku

Aby cała transakcja sprzedaży nieruchomości lub gruntu przebiegła szybko, bezpiecznie i zgodnie z prawem, powinniśmy wiedzieć, w jaki sposób ona przebiega krok po kroku. Przede wszystkim musimy skompletować wszystkie wymagane dokumenty, na podstawie których notariusz sporządzi w imieniu obu stron umowę notarialną, która jest konieczna do jej sfinalizowania. Gdy sporządzi on umowę, zarówno nabywca, jak i zbywca powinni dokładnie się z nią zapoznać przed podpisaniem. Jeśli mamy co do niej jakiekolwiek zastrzeżenia, musimy zgłosić je notariuszowi podczas odczytania. Na każdej ze stron należy umieścić parafkę, a później ją podpisać, tylko i wyłącznie w obecności notariusza, w jego biurze. Następnie należy wysłać je do koniecznych urzędów i do sadu, notariusz dopilnuje tego w naszym imieniu. 
Aby dokonać sprzedaży nieruchomości trzeba skompletować wiele dokumentów. Jeśli zależy nam na czasie, a chcemy uniknąć prowizji agentów nieruchomości, warto skorzystać z usług skupu nieruchomości. Takie skupy oferują najczęściej pomoc prawną i nie pobierają żadnych prowizji od sprzedaży.

Dla Ciebie: Umowa kupna – sprzedaży mieszkania – najważniejsze informacje