X

Sprzedaż nieruchomości a pandemia

Rozważasz sprzedać nieruchomość w dobie pandemii? Przeczytaj jak sytuacja z koronawirusem wpłyneła na rynek nieruchomości.

O czym myślą eksperci, czyli sprzedaż nieruchomości w dobie pandemii

Po wiosennym zamrożeniu rynek wtórny mieszkań nie powrócił do stanu sprzed pandemii, przede wszystkim dlatego, że zmieniło się tempo wzrostu stawek. Również teraz sytuacja jest daleka od normalności, ale żeby ją rzetelnie ocenić trzeba wziąć pod uwagę ogromną ilość czynników. Można mieć wrażenie, że wpływ kolejnych zamrożeń gospodarki na sprzedaż nieruchomości da się ocenić w krótkiej chwili, ale nic bardziej mylnego. Gdyby faktycznie miało tak być, media już dawno poinformowałyby o fali bankructw agencji obrotu nieruchomościami, tymczasem branża ma się dobrze. Owszem, możemy mówić o sporych nerwach, ale na pewno nie takich z jakimi mają do czynienia studia tatuażu, siłownie, czy firmy eventowe. Prawdą również jest, że znajdujemy się w zmiennej i niepewnej sytuacji, ale wystarczy zapytać dowolnego eksperta, wyspecjalizowanego w pracy z dowolną dziedziną rynku by zrozumieć, że tak naprawdę sytuacja – każda - zawsze jest zmienna i niepewna. Popatrzmy więc co wiedzą spece od rynku nieruchomości, czyli na wskaźniki przemian w nieruchomościach w ostatnich miesiącach. Tylko w ten sposób zyskamy rzetelny obraz sprzedaży nieruchomości w dobie pandemii.

Agencje nieruchomości dokonują ocen sytuacji na podstawie swoich danych sprzedażowych. Część informacji pochodzi z czasu największych ograniczeń spowodowanych pandemią. Liczba zawieranych transakcji sprzedaży była wówczas o 53 proc. mniejsza niż w tym samym okresie ubiegłego roku, recesja dotknęła też rynek najmu, gdzie spadek oszacowano na 34 proc. W lipcu, po zniesieniu większości obostrzeń liczba transakcji była tylko o 30 proc. mniejsza niż rok wcześniej, ale w sierpniu można już było mówić o identycznym poziomie jak w analogicznym okresie roku ubiegłego. Przy drugiej fali koronawirusa nie jest to może bardzo znaczący wskaźnik, ale warto o nim wiedzieć. Na co jeszcze trzeba zwrócić uwagę? Na kolejny ważny czynnik a mianowicie fakt, że

Pandemia zatrzymała wzrost cen.

Jeszcze w połowie 2019 roku średnie ceny w Warszawie plasowały się na poziomie 10 tys. zł/mkw., zaś w pierwszych miesiącach 2020 r. zaczęły gwałtownie rosnąć niemal osiągając pułap 12 tys. zł. Potem jednak nastąpił lockdown, a wraz z nim półtoraprocentowy (1,5-proc.) spadek. Pomimo katastroficznych scenariuszy większość analityków założyła, że ceny zmaleją nie więcej niż kilka procent, tak też się stało. Obecnie średnia cena za metr kwadratowy nadal przekracza 11 tys. zł. Wbrew oczekiwaniom średnia cena transakcyjna nie uległa zmianie w okresie pandemii i w okresie marzec – maj wyniosła ok. 9,9 tys. zł. Sporą rolę analitycy przypisują tu czynnikowi psychologicznemu – właściciele nieruchomości (nie licząc przypadków, gdy nagła sytuacja zmuszała do sprzedaży) decydowali się czekać z transakcją, niż godzić na niższą cenę.
Brak spadku ofert cenowych jest trendem, który dotyczy nie tylko dużych metropolii, ale także mniejszych miast – wyjątkiem jest tu województwo lubuskie, ale spadek nie przekracza tu 0,2 proc. Z kolei w Katowicach i Lublinie cena ofertowa wzrosła o 2 procent. Z takiej analizy cen wynikałoby, że pomimo pandemii i lockdownu, III kwartał bieżącego roku był dla rynku dość dobry, nie jest to jednak do końca prawda. Tym co się kłóci z pozytywnym obrazem sytuacji jest spory spadek wartości udzielanych kredytów mieszkaniowych. Według Biura Informacji Kredytowej wartość kredytów spadła o 23 proc. w porównaniu do stanu sprzed roku. Nie wynika to jednak z mniejszego zainteresowania klientów kredytem (inaczej dane opisujące sprzedaż nieruchomości przytoczone powyżej byłyby zupełnie inne) lecz jest skutkiem zaostrzenia przez banki polityki kredytowej.

sprzedaż nieruchomości firma skupująca nieruchomości

Pomimo drugiej fali pandemii…

…i kolejnych utrudnień właściciele nieruchomości nadal będą czekać na wzrost cen i powrót popytu, licząc na dobre transakcje. Wraz z nimi czekają agencje obrotu nieruchomości, które dopiero po zgromadzeniu wszystkich danych zaczną opracowywać nowe strategie i budżety na 2021 rok. Dopiero te decyzje wpłyną na zmiany na rynku zarówno popytowe, jak i podażowe, a według agencyjnych analityków zanim to nastąpi, czyli przynajmniej do lutego, na rynku wtórnym nie powinno być znaczących wahań. Na tym moglibyśmy pewnie zakończyć, ale bieżąca sytuacja wywołuje nieprzewidziane zmiany w większości sektorów gospodarki. Przedsiębiorcy już wiedzą jak wyglądają obostrzenia wprowadzane w związku z pandemią, na co mogą liczyć ze strony państwa i jak w praktyce wygląda późniejsze odmrażanie gospodarki. Starają się więc zareagować z wyprzedzeniem, co również wpływa na sytuację rynkową. Wzrost i utrzymanie cen nieruchomości na rynku wtórnym wynikają z dotychczasowej dostępności kredytów hipotecznych i ze wzrostu inflacji. Dodajmy do tego niskie stopy zwrotu, które nie sprzyjają budowie zabezpieczeń finansowych przez oszczędności i będzie zrozumiałe, że wiele osób postawi na inwestycję w nieruchomości. A to będzie utrzymywać ceny mieszkań na dość stałym poziomie.

Jak to wygląda w perspektywie pandemii?

Jednym najbardziej zakłóconych przez koronawirusa sektorów gospodarki jest branża turystyczna. Tu straty generuje zastój w prywatnym najmie krótkoterminowym – większość lokali pozostaje pusta, a ludzie którzy żyli z ich wynajmu gorączkowo poszukują nowych rozwiązań. Kto nie wypracował sobie zabezpieczenia rozważa nawet sprzedaż swoich nieruchomości, często poniżej średniej rynkowej w związku z katastrofalną sytuacją własną i koniecznością jak najszybszego zdobycia środków. Tym samym rośnie podaż na rynku wtórnym. Zmiana wynajmu na długoterminowy nie zawsze jest możliwa – z powodu pandemii rośnie popularność modelu pracy zdalnej, a duże przedsiębiorstwa tną koszty redukując swoje powierzchnie biurowe nawet o połowę, przekierowując zaoszczędzone środki na organizację pracy w domach personelu. Ponieważ gospodarka jest w gruncie rzeczy systemem naczyń połączonych, działanie takie nie pozostanie bez echa. Jakie będą jego skutki? Najprawdopodobniej znajdziemy się w sytuacji, w której nastąpi wzrost cen nieruchomości, ale tylko w mniejszych miastach, przy spadku wartości mieszkań w dużych. Okoliczności te zostaną przez innych analityków zinterpretowane jako przejaw inflacji i zmniejszenia możliwości korzystnego lokowania oszczędności.

Rynek nieruchomości a rynek produktów finansowych

Według danych Biura Informacji Kredytowej wnioski o kredyt hipoteczny w maju bieżącego roku złożyło 28,6 tys. klientów, czyli o 29 proc. mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. To skutek zabezpieczeń zastosowanych przez Banki w ramach ochrony przed niewypłacalnością klientów. Pandemia w oczach finansistów to spowolnienie gospodarcze, powszechne obniżki pensji i wzrost ryzyka utraty pracy w większości branż. Pomimo niskich stóp procentowych i niskich cen kredytów osoby planujące zaciągnięcie w banku pożyczki muszą się liczyć ze sporymi utrudnieniami. Jakimi?
Zdolność kredytową ustala się teraz precyzyjniej i na wyższym niż do tej pory poziomie. Praktycznie zniknęły szanse na kredyt dla osób na umowach cywilnoprawnych, czyli śmieciówkach, podobnie finansiści klasyfikują przedsiębiorców, którzy własną działalność prowadzą od niedawna. Znaczenia przy rozpatrywaniu wniosków kredytowych nabrała też branża w jakiej działa petent. Zatrudnieni w sektorach rynku najbardziej dotkniętych skutkami pandemii również będą mieć problemy z uzyskaniem kredytu hipotecznego, chodzi przede wszystkim o branże: turystyczną, gastronomiczną i rozrywkową. To jednak nie koniec, podniesieniu uległa wysokość wkładu własnego. Do tej pory miał on stanowić 10 proc., w tej chwili jednak większość banków wymaga wpłaty przynajmniej 20 proc, a czasem 30 proc. Skoczyły również marże pobierane przez banki. Jak widać, uzyskanie pozytywnej odpowiedzi banku jest teraz znacznie trudniejsze niż na początku roku, z drugiej jednak strony patrząc, po drugiej fali pandemii ograniczenie produktów finansowych może być jeszcze większe – być może właśnie teraz jest ostatni dzwonek, by pomóc sobie w realizacji wymarzonej inwestycji i wziąć udział w obrocie nieruchomościami. Oprócz tego, że w niepewnych czasach nieruchomości to świetna lokata, pojawiają się też

zniszczona nieruchomość nieruchomość do remontu na sprzedaż

Nieoczekiwane sytuacje

Należy do nich swoiste urozmaicenie popytu, spowodowane właśnie przez pandemię. Według statystyk biur obrotu nieruchomościami od początku stanu zagrożenia epidemiologicznego wśród najemców i kupujących wzrosło zainteresowanie mieszkaniami z bliskim sąsiedztwem terenów zielonych, domami z przylegającym ogródkiem, lokalami wyposażonymi w duże balkony i tarasy. Do tego, według statystyk ruchu sieciowego zwiększyła się liczba wyszukiwań ofert działek rekreacyjnych i miejskich ogródków działkowych. Statystyki sprawdzono w maju i okazało się, że trend się utrzymuje – z powodu obostrzeń coraz więcej osób szuka lokali o większej powierzchni oraz domów i lokalizacji zapewniających możliwość swobodnego przebywania na świeżym powietrzu. Szczegóły? Od początku kwietnia do 5 maja zainteresowanie mieszkaniami z balkonem wzrosło względem danych z marca o 19 proc., mieszkaniami z ogrodem o 60 proc., a mieszkaniami z tarasem o 63 proc. Jeśli chodzi o metraż, większość wyszukiwań jako minimalny metraż wskazuje 60 mkw. choć na początku bieżącego roku trend koncentrował się na 40. Tendencję poszukiwań większej ilości miejsca obserwuje się również w dziedzinie domów, najbardziej poszukiwane są te o powierzchni przekraczającej 100 mkw. Warto jednak pamiętać, że od poszukiwania nieruchomości do jej zakupu wiedzie długa droga, niemniej jednak trend w zainteresowaniach warto brać pod uwagę planując sprzedaż mieszkań z komornikiem w dobie pandemii. Dlaczego? Jeśli tendencja wzrośnie, to w obrocie nieruchomościami

Zmaleje znaczenie inwestycji deweloperskich…

…a te są realizowane na pełnych pomimo pandemii obrotach. Co prawda z powodu obostrzeń i mniejszej dostępności urzędów spodziewano się kłopotów z wydawaniem pozwoleń na budowę, czy decyzji o oddaniu do użytkowania ale w marcu bieżącego roku deweloperzy dostali o 23,5 proc. więcej pozwoleń na budowę w porównaniu do analogicznego okresu roku ubiegłego. Wzrosła również liczna mieszkań oddanych do użytku – o 17 proc. A jak w przypadku deweloperów wygląda sprzedaż zadłużonych nieruchomości w czasach pandemii? Przede wszystkim wdrożono w proces sprzedaży nowoczesne technologie, obsługa rynku nieruchomości jest kontynuowana przy pomocy wideorozmów, wirtualnych wizyt w lokalach przeznaczonych na sprzedaż, praktykuje się również zdalne podpisywanie umów. A chociaż część kancelarii notarialnych nie pracuje w normalnym trybie, większość deweloperów korzysta z usług godnych zaufania kancelarii i pomaga swoim klientom w dopełnieniu formalności. Co jeszcze warto brać pod uwagę analizując trendy na rynku nieruchomości? Na pewno

Nowe stawki podatku od nieruchomości,

Które zostaną podniesione w przyszłym roku. Na początku epidemii koronawirusa można było odroczyć płatność tej należności, teraz jednak ma ona wzrosnąć. W pewnym sensie jest to naturalne – pandemia spowalnia rynek, a zmniejszone obroty i dochody firm zmniejszają wartość podatków i opłat wpływających do Skarbu Państwa. Jako wyjątek można wskazać podatek od nieruchomości obowiązujący bez względu na zamknięcie obiektów i lokali. Skąd bierze się stawka podatku od nieruchomości? Jej wartość ustala się na podstawie wskaźników wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w pierwszych dwóch kwartałach danego roku. Według danych, na których pracuje administracja państwowa, w pierwszym półroczu 2020 r. wskaźnik ten określono na 3,9% i o tyle podniesiono maksymalne stawki podatku od nieruchomości. Stawki maksymalne ustala Ministerstwo Finansów, natomiast ich dokładną wartość regulują poszczególne gminy dla swoich terytoriów czyli o tym, jaka stawka zostaje wprowadzona na danym terenie decydują władze lokalne. Stąd specjaliści obeznani z ogólnokrajowym rynkiem nieruchomości wiedzą, że podatek od nieruchomości bywa różny w różnych częściach kraju, ale nigdzie nie przekracza określonej przez ministerstwo stawki maksymalnej. Jeśli chodzi o szczegóły to najnowsze stawki maksymalne podatku od nieruchomości w roku 2021 wyniosą odpowiednio:

  • budynki mieszkalne - 0,85 zł za 1 mkw
  • budynki związane z prowadzeniem działalności gospodarczej - 24,84 zł za 1 mkw
  • budynki zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu kwalifikowanym materiałem siewnym - 11,62 zł za 1 mkw
  • budynki, w których prowadzi się działalność związaną z świadczeniami zdrowotnymi - 5,06 za 1 mkw
  • budynki pozostałe - 8,37 za 1 mkw
  • budowle - 2 proc. wartości
  • grunty związane z prowadzeniem działalności - 0,99 zł za 1 mkw
  • grunty pod wodami stojącymi lub płynącymi - 4,99 zł za 1 ha
  • grunty pozostałe - 0,52 zł za 1 mkw
  • obszary niezabudowane objęte planem rewitalizacji, dla których miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową, usługową albo
  • zabudowę o przeznaczeniu mieszanym - 3,28 zł za 1 mkw

Znając parametry rynku nieruchomości wymienione powyżej, ekspert zapytany jak wygląda sprzedaż mieszkań z lokatorem w dobie pandemii odpowie następująco:

Na zrównoważonym rynku większość nieruchomości ma podobne ceny, a niewielka ich ilość jest znacząco tańsza i niewielka ilość znacząco droższa. Do niedawna trudno było znaleźć tanią nieruchomość, za to łatwo było sprzedać w rynkowej cenie drożej. Jeśli sytuacja na rynku zostanie zachwiana (a według powyższych wyłuszczeń - nie powinna) łatwo będzie kupić tanio, a trudno sprzedać drogo. Ponieważ z każdej sytuacji jest wyjście, to jeśli nawet nie uda się niczego kupić okazyjnie tanio, by zarobić na szybkiej transakcji (co zdarza się nieczęsto) łatwiej będzie uciec się do długoterminowego zakupu przygotowanego pod wynajem, albo wymianę. Kolejna ważna sprawa – rynek nieruchomości na każdą recesję gospodarczą reaguje z dużym opóźnieniem. Jest tak ponieważ najważniejszymi składowymi cen nieruchomości są cechy które niełatwo ulegają zmianie, takie jak: powierzchnia, stan prawny, rodzaj budownictwa i lokalizacja. Nieco mniejszy, ale brany pod uwagę wpływ mają na sytuację rynkową czynniki psychologiczne takie jak indywidualne odczucia, nastroje społeczne i wysokość możliwej dopłaty dokonanej przez klienta za uwzględnienie indywidualnych kryteriów doboru nieruchomości. Wiedząc, że na rynek nieruchomości wpływa wiele czynników co daje praktycznie nieograniczone możliwości rozwoju sytuacji, w prognozowaniu najbardziej prawdopodobnego scenariusza pod uwagę bierze się najbardziej prawdopodobne, czyli stopę inflacji, nastroje na rynku i wskaźnik bezrobocia. Nastroje można odczytać ze statystyk sprzedażowych, odzwierciedleniem wskaźnika bezrobocia są ruchy banków (zaostrzenie kryteriów i podniesienie wysokości wkładu własnego), stopa inflacji reguluje rynek towarów i usług, na podstawie którego ustalane są stawki podatku od nieruchomości. Ktoś nieobeznany z rynkiem mógłby teraz stwierdzić, że jeśli wymienione parametry ulegną pogorszeniu wraz z drugą falą pandemii, wówczas zmaleje zainteresowanie inwestycjami w nieruchomości. Trzeba jednak brać pod uwagę, że podstawową preferencją każdego klienta jest poczucie bezpieczeństwa co oznacza, że obroty w nieruchomościach nie spadną, tyle że motywem inwestycji będzie lęk przed stratami i chęć zabezpieczenia, a nie nadzieja na zysk jak w okresie poprzedzającym pandemię.

kupiona nieruchomość podczas pandemii sprzedane mieszkanie w czasie pandemii

Opinie klientów, którym pomogliśmy spieniężyć nieruchomość podczas pandemii

Polecam. Firma jest solidna, a obsługa na najwyższym poziomie. Poprzez konsultację telefoniczną dowiedziałem się więcej niż po spotkaniu “twarzą w twarz” w innych firmach. Zaproponowano mi skup mojego zadłużonego mieszkania i pomoc w załatwieniu formalności. Wszystko udało załatwić się w ciągu dwóch dni. Pozbyłam się długu co było dla mnie priorytetem i u notariusza dostałem sporą sumę pieniędzy.

Oskar H.

Polecamy! Otrzymaliśmy w tej firmie profesjonalną pomoc, dzięki której przestaliśmy bać się odbierać telefon gdy dzwoniły obce numery. Dzięki pomocy jaką otrzymaliśmy sprzedaliśmy zadłużone mieszkanie, spłaciliśmy dług a za zaoszczędzone pieniądze mogliśmy zamieszkać na wsi. Dziękujemy!

Julian W.

Dzięki doświadczonej kadrze tej firmy sprzedałam swoje zalane mieszkanie z ogromną korzyścią finansową dla mnie. W przeciągu kilku dni załatwiono za mnie wszystkie formalności. Moim jedynym wkładem w całą papierologię była wizyta u notariusza. Później mogłam już tylko cieszyć się z zarobionych finansów i z pozbytego probelmu. Dziękuję bardzo za szybką wycenę i pomoc formalną.

Maja N.

Kupujemy zadłużone mieszkania w następujących miastach: