Artykuł zaktualizowano: 05.12.2025
Początek roku to w każdej branży okres prognoz i spekulacji dotyczących zmian w obsługiwanym sektorze rynku. Nie inaczej jest w branży nieruchomości. Czego możemy się spodziewać w nadchodzącym roku? Jakie czynniki będą kształtować ceny, jakie zmiany w przepisach mogą zmienić sytuację w mieszkalnictwie? Co należy wziąć pod uwagę jeśli chodzi o dostępność działek budowlanych i przepisy regulujące obrót gruntami, i jak może to wpłynąć na ceny mieszkań?
Eksperci nie są zgodni, trzeba jednak pamiętać, że każdy specjalista bierze pod uwagę inne czynniki. Spróbujmy więc wspólnie zastanowić się nad kondycją branży nieruchomości w nadchodzących miesiącach. Zapraszamy do zapoznania się z perspektywą CSN „Atrium” i najważniejszymi przesłankami, na podstawie których moglibyśmy przewidzieć możliwe zmiany.
Co może się wydarzyć na rynku nieruchomości w 2025 roku? Przeglądając branżowe doniesienia trzeba zauważyć, że znaczny procent spekulacji jest zdominowany przez perspektywę doniesień z kręgów ministerialnych. Chodzi głównie o informację udostępnioną trzeciego stycznia przez Polską Agencję Prasową, a za nią przez szereg mediów, między innymi Business Insider, czyli o wypowiedź Ministra Rozwoju i Technologii, Krzysztofa Paszyka.
Dotyczy ona nowego projektu, mającego wspomóc kondycję mieszkalnictwa. Według ministra, resortowi specjaliści znaleźli się na ostatniej prostej do zamknięcia nowego i zarazem całościowego rozwiązania. Wypowiedź sugeruje, że z jednej strony w koalicji rządzącej rosną szanse na osiągnięcie zgody co do propozycji wprowadzenia limitów cenowych mieszkań, z drugiej zaś świadczą o chęci powrotu do koncepcji dopłat do kredytów mieszkaniowych.
Najwyraźniej pomysł programu dotacji nie został – jak zapowiadano – zarzucony, lecz jedynie wyciszony ze względu na emocje, jakie wywoływał w zainteresowanych problematyką środowiskach. Czy wypowiedź ministra Paszyka rzeczywiście ma takie znaczenie, jak sugeruje część branżowych specjalistów?
Warto zwrócić uwagę, że minister nie podał żadnych konkretów. Powiedział tylko, że projekt będzie można omówić dopiero kiedy będzie gotowy, wcześniej zaś nie ma potrzeby ujawniania szczegółów, ze względu na emocje jakie mogą one wywołać. Ale nie tylko dlatego część ekspertów uważa, że wypowiedź ministra była zwykłym i niewiele wnoszącym zabiegiem politycznym. Skąd takie przekonanie?
Niemal dokładnie rok wcześniej, czyli 4 I 2024 na stronach internetowych Ministerstwa Rozwoju i Technologii pojawiła się wypowiedź ówczesnego podsekretarza stanu w tym resorcie, Krzysztofa Hetmana, według której ministerstwo właśnie kończy pracę nad propozycją nowego programu mieszkaniowego, który miał być następcą „Bezpiecznego kredytu 2 procent”.
Jak widać, doniesienia sprzed roku były niemalże identyczne z najnowszymi. Krzysztof Hetman zapowiadał na początku 2024, że przygotowywany projekt będzie „niedługo poddany szerokim konsultacjom”, miedzy innymi z bankami, organizacjami konsumentów oraz środowiskiem przedsiębiorców. Start – zgodnie z ówczesnymi zapowiedziami – miał nastąpić w drugiej połowie 2024 roku, zaś argumentem, który miał tę informację uwiarygodnić było zabezpieczenie funduszy na realizację. Jak wszyscy pamiętamy, nic z tego nie wyszło, ale nie koniec na tym.
Choć media tak je prezentują, to jednak ostatnie wypowiedzi ministra nie są tak naprawdę żadną nowością. Krzysztof Paszyk już pod koniec października ubiegłego roku zapowiadał na pierwszy tydzień listopada szczegółową prezentację nowego rozwiązania, do której jednak nie doszło. Czy teraz więc mamy się spodziewać tej samej prezentacji w pierwszym kwartale 2025, a potem wdrożenia nowego projektu? Kwestią, którą warto wziąć pod uwagę zastanawiając się nad tą sprawą jest kontra, opublikowana przez Business Insider dzień po wypowiedzi ministra Paszyka, czyli opinia Minister Funduszy i Polityki Regionalnej Katarzyny Pełczyńskiej-Nałęcz.
Zdaniem pani minister „dopłaty do kredytów NIE są rozwiązaniem”, ponieważ każda dopłata, tudzież każde faworyzowanie dowolnego segmentu rynku, czy panujących na nim okoliczności niszczy jego kondycję. Faktem jest, że jeśli jakakolwiek wartość ekonomiczna zostaje objęta dopłatami, efektem jest skokowy wzrost cen ponieważ wszyscy sprzedający wiedzą, że potencjalny nabywca ma do wydania środki większe niż dotychczas. Dobrze pokazuje to przykład Bezpiecznego kredytu 2 procent.
Ekspert radzi
Należy z ostrożnością podchodzić do rządowych zapowiedzi bez konkretnych dat i budżetu. W historii rynku nieruchomości każda interwencja w postaci dotacji (np. BK2%) prowadziła do gwałtownego wzrostu cen, finalnie nie poprawiając, a wręcz pogarszając, długoterminową dostępność mieszkań dla mas.
Kamila Kasperkowiak, ekspert ds. nieruchomości
Upraszczając, program ten spowodował wpompowanie w rynek nieruchomości nadprogramowych środków w postaci dotowanego kredytu. Choć na pierwszy rzut oka mogłoby się wydawać, że sporo nabywców na nim skorzystało, jest to tylko złudzenie. Choć wielu osobom udało się kupić mieszkania z okresowo niską ratą przy obniżonym oprocentowaniu, to jednak koszt ogólny inwestycji był wyższy. Okazało się, że bilans transakcji pozostał dla nabywców bez zmian, a rynek mieszkaniowy stracił dotychczasową kondycję drożejąc w błyskawicznym tempie. Biorąc pod uwagę wszystkie przytoczone przesłanki możemy zobaczyć, że w spekulacjach dotyczących nowych działań rządu dedykowanych rynkowi mieszkaniowemu należy zachować ostrożność.
Sprawdź także artykuł: Czy można eksmitować emeryta?
Wypowiedzi polityków nie są jedynymi argumentami w prognozach dla branży nieruchomości na 2025 rok. Część przewidywań opiera się na dotychczasowych doświadczeniach oraz na znajomości aktualnej sytuacji rynku. Tu zaś na progu nowego roku wielu branżowych ekspertów mówi o stagnacji.
W minionym roku deweloperzy rozpoczęli rekordową liczbę inwestycji budowlanych, być może jednym z impulsów tego wzrostu była wspomniana wcześniej wypowiedź Krzysztofa Hetmana zapowiadająca nowy program, którego branża jednak nie dostała. Aktualnie większość deweloperów uważa, że nie będzie żadnego nowego projektu dotacji, wskazując przy okazji, że spada liczba inwestorów.
Nabywcy nowo wybudowanych mieszkań również nie czekają na pomoc rządu i korzystają z dostępnych na rynku instrumentów finansowych oferowanych przez banki. Uważa się to za korzystne rozwiązanie ponieważ ceny deweloperskie określane są jako stabilne. Oczywiście, w skali kraju mamy do czynienia z odstępstwami od statystycznej średniej, bo w niektórych miastach ceny rosną, w inny minimalnie spadają, nie są to jednak ani znaczące, ani gwałtowne zmiany. Nie można też mówić o wzroście, z jakim do niedawna mieliśmy do czynienia w mieszkalnictwie.
Z punktu widzenia nabywców sytuacja może być oceniana pozytywnie. Oferta deweloperów powoli rośnie, a tym samym powiększa się liczba ofert na rynku wtórnym. Choć jeszcze nie możemy mówić o zmianach cen ofertowych, to jednak większość specjalistów obeznanych z realiami polskiego rynku nieruchomości zapowiada ich spadek. Podstawą tej prognozy jest skłonność do schodzenia z cen widoczna w negocjacjach z właścicielami nieruchomości. Większość osób sprzedających wie o rekordowej ilości nowych inwestycji deweloperskich, a większy wybór ofert to większa przestrzeń do negocjacji dla kupujących. Przewiduje się więc, że rok 2025 może charakteryzować się zwiększoną liczbą ofert przy stabilizacji cen, pomimo że rząd nic w tej sprawie praktycznie nie zrobił (przy czym niektórzy uważają, że może właśnie dlatego).
Opisując podstawy prognoz dla rynku nieruchomości w nadchodzącym roku nie możemy nie wspomnieć o niedawnej zmianie Ustawy o Planowaniu i Zagospodarowaniu Przestrzennym. Niesie ona ze sobą obowiązek posiadania przez poszczególne gminy ogólnych planów zagospodarowania. W konsekwencji nastąpi utrudnienie w otrzymywaniu decyzji o warunkach zabudowy. Dlaczego? Będzie je można wydać tylko wtedy, gdy dany teren będzie figurować w planie ogólnym, a potrzebna decyzja o warunkach zabudowy będzie z nim zgodna.
Jak wiemy, do tej pory decyzje o warunkach zabudowy wydawano całkowicie uznaniowo. Teraz ma się to zmienić, dla zwiększenia kontroli nad podażą terenów przewidzianych pod inwestycje, w tym pod budownictwo mieszkaniowe. Nowelizacja ma doprowadzić do zmniejszenia rozproszenia budownictwa mieszkaniowego oraz wykorzystania luk w już istniejącej zabudowie, jak również sprawić, by plany zagospodarowania uwzględniały możliwe do przewidzenia zmiany w demografii, procesy migracyjne oraz potrzeby mieszkaniowe danej gminy.
Ważne
Nowe przepisy, utrudniające uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ), mają wejść w życie 1 stycznia 2026 roku. W konsekwencji, najpóźniej do końca 2025 roku posiadacze gruntów powinni złożyć wniosek o WZ na starych zasadach. Przeciągnięcie terminu jest mało prawdopodobne ze względu na finansowanie unijne.
Podobny artykuł: Sprzedaż mieszkania w kamienicy – czy na pewno się opłaci
Nowe przepisy mają wejść w życie od 1 stycznia 2026 roku co oznacza, że najpóźniej do końca 2025 roku niektóre tereny stracą możliwość otrzymania decyzji o warunkach zabudowy. Ponieważ koncepcja obowiązkowego wdrożenia planów ogólnych jest finansowana ze środków unijnych, nie będzie można przeciągnąć ich utworzenia. Trudno byłoby też przypuszczać, że władze zdecydują się na przedłużenie wprowadzenia w życie nowelizacji opisywanej ustawy o rok (bo i takie prognozy się pojawiają), ponieważ w konsekwencji Unia mogłaby zażądać zwrotu funduszy.
Posiadacze gruntów i działek, zwłaszcza ci, którzy noszą się z zamiarem ich sprzedaży, powinni się więc zastanowić nad wystąpieniem o decyzję o warunkach zabudowy na starych zasadach i postarać się ją otrzymać. Nadchodzący rok to najprawdopodobniej ostatni moment by móc tego dokonać. Skoro jednak powiedzieliśmy o zmianach wynikających z nowelizacji Ustawy o Planowaniu i Zagospodarowaniu Przestrzennym, nie sposób pominąć informacji o innym projekcie nowej ustawy zawierającej rozwiązania zwiększające dostępność gruntów pod budownictwo mieszkaniowe.
Dla ułatwienia rozwoju budownictwa mieszkaniowego planuje się szereg ustawowych ułatwień, pomagających zniwelować niektóre bariery wynikające z przepisów. Zaplanowano między innymi:
| Planowane ułatwienia w obrocie gruntami/budownictwie | Cel i skutek |
|---|---|
| Zniesienie ograniczeń w obrocie gruntami rolnymi (w granicach miast) | Zwiększenie podaży terenów budowlanych, co może obniżyć cenę gruntów. |
| Moratorium na opłatę planistyczną (tymczasowe zniesienie) | Ułatwienie dla inwestorów, ma trwać 2 lata (wg. Rzeczpospolitej, grudzień 2024). |
| Przywrócenie użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe | Ułatwienie dostępu do terenów pod budownictwo (powrót do stanu sprzed 2019 r.). |
| Usprawnienie procedur ZPI (Zintegrowany Plan Inwestycyjny) | Przyspieszenie realizacji dużych projektów deweloperskich. |
Opisywane zmiany mogą spowodować zwiększenie podaży terenów budowlanych, co z kolei może wywołać spadek ceny gruntów, a co za tym idzie - wpłynąć na ceny mieszkań w sposób korzystny dla nabywców. Eksperci rynkowi wskazują na wysokie prawdopodobieństwo zrealizowania tych zapowiedzi, ponieważ z jednej strony mają one sens, a z drugiej nie budzą ani społecznego, ani branżowego sprzeciwu. O ile oczywiście, rynek nie zostanie zepsuty przez dotacje.
Także o nieruchomościach: Model mieszkania bezczynszowego – wady, zalety, opcje inwestycyjne
Trzeba zauważyć, że specjaliści z ministerstwa myślą o przyszłości w perspektywie nieco dalszej niż tylko prognozowany w niniejszym artykule rok 2025. Oznacza to, że biorą pod uwagę spadającą liczbę urodzin oraz związaną z nią zmiany na rynku nieruchomości w perspektywie dekady, lub dwóch. Konkretnie chodzi o to, że z każdym rokiem rynkiem nieruchomości interesują się coraz mniej liczebne roczniki. Do tego sukcesywnie maleje liczba inwestorów w przedziale wiekowym 30-40 lat, który charakteryzuje się największym zainteresowaniem nieruchomościami użytkownymi, mieszkaniowymi oraz inwestycyjnymi.
Jak należy się spodziewać, osób w tym przedziale wiekowym będzie z upływem lat coraz mniej. Będzie to rzutować na kondycję rynku co widać szczególnie gdy się uwzględni aktualną stabilność procesów migracyjnych. W tej dziedzinie statystyki wskazują na spadek ilości Ukraińców, którzy w pierwszych miesiącach wojny z Rosją masowo wynajmowali i kupowali nieruchomości w Polsce. Trend ten uległ znacznemu zahamowaniu i przewiduje się, że nadal będzie maleć. Jeśli chodzi o przybyszy z innych krajów, demografowie oceniający wykorzystanie krajowego rynku nieruchomości wskazują, że choć rośnie napływ pracowników z Azji i Ameryki Południowej, to jednak rynkiem wynajmu interesują się oni tylko okresowo i nie ma wśród nich trendu do osiedlania się u nas na stałe.
Ciekawostka
Specjaliści biorą pod uwagę, że rynkiem nieruchomości interesują się coraz mniej liczne roczniki. Maleje też liczba inwestorów w kluczowym przedziale wiekowym 30-40 lat. Dodatkowo stabilizacja migracyjna (spadek liczby Ukraińców, okresowy charakter napływu z Azji/Ameryki Południowej) zmniejsza popyt potencjalny na wynajem i zakup
W prognozach zmian na rynku nieruchomości w roku 2025 należy brać pod uwagę przede wszystkim całkiem niezłą kondycję rynku pierwotnego nieruchomości, w tym rekordową liczbę inwestycji deweloperskich rozpoczętych w ubiegłym roku. Kolejną kwestią jest osłabienie presji cenowej w negocjacjach na rynku wtórnym co może zapowiadać zwiększenie podaży. Popyt potencjalny zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym powoli spada w związku ze zmianami demograficznymi.
Z kręgów rządowych dochodzą doniesienia o nowym projekcie dopłat do kredytów mieszkaniowych, eksperci wskazują jednak, że nie są to nowe informacje i być może nie są zapowiedzią nowej odsłony programu dotacji, a jedynie stanowią zabiegi polityczne. Planuje się jednak wprowadzenie nowych przepisów znoszących bariery utrudniające rozwój budownictwa mieszkaniowego, jako zrównoważenie nowelizacji Ustawy o Planowaniu i Zagospodarowaniu Przestrzennym. Na koniec dodajmy, że w chwili oddawania niniejszego artykułu do publikacji stopy procentowe utrzymują wysoki poziom, co sugeruje że popyt kredytowy nie będzie jakoś szczególnie rosnąć, zwłaszcza że mieszkania są drogie, odsetki spore, a cały kraj zmaga się z wciąż rosnącą inflacją.
autor artykułu
Radosław Zacha
Radosław Zacha – od lat zajmuje się rozwiązywaniem spraw problematycznych nieruchomości. W Atrium Nieruchomości ma na swoim koncie kilkanaście tysięcy zgłoszeń, dzięki czemu doskonale zna realia rynku i potrafi skutecznie doradzać osobom stojącym przed trudnymi decyzjami dotyczącymi sprzedaży czy wyceny mieszkań oraz domów.
Wypełnij formularz, a otrzymasz gotową wycenę nieruchomości.
