Artykuł zaktualizowano: 12.11.2025
Mieszkanie na poddaszu to bez wątpienia przestrzeń z charakterem. Oferuje piękne światło dzienne, a dzięki skosom dużo łatwiej jest uzyskać przytulny klimat. Niestety, ale prawda jest taka, że urok poddasza nie zawsze przekłada się na sprawną transakcje. Jak więc przygotować takie mieszkanie w 2025 roku, aby kupujący widział w nim ten potencjał, a nie tylko problem z ustawieniem szafy? W tym artykule przedstawimy konkretne sposoby, które pomogą Ci wykorzystać atuty Twojej nieruchomości na poddaszu.
Sprzedaż mieszkania zazwyczaj przebiega sprawnie, a ilość zainteresowanych jest duża. Choć czasem nieruchomości posiadają konkretne wady. Uciążliwi sąsiedzi, nieciekawa okolica... Jeśli natomiast chodzi o mieszkanie na poddaszu, to niestety sprawa nie jest już tak prosta. Posiada ono zdaniem nabywców zbyt wiele wad, na przykład to, że znajduje się ono bezpośrednio pod dachem.
Temperatura w mieszkaniu
Niestety utrzymanie w takim lokalu optymalnej temperatury jest nie lada wyzwaniem. W lecie, gdy przychodzą upały, jest w nim za gorąco, a w zimie za zimno. Dobrym rozwiązaniem byłby montaż klimatyzacji, jednak wiąże się to z dodatkowym kosztem i to dość wysokim.
Wiele mieszkań na poddaszu, zwłaszcza w starszych kamienicach, posiada izolację wykonaną z wełny mineralnej o grubości niewystarczającej dla współczesnych standardów energooszczędności.
Ekspert radzi
Zgodnie z naszą analizą rynku i wytycznymi technicznymi, aby poddasze było komfortowe termicznie, grubość izolacji powinna wynosić co najmniej 25-30 cm. Chcąc więc usprawnić sprzedaż mieszkania na poddaszu, możesz samodzielnie wzmocnić izolację, dokładając warstwę wełny w łatwo dostępnych miejscach. Jest to niska inwestycja. Dzięki temu możesz śmiało zapewnić kupującego, że została zrobiona nowa izolacja termiczna, co obniży jego przyszłe rachunki za ogrzewanie i chłodzenie.
Michał Olejarski, ekspert ds. nieruchomości
Nieszczelny dach
Kupując mieszkanie na poddaszu, musimy mieć pewność, że dach budynku jest całkowicie szczelny. Jeśli nie będzie szczelny, to mogą pojawić się problemy z wilgocią lub przeciekami, a co za tym idzie również z grzybem na ścianach. Pamiętajmy, że grzyb w domu to realne zagrożenie dla zdrowia.
Brak windy
Mieszkanie na poddaszu wiąże się ze sporą ilością schodów, które mogą być utrudnieniem dla osób starszych i rodzin z dziećmi. Jeśli w budynku nie ma windy, to jest to czynnik, który znacząco zawęża grono potencjalnych nabywców.
Brak prawnego statusu lokalu mieszkalnego
Często zdarza się, że mieszkanie na poddaszu prawnie nie jest lokalem mieszkalnym. W takiej sytuacji konieczne będzie przekształcenie go w lokal mieszkalny, a taki proces wymaga dużych formalności, co nie zachęca nabywców do kupna.
Utracony metraż z powodu skosów
Inną kwestią jest skonstruowanie ogłoszenia, a dokładnie podanie faktycznego metrażu mieszkania na poddaszu. Najczęściej wymiary podawane są w wymiarach podłogi, co nie należy do prawdziwych, ponieważ metraż lokalu ze skosami wylicza się inaczej. O wyliczeniu metrażu mieszkania ze skosami przeczytasz w dalszej części artykułu.
Czy wiesz, że...
Lokale ze skosami są zwykle tańsze o 5–15 % za m² w porównaniu z mieszkaniami o pełnej wysokości.
Źródło: direct.money.pl
Znając wszystkie wady, które pojawiają się podczas chęci sprzedania mieszkania na poddaszu, musimy wiedzieć, że istnieją również zalety. Jedną z nich jest możliwość stworzenia unikalnego wnętrza, wykazując się przy tym pomysłowością. Faktem jest, że występujące w tego typu lokalu skosy zabierają miejsce i zmniejszają wnętrze. Nie oznacza to jednak, że jest ono nie do zagospodarowania. Bardzo często w miejscach ich występowania robi się meble na wymiar, co jest dodatkowym miejsce do przechowywania rzeczy.
Wyjątkowy charakter
Mieszkania na poddaszu najczęściej znajdują się w starych budynkach typu kamienice. Po przeprowadzeniu remontu, może stać się ono prawdziwym apartamentem, przestronnym i jasnym. Wystarczy zadbać o odpowiednie oświetlenie lub świetliki, przez które wpadać będzie dużo promieni słonecznych.
Widoki
Mieszkanie na poddaszu często daje możliwość podziwiania pięknych widoków z okien dachowych. Wysoko położony lokal oferuje panoramiczny widok na okolicę, co może być atrakcyjne - szczególnie w miastach.
Potencjał inwestycyjny
Mieszkania na poddaszu z roku na rok zyskują coraz większa popularność. Mogą więc stanowić atrakcyjną opcję inwestycyjną, zarówno do wynajmu, jak i sprzedaży po odpowiednich pracach remontowych.
Zwiększona prywatność
Dzięki położeniu na najwyższej kondygnacji nie ma sąsiadów nad nami, co zwiększa komfort i poczucie intymności. Dodatkowo dzięki wysokości na jakiej znajduje się lokal, jesteśmy mniej narażeni na niepożądany hałas i spojrzenia z ulicy.
Jak widać, mieszkanie na poddaszu ma wady i zalety, w zależności jak podchodzą do tego potencjalni nabywcy. Bardzo często nieruchomość taka wykorzystywana jest do stworzenia dwupoziomowego apartamentu, który staje się atrakcyjną nieruchomością wartą wysokiej kwoty.
Z analiz rynku wynika, że w 2025 roku kupujący szukają mieszkań:
Pomiar powierzchni mieszkania na poddaszu wymaga uwzględnienia skosów i wysokości pomieszczeń. Zgodnie z obowiązkującą normą PN-ISO 9836:1997, do powierzchni użytkowej wlicza się tylko te części pomieszczeń, których wysokość przekracza 1,90m. Niższe fragmenty pod skosami nie są wliczane do metrażu.
Przykład
Wskazówka: Użyj dalmierza laserowego i miarki stalowej do dokładnych pomiarów.
Dla przykładu chcemy obliczyć powierzchnię użytkową pokoju na poddaszu o wymiarach 5 metrów na 4 metry. Skos zaczyna się na od wysokości 0,8m, a kończy się na 2,6m.
Krok 1: Podziel pomieszczenie na strefy wysokości
Zmierz wysokość w kilku miejscach i zaznacz, gdzie osiąga wartości:
W naszym przykładzie:
Krok 2: Zastosuj normę
Zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997 do metrażu wliczamy tylko część powyżej 1,90 m:
Powierzchnia użytkowa = 4 m × 2 m = 8 m².
Całe pomieszczenie ma 20 m² powierzchni podłogi, ale użytkowej jedynie 8 m².
Aby skutecznie sprzedać mieszkanie na poddaszu, warto podkreślić jego unikalny charakter i potencjał aranżacyjny. Mimo że skosy mogą ograniczać przestronność, dobrze zaplanowana aranżacja oraz wykorzystanie mebli na wymiar mogą sprawić, że mieszkanie stanie się funkcjonalne i przytulne. Wycena powinna uwzględniać nietypowy układ przestrzenny, ale pamiętać należy, że takie mieszkania mogą być atrakcyjne ze względu na prywatność, ciszę oraz wyjątkowy klimat. Dobra prezentacja oferty, w tym profesjonalne zdjęcia, pomoże przyciągnąć potencjalnych nabywców.
autor artykułu
Radosław Zacha
Radosław Zacha – od lat zajmuje się rozwiązywaniem spraw problematycznych nieruchomości. W Atrium Nieruchomości ma na swoim koncie kilkanaście tysięcy zgłoszeń, dzięki czemu doskonale zna realia rynku i potrafi skutecznie doradzać osobom stojącym przed trudnymi decyzjami dotyczącymi sprzedaży czy wyceny mieszkań oraz domów.
Wypełnij formularz, a otrzymasz gotową wycenę nieruchomości.
