Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat, czyli jak uniknąć podatku dochodowego

W kontekście zysków z rynku nieruchomości najwięcej wątpliwości, a co za tym idzie emocji, budzą zasady opodatkowania dochodu, jaki można uzyskać z tytułu sprzedaży nieruchomości, lub praw do niej. Polskie przepisy przewidują obowiązek złożenia zeznania podatkowego w przypadku sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat od jej nabycia, lub wybudowania. Wspomniany pięcioletni okres liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym dana nieruchomość stała się własnością osoby aktualnie sprzedającej. Zeznanie oznacza zapłatę podatku dochodowego. Czy zawsze tak jest? A co jeśli uzyskany przychód zostanie przeznaczony na nowe cele mieszkaniowe? Jakie są zasady zwolnień z podatku? Jak można zaoszczędzić na podatku dzięki odpowiedniemu podejściu do transakcji? Na te i inne pytania odpowiadamy w poniższym artykule. Nie brakuje w nim również nawiązania do zaplanowanego na drugą połowę bieżącego, 2025 roku programu „Pierwsze Klucze”.

Sprzedajemy mieszkanie, a co z podatkiem?

Nieprzewidywalne koleje losu i ich wpływ na decyzje majątkowe mogą doprowadzić do konieczności sprzedaży mieszkania zanim minie pięć lat od jego nabycia. Sytuacja taka na pierwszy rzut oka należy do skomplikowanych – zarówno od strony finansowej, jak i formalnej. Jak sugeruje wstęp niniejszego artykułu, do najpoważniejszych kwestii zalicza się niuanse związane z podatkiem dochodowym. Spróbujmy jednak wspólnie prześledzić kolejne aspekty procesu sprzedaży nieruchomości, by przekonać się, że decyzja o dokonaniu przed upływem pięciu lat od nabycia lokalu wcale nie musi oznaczać strat, a wręcz przeciwnie – może się okazać całkiem korzystna.

Sprzedajesz nieruchomość? Sprawdź artykuł: Prognozy dla rynku nieruchomości na 2025 rok

Nie wiesz ile warta jest Twoja nieruchomość?

Skontaktuj się z nami, nasz ekspert wyceni Twoją nieruchomość w 24h.

Otrzymaj wycenę

Zacznijmy od podstaw

Na sytuację sprzedaży nieruchomości, która w oczach urzędu skarbowego jeszcze nie dojrzała do tego by ją zbyć, składają się cztery podstawowe zagadnienia:

• Rola urzędu skarbowego – urządnicy sprawdzają, czy transakcja nie powoduje obowiązku zapłaty podatku dochodowego 
• Obecność własnych celów mieszkaniowych – przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży na zakup innego mieszkania pozwala uniknąć zapłacenia podatku, ponieważ spełnia ustawowy warunek realizacji własnych celów mieszkaniowych. 
• Zasady obliczania wysokości podatku – generalnie stawka jest określona na poziomie 19 procent od dochodu, ale realną wartość zobowiązania można znacznie ograniczyć dzięki odpowiednim przepisom i określonym przez nie ulgom. 
• Czas na wykorzystanie ulgi – wszelkie formalności muszą być dopełnione w wyznaczonych terminach, które dla uniknięcia opóźnień, a co za tym idzie konieczności zapłacenia podatku, należy dobrze znać i ściśle się ich trzymać.

Co mówią przepisy skarbowe

Żeby uniknąć zapłacenia podatku dochodowego, albo przynajmniej zbić jego wysokość konieczna jest znajomość przepisów regulujących sprzedaż nieruchomości, albo pomoc prawnika wyspecjalizowanego w tej dziedzinie. W opisywanej sytuacji kluczowe znaczenie ma Ustawa o Podatku Dochodowym, bo to jej przepisy określają okoliczności powstania obowiązku fiskalnego oraz sposoby obliczania należności podatkowej. Jeśli chodzi o transakcje organizowane przed upływem pięciu lat od nabycia przeznaczonej na sprzedaż nieruchomości, podatek może dotyczyć pełnej kwoty zysku. Istnieją jednak rozwiązania, które pozwalają tego uniknąć.

Sprawa ulgi mieszkaniowej

Do najczęstszych strategii należy skorzystanie z tak zwanej ulgi mieszkaniowej. Na czym to polega? Jeśli sprzedajemy nieruchomość, ale jednocześnie mamy zamiar kupić nową w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, wówczas środki uzyskanie ze sprzedaży, albo ich część, możemy przeznaczyć na nową inwestycję. W rezultacie unikamy zapłacenia podatku od części dochodu. Jednak żeby zapobiec konieczności kontaktów z urzędem skarbowym należy ściśle przestrzegać wyznaczonych terminów, zaś transakcja musi być prawidłowo udokumentowana.

Jak w każdej dziedzinie – kwestia roboty papierkowej

Jeśli zajdzie konieczność zapłacenia podatku po zrealizowaniu sprzedaży nieruchomości, w pierwszej kolejności trzeba ustalić dochód. Jest to różnica między ceną uiszczoną podczas nabycia tej nieruchomości, a sumą uzyskaną z transakcji. Potem oblicza się stawkę według aktualnych przepisów, biorąc pod uwagę możliwe odliczenia. Jeśli mówimy o przypadku, w którym chodzi o inwestycję we własne cele mieszkaniowe, pojawia się możliwość uniknięcia podatku. Aby z niej skorzystać trzeba złożyć w urzędzie skarbowym odpowiednią deklarację w terminie do końca kwietnia roku następującego po dacie sprzedaży. Jak można zrozumieć, dla uniknięcia ewentualnych kar trzeba mieć komplet rachunków poświadczających koszty oraz wszystkie dokumenty związane z transakcją.

Dowiedz się również: Na co zwrócić uwagę podpisując akt notarialny?

Expert radzi

W przypadku remontów, modernizacji albo innych inwestycji mających wpływ na wartość zbywanego lokalu trzeba je uwzględnić przy obliczaniu dochodu z transakcji. Chociaż w przypadku sprzedaży nieruchomości po upływie pięciu lat od jej nabycia/wybudowania ulga inwestycyjna jest automatyczna, dokumenty potwierdzające nakłady finansowe oraz terminy prac należy przechowywać, by w razie potrzeby móc je okazać fiskusowi.

Michał Olejarski, ekspert do spraw nieruchomości

Jak to się robi w CSN „Atrium”

Choć teoria podatku dochodowego towarzyszącego transakcjom sprzedaży nieruchomości nie jest zbyt zawiła, dla lepszego jej zobrazowania posłużmy się przykładem z bogatego doświadczenia CSN „Atrium”.

Jeden z naszych Klientów podjął decyzję o sprzedaży mieszkania, transakcja miałaby nastąpić przed upływem pięciu lat od jego nabycia. Opierając się na interpretacji przepisów dokonanej przez nasz Dział Prawny zaproponowaliśmy rozwiązania umożliwiające zmniejszenie obciążenia podatkowego. Jakie konkretnie?

Doradziliśmy by przedwstępną umowę sprzedaży zawrzeć już w październiku, ale termin finalizacji przenieść na koniec stycznia nadchodzącego roku. W ten sposób dopełnił się okres pięciu lat kalendarzowych liczonych od końca roku nabycia sprzedawanego mieszkania. Co to konkretnie dało?

Przede wszystkim odpadła konieczność zapłacenia podatku dochodowego. Druga sprawa – nasz Klient miał pewność transakcji, ponieważ już w październiku porozumiał się z nabywcą, który wpłacił zaliczkę. Oszczędność na potencjalnym zobowiązaniu podatkowym wyniosła 50 tys. zł. Jak widać znajomość przepisów połączona z dobrą organizacją terminów i umiejętnością drobiazgowego zaplanowania sprzedaży przekłada się na wymierne korzyści.

Kontekst wymiany nieruchomości

Ważnym przypadkiem sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat od nabycia jest decyzja związana z zakupem nowego mieszkania. Właściciel sprzedaje lokal, a uzyskanie w ten sposób pieniądze chce zainwestować w nowy. Sprawa zaczyna się od analizy kosztów oraz bilansu korzyści z operacji. W dziedzinie sprzedaży trzeba zadbać o atrakcyjność oferty i umiejętną prezentację ceny i oczywiście cały czas trzeba pamiętać o przepisach podatkowych.

Ulga mieszkaniowa będzie przysługiwać o ile przychód ze sprzedaży nieruchomości zostaje przeznaczony na tak zwane „własne cele mieszkaniowe”, ale w czasie określonym przez przepisy. Skorzystać z niej mogą zarówno właściciele, jak i współwłaściciele nieruchomości, dokonujący sprzedaży przed upływem pięciu lat od nabycia. Co istotne – zakup nowego lokalu, albo spłata kredytu zaciągniętego w tym celu musi zostać dokonana w ciągu trzech lat od końca roku, w którym doszło do transakcji sprzedaży nieruchomości.

Niezależnie od tego, czy nieruchomość pochodzi z rynku wtórnego, czy pierwotnego, nabywany lokal musi służyć potrzebom mieszkaniowym, czyli nie może być inwestycją nastawioną na zysk, co urzędnicy skrupulatnie sprawdzą. Jednak spełnienie tego warunku ogranicza, albo całkowicie eliminuje konieczność zapłacenia podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości. Trzeba jednak pamiętać, o zgłoszeniu sytuacji w urzędzie skarbowym oraz odpowiednim udokumentowaniu przeznaczenia środków, co będzie dobrym zabezpieczeniem na okoliczność ewentualnych postępowań wyjaśniających w przyszłości.

Dlaczego analiza sytuacji jest taka ważna?

Sama sprzedaż nieruchomości może przebiegać według różnych scenariuszy, ważne jednak by podejść do tej sprawy możliwie strategicznie. Najlepiej porozumieć się z rzeczoznawcą, określić optymalną cenę biorąc pod uwagę warunki na lokalnym rynku nieruchomości, jak również stan techniczny zbywanej nieruchomości i jej potencjał inwestycyjny. Sprawność transakcji na pewno będzie zależeć od skompletowania niezbędnych dokumentów potwierdzających prawo do sprzedaży nieruchomości oraz papierów poświadczających jej stan prawny.

Jeśli równolegle do sprzedaży nieruchomości jej właściciel planuje zakup nowej, warto będzie ustalić harmonogram działań, choćby dla uniknięcia możliwych problemów z płynnością finansową. Szybka analiza wykaże, czy dochód ze sprzedaży pokryje wkład własny w przypadku kredytu hipotecznego, czy może konieczne będą jakieś dodatkowe źródła finansowania. Tak naprawdę, tylko dobrze zaplanowana transakcja pozwala na maksymalne wykorzystanie dostępnych ulg i zminimalizować jakieś nieprzewidziane koszty własne.

Jak liczy to skarbówka

Oczywiście, w przypadku sprzedaży nieruchomości po upływie pięciu lat od jej nabycia/wybudowania sprawy wyglądają znacznie prościej. Osoba fizyczna przygotowująca się do takiej transakcji nie musi obawiać się skarbówki, ponieważ dochód z operacji nie podlega opodatkowaniu. Prosty przykład?

Jeśli nieruchomość zostaje zakupiona, lub oficjalnie zatwierdzona do użytku w lutym 2019 to owo ujęte w przepisach pięć lat liczone jest od stycznia następnego roku, czyli od początku 2020. Okres pięcioletni upłynie więc po 31 grudnia 2024 roku. Oznacza to, że jeśli nieruchomość zostanie sprzedana w 2024 roku, jej dotychczasowy właściciel będzie musiał złożyć stosowne zeznanie podatkowe i zapłacić naliczoną zgodnie z przepisami kwotę, o ile nie skorzysta z jakichś funkcjonujących w prawie ulg i zwolnień. Jeśli jednak nieruchomość kupiona w 2019 roku zostanie sprzedana w 2025 roku, wówczas nie zachodzi obowiązek ani zeznania, ani zapłaty podatku.

Potrzebujesz więcej informacji? Skorzystaj z poradnika: Czy można uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości - praktyczny przewodnik

Program „Pierwsze Klucze”

Do kontekstu opisywanej problematyki należy administracyjny program „Pierwsze Klucze”, który ma ruszyć w drugiej połowie bieżącego, 2025 roku. Ma on umożliwić osobom kupującym dla siebie mieszkanie skorzystanie z systemu dofinansowania, opracowanego między innymi z myślą o uniknięciu obciążeń podatkowych. Inicjatywa „Pierwsze Klucze” ma zredukować część kosztów, albo rozłożyć je w czasie. Ma to szczególnie znaczenie dla młodych rodzin oraz osób planujących sprzedaż dotychczasowego mieszkania i zakup nowego w niewielkim odstępie czasu. Dlaczego o nim wspominamy?

• Program „Pierwsze Klucze” nie obejmuje nieruchomości oferowanych przez deweloperów – zakupione przez kandydatów do programu mieszkania muszą pochodzić z rynku wtórnego. 
• Mieszkanie, które miałoby stanowić podmiot programu „Pierwsze Klucze” musi być użytkowane od co najmniej 5 lat, a sprzedający je powinien być jego właścicielem przez minimum 3 lata. 
• Dofinansowanie obejmuje wyłącznie kredyty hipoteczne i kredyty konsumenckie na pokrycie kosztów udziału w towarzystwach budownictwa społecznego (TBS) albo społecznych inicjatywach mieszkaniowych (SIM).

Jak widać, program „Pierwsze Klucze” nawiązuje do rozważanych przez nas  sytuacji sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat od jej nabycia. Ale warunki uczestnictwa w projekcie „Pierwsze Klucze” zależą od wielu czynników, do których należą dochody, forma zatrudnienia, czy wiek kandydatów. Również w tym wypadku, wszelkie decyzje powinny być poprzedzone drobiazgową analizą sytuacji, co pomoże zoptymalizować koszty zakupu nowego mieszkania i określić relację z obowiązkami podatkowymi.

Podsumowanie

Decyzja o sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat od jego nabycia może być korzystna. Niezależnie jednak od kontekstu wykorzystania dochodu z transakcji należy pamiętać o przepisach podatkowych i zasadach rozliczenia z Urzędem Skarbowym. Dla uniknięcia niepotrzebnych kosztów warto sprawdzić, czy istnieje możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej, albo jakiś inny sposób uniknięcia obowiązku podatku dochodowego. W przypadku potrzeby szybkiej realizacji transakcji warto skorzystać z usług skupu nieruchomości. Taka opcja gwarantuje profesjonalne wsparcie osób obeznanych zarówno z przepisami podatkowymi jak i wszystkimi etapami procesu sprzedaży mieszkania, oraz z kontekstem aktualnych programów rządowych związanych z dofinansowaniem obrotu nieruchomościami.

autor artykułu

Radosław Zacha

Radosław Zacha – od lat zajmuje się rozwiązywaniem spraw problematycznych nieruchomości. W Atrium Nieruchomości ma na swoim koncie kilkanaście tysięcy zgłoszeń, dzięki czemu doskonale zna realia rynku i potrafi skutecznie doradzać osobom stojącym przed trudnymi decyzjami dotyczącymi sprzedaży czy wyceny mieszkań oraz domów.