Artykuł zaktualizowano: 03.11.2025
Już przed sprzedażą bądź kupnem mieszkania w 2025 roku warto uwzględnić koszty związane z transakcją. Jeśli tego nie dopilnujemy, to niezależnie od tego, czy jesteśmy nabywcami, czy zbywcami nieruchomości, możemy ponieść kosztowne błędy formalne. W tym artykule opisaliśmy najważniejsze opłaty, jakie mogą wystąpić przy sprzedaży mieszkania - notarialne, sądowe i podatkowe.
Nie wiesz ile warta jest Twoja nieruchomość?
Skontaktuj się z nami, nasz ekspert wyceni Twoją nieruchomość w 24h.
Do najczęstszych kosztów przy kupnie/sprzedaży mieszkania należą:
Mogą pojawić się również dodatkowe opłaty, które nie zawsze są konieczne:
Kupujący zmuszony jest uiścić taksę notarialną oraz opłaty związane ze wpisem do księgi wieczystej czy odpis aktu notarialnego. Ku ogromnemu niezadowoleniu zobowiązani są oni również do opłacenia prowizji dla agencji nieruchomości, która zajmuje się sprzedażą mieszkania czy domu. Prowizja ta zazwyczaj wynosi od 2% + 23% podatku VAT (od tych 2%). Dlatego wielu z nich szuka ofert kupna bezpośredniego, bez udziału biura, w innym przypadku jest to koszt kilku tysięcy złotych. Dodatkowo po stronie kupującego leży także opłata podatku od czynności cywilnoprawnych i koszty ubezpieczenia, to również koszt kilku tysięcy złotych.
Jeśli nabywamy mieszkanie na rynku wtórnym, to zobowiązują nas dodatkowe koszty jak:
Mimo wszystkich koniecznych formalności i opłat z tym związanych, kupno nieruchomości nadal jest najlepszą inwestycją na przyszłe lata.
Czy wiesz, że...
W większych miastach, takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, całkowite koszty notarialne i prowizje mogą być wyższe o kilkanaście procent w porównaniu do mniejszych miejscowości.
Jeśli chodzi o zobowiązania finansowe sprzedającego, to musi on zazwyczaj zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości. Warto jednak wiedzieć, że nie w każdej sytuacji trzeba go płacić - to zależy od terminu sprzedaży i dalszego przeznaczenia środków. Więcej o zasadach rozliczenia i możliwych zwolnieniach znajdziesz w artykule Jak rozliczyć sprzedaż mieszkania z Urzędem Skarbowym. Wyjaśniamy tam krok po kroku, kiedy sprzedający jest zobowiązany do zapłaty podatku, jak poprawnie złożyć deklarację oraz jak skorzystać z ulgi mieszkaniowej.
Jeśli mieszkanie zostało nabyte w drodze spadku, sprzedający powinien koniecznie poszukać informacji na temat sprzedaży nieruchomości ze spadku, gdyż koszty mogą się różnić. Oczywiście tak naprawdę wszystko zależy od ustaleń obu stron, ponieważ zdarza się, że dochodząc do porozumienia, dzielą się oni wszystkimi opłatami po równo. Jest to jednak podejście indywidualne i nieobowiązkowe.
Podczas każdej sprzedaży nieruchomości w 2025 roku, rola notariusza jest niezbędna. Konieczne jest jednak poniesienie opłaty związanej z jego usługami, które zostały wcześniej ustalone podczas spisania umowy. Taksa notarialna zawsze musi być zgodna z rozporządzeniem Ministerstwa Sprawiedliwości, które określa jej maksymalne stawki w zależności od wartości nieruchomości. Do taksy doliczany jest również podatek VAT w wysokości 23%.
Warto wiedzieć
Przy podpisywaniu aktu notarialnego pojawiają się też drobne, ale obowiązkowe opłaty. Za wypisy, wyciągi lub odpisy z aktu notarialnego zapłacimy zwykle ok. 7 zł za stronę (czasem liczy się też połowa strony). Do tego dochodzi 200 zł opłaty sądowej za wpis do księgi wieczystej.
Choć kwoty wydają się niewielkie, w przypadku obszernych aktów i kilku egzemplarzy mogą łącznie podnieść koszt transakcji nawet o kilkaset złotych.
Oprócz taksy musimy również opłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Notariusz pełni tu rolę pośrednika - to on pobiera podatek oraz opłaty sądowe i przekazuje je na rachunek Urzędu Skarbowego w naszym imieniu. Dopiero po ich uiszczeniu notariusz sporządza akt notarialny.
Ile zatem powinien wynosić podatek od czynności cywilnoprawnych? Powinien wynosić on 2% wartości rynkowej nieruchomości (kwoty, za którą mieszkanie faktycznie zostało sprzedane).
Ważne
Podatek PCC płaci się wyłącznie przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego (od osoby prywatnej). W przypadku zakupu nieruchomości od dewelopera PCC nie występuje.
W przypadku rynku pierwotnego, czyli zakupu mieszkania od dewelopera, kupujący nie płaci podatku od sprzedaży, ponieważ ta transakcja jest już objęta podatkiem VAT, wliczonym w cenę nieruchomości.
Podatek od sprzedaży nieruchomości dotyczy wyłącznie osób prywatnych, które zbywają mieszkanie lub dom na rynku wtórnym, zwykle przed upływem pięciu lat od daty nabycia. W takiej sytuacji to sprzedający jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego (PIT-39).
Podatek od sprzedaży mieszkania nie zawsze jest obowiązkowy. Zwolnienie z jego zapłaty przysługuje między innymi wtedy, gdy sprzedaż następuje po upływie 5 lat od nabycia nieruchomości, albo gdy środki ze sprzedaży zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe.
Dokładne zasady i terminy rozliczenia podatku od sprzedaży mieszkania w 2025 roku opisaliśmy w osobnym poradniku: Jak rozliczyć sprzedaż mieszkania z Urzędem Skarbowym - znajdziesz tam szczegółowe wyjaśnienia kiedy następuje zwolnienie z podatku oraz jak skorzystać z ulgi mieszkaniowej.
Wielu sprzedających uważa, że sprzedaż mieszkania, podpisanie umowy i przekazanie kluczy zamyka całą transakcję. Niestety jest to błędne myślenie, ponieważ oznacza to, że zapominają oni o formalnościach, których należy dopilnować. Konieczne jest ich dopilnowanie, by nie narażać się na nieprzyjemności.
| Rodzaj opłaty | Kto płaci | Wysokość opłaty | Uwagi |
|---|---|---|---|
| Taksa notarialna | Kupujący lub sprzedający (ustalenia stron) | do kilku tys. zł + VAT | zależy od wartości nieruchomości |
| PCC | Kupujący | 2% wartości nieruchomości | tylko rynek wtórny |
| PIT-39 | Sprzedający | 19% zysku | jeśli sprzedaż przed 5 latami |
| Wpis do KW | Kupujący | 200 zł | opłata sądowa |
| Wypisy aktu | Obie strony | ok. 7 zł/strona | zależy od liczby egzemplarzy |
autor artykułu
Radosław Zacha
Radosław Zacha – od lat zajmuje się rozwiązywaniem spraw problematycznych nieruchomości. W Atrium Nieruchomości ma na swoim koncie kilkanaście tysięcy zgłoszeń, dzięki czemu doskonale zna realia rynku i potrafi skutecznie doradzać osobom stojącym przed trudnymi decyzjami dotyczącymi sprzedaży czy wyceny mieszkań oraz domów.
Wypełnij formularz, a otrzymasz gotową wycenę nieruchomości.
