Artykuł zaktualizowano: 08.12.2025
Trafiając na mieszkanie na sprzedaż w okazjonalnej cenie, powinniśmy zastanowić się, jaki jest tego powód. Czasem może być to jego kiepski stan, hipoteka lub nieciekawa lokalizacja. Na cenę nieruchomości wpływa wiele czynników, jednak w celu zabezpieczenia się powinniśmy poznać czynniki, które obniżają jego wartość.
Zastanawiasz się, ile jest warta Twoja nieruchomość?
Wypełnij krótki formularz i otrzymaj bezpłatną, niezobowiązującą wycenę w 24 godziny.
Lista jest długa, ale w nowoczesnym obrocie nieruchomościami szczególnie istotne stają się kwestie prawne, techniczne i te związane z komfortem życia.
Dodatkowo, wiele ludzi uważa sprzedaż mieszkania na poddaszu za ciężką.
Wielu kupujących szuka mieszkania na sprzedaż, bierze pod uwagę lokalizację. Chętnie zapłacą więcej za nieruchomości, które położone są w spokojnej okolicy, przy zielonych sferach, w miejscu. Gdzie komunikacja będzie znacznie łatwiejsza. Czego szukają kupcy? Przede wszystkim tego, by w pobliżu nieruchomości, którą chcą kupić była szkoła, przedszkole, sklepy spożywcze, przystanki autobusowe czy tramwajowe. Konstruując ogłoszenie na sprzedaż, warto, jest wypisać wszystkie te czynniki, które na pewno zachęcą potencjalnego kupca.
Oczywiste jest, że każde miasto ma tak zwane "ciemniejsze okolice", które nie słyną z dobrych opinii. Podejrzane otoczenie, z wysoką przestępczością lub nieprzyjemną opinią, natychmiast wpływa na obniżenie wartości nieruchomości.
Statystyki rynkowe
Według analiz rynkowych, lokalizacja w bliskiej odległości (do 500 metrów) od linii wysokiego napięcia, dużego wysypiska śmieci lub w bezpośrednim sąsiedztwie dyskotek, może obniżyć wartość nieruchomości nawet o 15-20% w stosunku do średniej dla danej dzielnicy.
Wielu kupców zwraca uwagę na MPZP, które mogą sprawdzić sobie na stronach gmin lub w wydziałach planowania. Znajdują się tam kilkuletnie plany rozbudowy i rozwoju sfer miejskich. Uwzględnia się w nich między innymi budowy fabryk, gazociągów, linii wysokiego napięcia, dróg czy wycinki lasów i parków. Kupując dom w spokojnej, zielonej okolicy chcemy mieć pewność, że w jego pobliżu, w ciągu kilku lat nie pojawią się osiedla lub fabryki. Okazuje się więc, że MPZP ma bardzo duże znaczenie dla kupców i mogą znacznie obniżyć wartość mieszkania, które chcemy sprzedać.
Ekspert radzi
Podczas wyceny, zawsze sprawdzaj MPZP w promieniu 500 metrów od nieruchomości. Jeśli plan przewiduje budowę osiedla deweloperskiego, Twoja nieruchomość zyska (lepsza infrastruktura). Jeśli jednak planuje się dużą obwodnicę, hałaśliwą fabrykę czy wycinkę parku - obniżka wartości jest nieunikniona i może sięgnąć 15-20%. Kupujący to weryfikują.
Kamila Kasperkowiak, ekspert ds. nieruchomości
Nikt nie chce mieszkać w nieruchomości, w której ktoś popełnił samobójstwo, ktoś został zamordowany lub ktoś zmarł. Pamiętaj, że jeśli sam nie poinformujesz kupującego, informację tę z dużym prawdopodobieństwem przekażą mu sąsiedzi. Choć prawnie nie ma obowiązku ujawniania "historii duchów", moralnie i sprzedażowo działa to na niekorzyść.
Zarówno kupujący, jak i rzeczoznawca bankowy, na pewno sprawdzą Księgę Wieczystą (KW). W dziale IV znajdują się informacje dotyczące obciążeń hipotecznych. Inne ryzyka prawne to:
Niestety w przypadku, gdy budynek posiada status zabytku, znacznie obniża wartość mieszkania. Dla kupującego oznacza to, że naraża się on na problemy z wyremontowaniem mieszkania lub przebudowaniem go. Konieczna jest zgoda wojewódzkiego konserwatora zabytków, co niestety nie jest łatwe.
Ważne
Zawsze sprawdź Dział III i Dział IV Księgi Wieczystej. Ukrywanie obciążeń hipotecznych lub służebności to rażące naruszenie uczciwości w transakcji i może skutkować problemami prawnymi po sprzedaży. Uczciwy pośrednik powinien "wyczyścić" te obciążenia jeszcze przed wystawieniem oferty.
Kondycja mieszkania, które chcemy sprzedać, ma bardzo duże znaczenie i to właśnie ono może znacznie obniżyć wartość mieszania. Może zdarzyć się, że przed sprzedażą będziemy zmuszeni przeprowadzić remont nieruchomości. Nawet najdrobniejsze prace mogą wpłynąć na wartość lokalu, takie jak odmalowanie ścian czy wymiana blatów. Niezależnie od tego, czy mieszkanie sprzedajemy na rynku wtórnym, czy pierwotnym, to zmuszeni jesteśmy zadbać o to, by kanalizacje czy instalacje elektryczne były sprawne. Choć remont mieszkania wiąże się z różnymi wyzwaniami, warto postarać się o odświeżenie nieruchomości na sprzedaż.
Czynnikiem, który wpływa na niższą wartość mieszkania, jest także wysoki czynsz i rachunki (za ogrzewanie, fundusz remontowy, wodę). Kupujący aktywnie sprawdzają ich wysokości w administracji, ponieważ wysokie opłaty eksploatacyjne obciążają przyszły budżet domowy.
Oczywiste jest, że mieszkanie na niższych piętrach jest znacznie droższe niż to na 8 piętrze w bloku, w którym nie ma windy. Poza tym mieszkanie bez udogodnień, jak balkon, taras czy winda, nie ma już tak wysokiej wartości. Rozkład mieszkania jest również bardzo ważny, na przykład przechodnie pokoje są mniej atrakcyjne. Oczywiście im więcej pomieszczeń w lokalu, tym lepiej, pod warunkiem jednak, ze ściany działkowe nie są wykonane z cienkiej płyty.
Należy wiedzieć, że rzeczoznawca, który ma za zadanie wycenić naszą nieruchomość, bierze pod uwagę wiele czynników. Są to te wyżej wymienione, jednak dodatkowo także status prawny i użytkowy.
Zobacz ile kosztuje wycena mieszkania przez rzeczoznawcę.
Aby podwyższyć wartość mieszkania, należy przede wszystkim zadbać o jego stan techniczny i wizualny, minimalizując tym samym argumenty do negocjacji.
Czy wiesz, że...
Wykorzystując profesjonalny Home Staging, jesteśmy w stanie podnieść postrzeganą wartość mieszkania. Badania pokazują, że profesjonalne przygotowanie nieruchomości skraca czas sprzedaży średnio o 40% i może podnieść cenę transakcyjną nawet o 5-10%.
Ostateczna wartość Twojej nieruchomości jest wypadkową jej stanu fizycznego, prawnego i jej otoczenia. Najtrudniejsze do zmiany są czynniki prawne (hipoteka, służebność) oraz MPZP i lokalizacja. Na te elementy kupujący reaguje najbardziej negatywnie, co skutkuje największymi obniżkami cen. Elementy wizualne i techniczne, choć generują koszty (remont), są łatwiejsze do skorygowania i minimalizowania ich wpływu przez Home Staging. Zawsze sprawdź, czy Twoja nieruchomość nie ma ukrytych wad prawnych, zanim trafi na rynek.
autor artykułu
Radosław Zacha
Radosław Zacha – od lat zajmuje się rozwiązywaniem spraw problematycznych nieruchomości. W Atrium Nieruchomości ma na swoim koncie kilkanaście tysięcy zgłoszeń, dzięki czemu doskonale zna realia rynku i potrafi skutecznie doradzać osobom stojącym przed trudnymi decyzjami dotyczącymi sprzedaży czy wyceny mieszkań oraz domów.
Wypełnij formularz, a otrzymasz gotową wycenę nieruchomości.
