Sprzedaż mieszkania a rozwód — kiedy można zbyć M?

Wspólne małżeństwo to również zakup wspólnego mieszkania. Niestety zdarzają się sytuacje, w których staje się ono problematyczne. Podczas rozwodu zazwyczaj oboje małżonkowie chcą pozostać w mieszkaniu i jednym rozwiązaniem jest jego sprzedaż i podział pieniędzy. W jaki sposób przeprowadzić sprzedaż, kto powinien dokonać wyceny nieruchomości? Jak wycenić nieruchomość przy podziale majątku?

Sprzedaż mieszkania po rozwodzie

Niestety rozwód najczęściej wiąże się z podziałem majątku. Rzadko obie strony dochodzą do porozumienia w kwestii najdroższego elementu, czyli mieszkania. Zazwyczaj oboje chcą w nim pozostać, gdy jednak staje się to niemożliwe, nie ma wyboru, konieczna jest jego sprzedaż. Sytuacja jest bardziej skomplikowana, gdy jeden z małżonków nie ma gdzie tymczasowo zamieszkać i nie może spłacić małżonka, by zatrzymać mieszkanie. Aby sprzedaż mieszkania została przeprowadzona zgodnie z prawem i bezpiecznie dla obu stron, konieczne jest dopilnowanie kilku ważnych kwestii. Jakich?

Kiedy sprzedać nieruchomość przy rozwodzie?

Sprzedaż mieszkania często jest długotrwałym procesem. Gdy jesteśmy zmuszeni sprzedać mieszkanie ze względu na rozwód, to formalności, jak i sama sprzedaż — mogą znacznie się przedłużyć. Jeśli jednak zapoznamy się z kilkoma możliwościami, to mamy możliwość skutecznie cały proces skrócić i przyspieszyć. Zatem jakie problemy możemy napotkać na swojej drodze i w jakich okolicznościach sprzedać nieruchomość?

Aby sprzedaż mieszkania podczas rozwodu przebiegła bez problemów, to najlepszym rozwiązaniem jest rozwód bez orzekania o winie. Konieczne jest jednak wcześniejsze ustalenie tej kwestii między małżonkami. W takiej sytuacji sąd najprawdopodobniej orzeknie zarówno o rozwodzie, jak i podziale majątku już na pierwszej rozprawie. By zaoszczędzić sobie stresu i pieniędzy należy przed rozprawą rozwodowa złożyć wniosek do sądu o podziale majątku, załączając do niego odpis z księgi wieczystej. Jeśli nie zawrzemy w kwestii mieszkania porozumienia, to najprawdopodobniej sąd orzeknie o podziale majątku i sprzedaż nieruchomości będzie konieczna.

Istnieje również możliwość podziału majątku przed rozwodem. Taka metoda ta jest szybka i skraca rozprawę sądową. W tym przypadku powinniśmy pozyskać rozdzielczość w oparciu o akt notarialny. Wspólne mieszkanie zostanie podzielone na dwie części, chyba że osiągniemy ze współmałżonkiem porozumienie i zdecydujemy inaczej. Mieszkanie zostaje sprzedane przed rozwodem, a małżonkowie dzielą się pieniędzmi po równo.

Niestety najczęściej decydując się na rozwód, jesteśmy skonfliktowani z małżonkiem i porozumienie staje się wręcz niemożliwe, dlatego to sąd decyduje o podziale majątku, a my musimy się do niego dostosować. Tuż po sprawie rozwodowej następuje podział majątku, konieczne jest dostarczenie odpisu księgi wieczystej oraz wyceny mieszkania lub przedstawić jego wartość rynkowa. Jeśli nie zgadzamy się co tej wartości, to konieczne jest dostarczenie wyceny, którą sporządzi rzeczoznawca. Do momentu, w którym nie nastąpi sądów podział majątku, żaden z małżonków nie może sprzedać nieruchomości. Warto przygotować się również do rozliczenia sprzedaży mieszkania z urzędem skarbowym.

Wpływ rozwodu na proces sprzedaży mieszkania

W momencie, gdy bierzemy ślub, to prawo jasno określa, że wszystkie elementy stają się wspólnotą mieszkaniową. Wyjątkiem jest sytuacja, w której małżonkowie podpisują intercyzę, a wszystkie elementy widnieją jako część wspólna lub osobista. Oczywiście biorąc ślub, nie myślimy o tym, że w przyszłości możemy się rozstać i zdecydować na rozwód. Oznacza to, że rzadko przyszli małżonkowie decydują się na intercyzę, tym samym cały majątek staje się wspólnym. Gdy jednak dochodzi do rozwodu, to niestety najczęściej następuje podział całego majątku, a sprzedaż mieszkania jest nieunikniona. Gdy jesteśmy jedynymi właścicielami nieruchomości, to problem rozwiązuje się sam, jednak, jeśli współmałżonek ma do niej takie same prawa, sprawa staje się znacznie bardziej skomplikowana.

Jeśli podział majątku jest konieczny, to często zdarza się, że nie mamy pojęcia, w jaki sposób powinien się on odbyć. Przede wszystkim musimy wiedzieć, że jeśli tylko jeden z małżonków widnieje jako właściciel mieszkania, to podział nie będzie konieczny. Taka sytuacja ma miejsce, jeśli kupiliśmy je jeszcze przed ślubem, dostaliśmy w spadku lub jest to darowizna. Jeśli jesteśmy nimi oboje, to niestety sprzedaż może być konieczna. Czasem jednak Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy uwzględnia przypadki, w których podzielność majątkowa najzwyczajniej ustępuje, na przykład:

• Rozdzielność majątkowa
• Rozdzielność majątkowa ustalona przez sąd na wniosek współmałżonka z ważnego powodu
• Separacja
• Ubezwłasnowolnienie małżonka
• Ogłoszenie upadłości przez małżonka

Biegły sądowy, a wycena nieruchomości

Niestety podczas rozwodu małżonkowie rzadko potrafią się porozumieć i konieczny jest podział majątku, o którym decyduje sąd. W takiej sytuacji wycenę nieruchomości przeprowadza biegły sądowy, która ma sporządzić ta zwany operat szacunkowy. Ile kosztuje wycena nieruchomości? To zależy od sytuacji. Nie wszyscy godzą się  na takie rozwiązanie. Niektórzy uważają, że jest to nie sprawiedliwe, ponieważ na przykład małżonek mieszkał za granica, a on w tym czasie przeprowadził remont we własnym zakresie, za własne pieniądze. To oznaczałoby, że jego zdaniem to on przyczynił się do podwyższenia wartości nieruchomości. Co zrobić w takiej sytuacji?

Taki nakład majątkowy ulega rozliczeniu. Oznacza to, że rzeczoznawca, w tym przypadku biegły sądowy potraktuje go jako część majątku osobistego. W takiej sytuacji druga strona otrzyma pomniejszoną o tę kwotę udział w majątku.