Artykuł zaktualizowano: 19.11.2025
Podczas sprzedaży nieruchomości, lokalu czy działki zawsze obowiązuje nas podpisanie umowy kupna - sprzedaży. Bardzo ważne jest, aby dopilnować, by była ona zgodna z przepisami i zawierała wszystkie konieczne dane i informacje. Nie należy zapominać o zawarciu w niej informacji dotyczących sporów. Zatem, co powinien zawierać akt sprzedaży w 2025 roku?
Umowa przeniesienia własności nieruchomości to dokument, który pozwala właścicielowi lokalu przekazać własność kupującemu za określoną cenę. W 2025 r. taka formalność musi być zawarta w formie aktu notarialnego, aby była skuteczna i umożliwiła poprawne przeniesienie własności. W przypadku, gdy umowa zostaje zawarta poza formą aktu, dokument może być unieważniony.
Chcesz sprzedać nieruchomość?
Zleć wycenę i formalności naszemu zespołowi - odpowiemy w 24h.
Bardzo często podczas sprzedaży posiadłości lub gruntu zawiera się z drugą stroną umowę przedwstępną. Zobowiązuje ona obie strony do dotrzymania warunków transakcji, a dodatkowo stanowi ona zabezpieczenie finansowe przed wycofaniem się jednej ze stron. Można zawrzeć ją w formie cywilnoprawnej lub w formie aktu notarialnego, natomiast nie jest ona obowiązkowa.
Więcej na ten temat: Umowa cywilnoprawna czy notarialna - która jest korzystniejsza?
Kategoria | Umowa przedwstępna | Umowa sprzedaży |
Cel zawarcia | Zobowiązuje strony do zawarcia umowy sprzedaży w przyszłości | Finalizuje transakcję i przenosi własność |
Forma | Dowolna, może być pisemna lub notarialna | Wymogiem ustawowym jest forma aktu notarialnego |
Skutek prawny | Nie przenosi własności | Przenosi własność na kupującego |
Ważność transakcji | Przygotowuje warunki transakcji, ale jej nie kończy | Jest ostateczna i zamyka proces sprzedaży |
Zabezpieczenia | Najczęściej zadatek lub zaliczka | Możliwość wpisów do księgi wieczystej oraz dokładne regulacje prawne |
Konsekwencje niedotrzymania | Utrata zadatku lub obowiązek zwrotu zadatku w podwójnej wysokości | Odpowiedzialność wynikająca z prawa cywilnego, możliwe cofnięcie tylko w wyjątkowych przypadkach |
Wykonalność sądowa | Tylko umowa przedwstępna zawarta u notariusza pozwala dochodzić w sądzie zawarcia właściwej umowy | Jest już umową przyrzeczoną, która nie wymaga dalszych kroków |
Kiedy się ją stosuje? | Gdy strony potrzebują czasu na m.in. załatwienie formalności lub wzięcie kredytu | Gdy wszystkie warunki są spełnione i strony chcą sfinalizować sprzedaż |
Koszty | Zwykle niższe, notarialna wersja część kosztów jak przy akcie | Wyższe, obejmuje taksę notarialną, PCC lub VAT oraz opłaty sądowe |
Przekazanie nieruchomości | Nie następuje na jej podstawie | Może nastąpić od razu lub w terminie wskazanym w akcie |
Jako zbywcy nieruchomości, podczas sprzedaży musimy zawrzeć z nabywcą akt kupna-sprzedaży w formie notarialnej. Jest to wymagany dokument, jeśli chcemy doprowadzić całą transakcję do końca zgodnie z prawem. W takiej sytuacji powinniśmy wiedzieć, że jeśli chcemy, aby sprzedaż przebiegła bezproblemowo i w szybkim tempie, powinniśmy wcześniej przygotować wszystkie niezbędne dokumenty. Ważne jest, by podczas ich kompletowania, wziąć pod uwagę, jakie mieszkanie chcemy sprzedać, własnościowe czy spółdzielcze. Obecnie, zanim notariusz przygotuje umowę dotyczącą sprzedaży, musimy przekazać mu takie dokumenty jak:
Pamiętaj
Notariusz może zażądać dodatkowych dokumentów w zależności od statusu nieruchomości, dlatego bardzo ważne jest by dostarczyć mu je w możliwie jak najkrótszym czasie.
Mimo że umowę zbycia majątku nieruchomego przygotowuje w naszym imieniu notariusz, powinniśmy zwrócić uwagę, czy zawiera ona wszystkie niezbędne dane i informacje. Ważne jest by wszystkie z poniżej wymienionych informacji znalazły się w umowie, w innym przypadku może ona okazać się nieważna. Zgodnie z aktualnym stanem prawnym na 2025 r., w dokumencie sprzedaży nieruchomości powinny znaleźć się następujące kluczowe elementy:
Warto wiedzieć
Przed podpisaniem umowy warto zweryfikować stan prawny nieruchomości w księdze wieczystej. Możesz sprawdzić stan prawny nieruchomości na stronie rządowej.
To, kto poniesie koszty notariusza, zależy od wcześniejszych ustaleń obu stron transakcji, najczęściej jest to nabywca, jednak, jeśli chcemy, możemy podzielić się tym wydatkiem po połowie. Ile wynoszą koszty notarialne? Zazwyczaj im wyższa jest wartość nieruchomości, tym opłata notarialna również wzrasta. Nie oznacza to jednak, że może on ustalić sobie stawkę całkowicie sam.
Najważniejsze koszty przy procesie sprzedaży nieruchomości to:
jej maksymalna wysokość określona jest w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości i zależy od wartości nieruchomości. Przykład: jeżeli wartość mieści się w przedziale od 60 tys. do 1 mln zł, taksa wynosi 1100 zł + 0,4% nadwyżki ponad 60 tys. zł.
w przypadku rynku wtórnego wynosi 2% wartości nieruchomości. Na rynku pierwotnym zamiast PCC płaci się VAT, który wliczony jest w cenę zakupu.
Dowiedz się więcej: Podatek od czynności cywilnoprawnych (formularz podatkowy PCC-3)
Warto przed podpisaniem aktu poprosić kancelarię notarialną o dokładną indywidualną wycenę, ponieważ wysokość kosztów może się różnić w zależności od konkretnej transakcji, lokalizacji oraz wartości nieruchomości.
Przeczytaj również: Sprzedaż mieszkania – jakie opłaty poniesiemy?
Aby cała transakcja sprzedaży lokalu lub gruntu przebiegła szybko, bezpiecznie i zgodnie z prawem, powinniśmy wiedzieć, w jaki sposób ona przebiega. W 2025 r. najczęściej podejmuje się następujące kroki:
Dla Ciebie: Umowa kupna-sprzedaży mieszkania - najważniejsze informacje
Ekspert radzi
Po podpisaniu umowy dotyczącej sprzedaży lokalu można odstąpić od niej tylko w określonych sytuacjach i przy spełnieniu warunków przewidzianych w umowie lub przepisach prawa. Po zawarciu aktu notarialnego przenoszącego własność strony mogą cofnąć transakcję jedynie w wyjątkowych przypadkach, takich jak błąd, przymus lub oszustwo. W sytuacji, gdy została zawarta tylko umowa przedwstępna, jedna ze stron byłaby zobowiązana do dwukrotnego zwrotu zaliczki drugiej stronie albo straciłaby zadatek.
Michał Olejarski, ekspert ds. nieruchomości
Po podpisaniu aktu notarialnego należy sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy lokalu, który wskazuje stan terenu, liczniki mediów, stan techniczny posiadłości oraz datę przekazania lokalu. Następnie powinno nastąpić przekazanie kluczy nowemu nabywcy, a także powinno przedstawić się mu instrukcje obsługi instalacji, gwarancje oraz protokoły remontowe.
Kolejnym elementem jest zawiadomienie dostawców mediów oraz spółdzielni mieszkaniowej o zmianie właściciela. Ostatecznie trzeba zweryfikować, czy został zgłoszony nowy właściciel do urzędu gminy w celu naliczenia podatku od nieruchomości.
Dowiedz się co powinien zawierać protokół zdawczo-odbiorczy przy sprzedaży mieszkania.
Zakup nieruchomości lokalowej bez założonej księgi wieczystej może wiązać się z ryzykiem takim jak niepewność co do rzeczywistego właściciela, możliwość istnienia obciążeń np. służebność, hipoteka, oraz większe prawdopodobieństwo późniejszych roszczeń lub komplikacji sądowo-administracyjnych.
Od 2025 r. notariusz ma obowiązek sprawdzenia obciążeń nieruchomości, dlatego w przypadku braku kompletnych dokumentów proces zbycia posiadłości może zostać opóźniony albo może dojść do odmowy sporządzenia aktu notarialnego.
Zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości w 2025 r. wymaga szczegółowego przygotowania zarówno pod kątem dokumentów, jak i zadbania o pełne bezpieczeństwo prawne transakcji. Obowiązek sporządzenia aktu notarialnego, konieczność posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej, wzmożona weryfikacja stanu prawnego nieruchomości oraz zmiany w przepisach podatkowych powodują, że cały proces powinien być dobrze zaplanowany. Starannie przygotowana umowa sprzedaży z właściwym zabezpieczeniem finansowym chroni interesy obu stron i minimalizuje ryzyko błędów prawnych oraz sporów.
Sprzedawcom, którym zależy na szybkiej sprzedaży terenu i którzy chcą uniknąć kosztów pośrednictwa, poleca się skorzystanie z usług skupu nieruchomości. W Atrium zapewniamy profesjonalną pomoc na każdym etapie transakcji sprzedaży lokalu oraz przy kompletowaniu wszystkich formalności, tak aby cały proces przebiegł płynnie i bezproblemowo. Zapraszamy do kontaktu!
autor artykułu
Radosław Zacha
Radosław Zacha – od lat zajmuje się rozwiązywaniem spraw problematycznych nieruchomości. W Atrium Nieruchomości ma na swoim koncie kilkanaście tysięcy zgłoszeń, dzięki czemu doskonale zna realia rynku i potrafi skutecznie doradzać osobom stojącym przed trudnymi decyzjami dotyczącymi sprzedaży czy wyceny mieszkań oraz domów.
Wypełnij formularz, a otrzymasz gotową wycenę nieruchomości.
