Artykuł zaktualizowano: 30.10.2025
Podczas rozwodu sprzedaż wspólnego mieszkania może być koniecznością. Jak przejść przez ten proces i podzielić środki? Jak wycenić nieruchomość przy podziale majątku? W tym poradniku wyjaśniamy, co warto wiedzieć, by sprzedaż przebiegła sprawnie i zgodnie z prawem.
Sprzedaż mieszkania podczas rozwodu najlepiej przeprowadzić, gdy oboje małżonkowie nie chcą pozostać w tej samej nieruchomości. Zwykle ma to miejsce, gdy nie da się dojść do porozumienia w kwestii tego, kto ma pozostać w mieszkaniu. Sprzedaż jest również dobrym rozwiązaniem, gdy mieszkanie obciążone jest kredytem hipotecznym, który obie strony chcą spłacić lub gdy jedno z małżonków nie chce dalej utrzymywać wspólnego lokum.
Proces sprzedaży wygląda podobnie jak w przypadku standardowej transakcji, ale wymaga zgody obu małżonków. Po wycenie mieszkania, należy przygotować dokumenty (np. akt własności, umowy kredytowe) i podpisać umowę sprzedaży. Środki z transakcji są dzielone zgodnie z ustaleniami dotyczącymi podziału majątku.
Przeczytaj: Szybka sprzedaż mieszkania - kompletny poradnik 2025
Wycena nieruchomości powinna być przeprowadzona przez rzeczoznawcę majątkowego, który uwzględni stan techniczny, lokalizację i inne czynniki. Dokładna wycena jest istotna, zwłaszcza gdy małżonkowie nie potrafią ustalić wspólnej wartości mieszkania. Zlecenie profesjonalnej wyceny pomoże uniknąć sporów i zapewni, że sprzedaż odbędzie się po uczciwej cenie.
Zobacz: Ile kosztuje wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę?
Nie wiesz ile warta jest Twoja nieruchomość?
Skontaktuj się z nami, nasz ekspert wyceni Twoją nieruchomość w 24h.
Jeśli jeden z małżonków nie chce współpracować, można wnioskować o pomoc sądu. Sąd może nakazać sprzedaż nieruchomości lub przyznać jej sprzedaż jednej ze stron, a druga otrzyma część dochodu. Warto w takich sytuacjach skorzystać z pomocy prawnika, by proces przebiegł zgodnie z prawem.
Aby ułatwić sprzedaż, warto rozważyć skorzystanie ze skupu nieruchomości, który szybko i bezproblemowo przeprowadzi transakcję, eliminując konieczność długotrwałych negocjacji. Alternatywnie, skorzystanie z usług doświadczonego pośrednika nieruchomości może przyspieszyć proces sprzedaży i pomóc w ustaleniu sprawiedliwej ceny, zapewniając profesjonalną obsługę i wsparcie w całym procesie.
Do sprzedaży mieszkania będą potrzebne dokumenty takie jak akt notarialny, zaświadczenia o braku zaległości, dowody tożsamości oraz dokumenty kredytowe, jeśli nieruchomość jest obciążona. Jeśli brak zgody między małżonkami, może być także potrzebna zgoda sądu.
Koszty sprzedaży obejmują prowizję pośrednika nieruchomości (jeśli usługa została wykorzystana), wycenę nieruchomości oraz opłaty notarialne. W przypadku obciążenia mieszkania kredytem, mogą wystąpić dodatkowe koszty związane z jego wcześniejszą spłatą. Warto również uwzględnić podatek dochodowy od sprzedaży, chyba że spełnione zostaną warunki zwolnienia. Sprawdź w naszym artykule, jak rozliczyć się z Urzędem Skarbowym.
Jeśli małżonkowie nie mogą dojść do porozumienia, konieczne jest postępowanie sądowe, które jest kosztowne i stresujące. W takim przypadku należy złożyć osobny wniosek o podział majątku. Aby uniknąć dodatkowych kosztów, warto spróbować osiągnąć porozumienie i spisać składniki wspólnego majątku. Jeśli w grę wchodzi nieruchomość, konieczne będzie sporządzenie aktu notarialnego.
W sądzie każda strona stara się udowodnić swój większy wkład w zakup lub remont mienia. Sąd uwzględnia także inne czynniki, takie jak dobro dzieci czy kto prowadził gospodarstwo domowe. Proces podziału majątku sądowego jest czasochłonny i emocjonalnie wyczerpujący.
Warto wiedzieć
Sprawy rozwodowe, które obejmują również podział majątku, mogą trwać średnio od 6 miesięcy do 2 lat, w zależności od skomplikowania sprawy, liczby posiadanych nieruchomości, oraz zgodności małżonków w kwestii podziału.
Podział majątku po rozwodzie najczęściej odbywa się na zasadzie równych części, także w przypadku wspólnej nieruchomości. W sprawach dotyczących dzieci, rodzic, który uzyska ich opiekę, ma większą szansę na przyznanie mieszkania. Istnieje kilka sposobów podziału majątku:
Kiedy jedna ze stron jest zobowiązana do spłaty współmałżonka, kluczowe jest ustalenie zasad tej spłaty. Sąd podczas rozwodu określa wysokość kwoty oraz termin jej zapłaty. Przed podjęciem decyzji o kwocie, sąd zleca oszacowanie wartości nieruchomości. Strona zobowiązana do spłaty może się na to nie zgodzić, ale sąd może nakazać sprzedaż mieszkania, by podzielić uzyskane środki.
Podział mieszkania, które zostało zakupione na kredyt, może być skomplikowany, ponieważ obie strony wciąż są zobowiązane do spłaty rat. Jeśli jeden z małżonków otrzymuje mieszkanie, nie zwalnia to drugiej strony z obowiązku spłacania kredytu. W takiej sytuacji kluczowe jest porozumienie w sprawie przejęcia obowiązku spłaty kredytu. Należy wystąpić do banku z wnioskiem o aneks do umowy, jednak możliwe jest to tylko, gdy współmałżonek przejmujący kredyt ma odpowiednią zdolność kredytową.
Alternatywnie, można rozważyć sprzedaż nieruchomości, by spłacić pozostałą część kredytu. Należy jednak pamiętać, że bank nie musi zgodzić się na to rozwiązanie, jeśli nie spełnione będą określone warunki.
Podczas małżeństwa majątek, w tym mieszkanie, staje się wspólną własnością, chyba że małżonkowie podpisali intercyzę. W większości przypadków brak intercyzy oznacza, że wszystkie aktywa i nieruchomości są dzielone po połowie, co stwarza problemy, gdy dochodzi do rozwodu. Jeśli jedno z małżonków jest jedynym właścicielem mieszkania (np. przed ślubem, w spadku lub darowiznie), podział majątku nie jest wymagany. Natomiast w przypadku współwłasności, sprzedaż mieszkania może okazać się konieczna.
Jeśli podział majątku jest nieunikniony, warto wiedzieć, że w przypadku współwłasności, obie strony muszą zgodzić się na sprzedaż. Jednak w niektórych przypadkach Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy przewiduje sytuacje, które mogą zmienić zasady podziału majątku:
W takich przypadkach, nawet jeśli mieszkanie jest współwłasnością, sprzedaż nieruchomości i podział dochodów mogą być łatwiejsze do przeprowadzenia.
Sprzedaż mieszkania w trakcie rozwodu to często jedna z najbardziej stresujących spraw. Kiedy nieruchomość jest we wspólnym majątku, każda decyzja wymaga zgody - albo obopólnej, lub jeśli jej brakuje - sądu.
autor artykułu
Radosław Zacha
Radosław Zacha – od lat zajmuje się rozwiązywaniem spraw problematycznych nieruchomości. W Atrium Nieruchomości ma na swoim koncie kilkanaście tysięcy zgłoszeń, dzięki czemu doskonale zna realia rynku i potrafi skutecznie doradzać osobom stojącym przed trudnymi decyzjami dotyczącymi sprzedaży czy wyceny mieszkań oraz domów.
Wypełnij formularz, a otrzymasz gotową wycenę nieruchomości.
