Artykuł zaktualizowano: 17.12.2025
Zarówno sprzedaż, jak i kupno nieruchomości to procesy wymagające skrupulatności prawnej. Jednak w dobie globalizacji i cyfryzacji, Twoja fizyczna obecność przy podpisywaniu aktu notarialnego nie jest już wymogiem koniecznym. Według danych rynkowych, nawet 15% transakcji na rynku wtórnym w dużych aglomeracjach odbywa się przy udziale pełnomocnika. Sprzedaż na odległość najczęściej dotyczy osób, które otrzymały spadek w Polsce, ale na stałe układają sobie życie za granicą. Zamiast generować koszty utrzymania pustostanu, decydują się na sprzedaż nieruchomości ze spadku, bądź udziałów w niej.
Zobacz, jak zorganizować proces, aby był on bezpieczny i zgodny z polskim prawem, nawet jeśli dzielą Cię od sprzedawanej nieruchomości tysiące kilometrów.
Tak, jest to w pełni legalne i coraz bardziej powszechne. Mechanizm ten opiera się na instytucji pełnomocnictwa, uregulowanej w Kodeksie Cywilnym. Co nam to mówi w praktyce? Możesz zarządzać całym procesem z kanapy w Londynie, Berlinie czy Nowym Jorku.
Zanim jednak wybierzesz osobę, której zaufasz, warto wiedzieć, jak sprzedać mieszkanie w Polsce będąc za granicą krok po kroku, abyś od początku znał ramy czasowe i logistyczne całego przedsięwzięcia.
Ekspert radzi
Zgodnie z naszą analizą, najszybszą ścieżką w takim przypadku jest skorzystanie z profesjonalnego skupu nieruchomości, który bierze na siebie większość formalności.
Kamila Kasperkowiak, ekspert ds. nieruchomości
Jako mocodawcy możemy wybrać pełnomocnika, który będzie reprezentował nasze interesy w naszym imieniu. Kogo powinniśmy na niego wybrać? Oczywiście decyzja należy do nas, jednak powinna być to osoba, której ufamy, dlatego też najczęściej wybierany jest członek rodziny. Możesz też wybrać na pełnomocnika prawnika. Taki wybór gwarantuje nie tylko uczciwość, ale również dodatkową pomoc, dzięki dużej wiedzy na przepisach i prawie.
W przypadku, gdy nie mamy w naszym otoczeniu osób zaufanych, które moglibyśmy wybrać na swoich pełnomocników i nie chcemy korzystać z usług adwokata, pozostaje nam jeszcze biuro i skup nieruchomości. Ta ostatnia opcja jest bardzo korzystna, gdy zależy nam na czasie, ponieważ za jego pomocą możemy sprzedać nieruchomość bezpiecznie i naprawdę szybko.
Wybór osoby reprezentującej Twoje interesy to najważniejsza decyzja w całym procesie. Podsumowując, masz trzy główne ścieżki:
Zanim jednak przejdziesz do ustalania szczegółów z rodziną czy agentem, warto poznać fundamenty całego procesu. Abyś wiedział, jakie procedury prawne zachodzą w tle i jak przygotować się do rozmowy z notariuszem, przygotowaliśmy tekst: Zdalna sprzedaż nieruchomości – sprawdzone rozwiązania. Znajdziesz tam kompleksowe wprowadzenie do tematu, które pomoże Ci zrozumieć logistykę takiej transakcji.
Pełnomocnika możemy odwołać w każdej chwili i nie musimy pytać go o zgodę. Najczęściej na taki krok decydujemy się, gdy pełnomocnik, którego wybraliśmy, nie spełnia naszych oczekiwań lub popełnia błędy.
Aby pełnomocnik mógł skutecznie sprzedać mieszkanie, zwykłe upoważnienie na kartce papieru nie wystarczy. Zgodnie z art. 99 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma (a sprzedaż nieruchomości wymaga aktu notarialnego), pełnomocnictwo musi być udzielone w tej samej formie.
Co musi zawierać dokument, aby nie został odrzucony przez notariusza?
Ważne
Najlepiej przygotować tzw. pełnomocnictwo do konkretnej czynności prawnej. Dzięki temu masz pewność, że osoba upoważniona nie wykroczy poza ustalony zakres działań.
Jeśli nie możesz przyjechać do kraju, pełnomocnictwo musisz sporządzić u lokalnego notariusza w miejscu Twojego pobytu. Tutaj pojawia się pojęcie, które często budzi lęk u laików: klauzula apostille.
Wystąpiły rozbieżności w interpretacjach, ale najczęściej przyjmuje się, że klauzula apostille jest niezbędna w krajach objętych Konwencją Haską, aby polski urzędnik uznał zagraniczny dokument za autentyczny. Pamiętaj, że dokument sporządzony np. w języku angielskim lub niemieckim musi zostać przetłumaczony przez tłumacza przysięgłego w Polsce.
| Region | Przykładowe państwa |
|---|---|
| Europa Zachodnia | Austria, Belgia, Francja, Niemcy, Holandia, Wielka Brytania |
| Skandynawia | Dania, Finlandia, Islandia, Norwegia, Szwecja |
| Ameryka | USA, Kanada, Brazylia, Chile, Meksyk |
| Azja i Oceania | Australia, Japonia, Korea Południowa, Nowa Zelandia |
Jeśli przebywasz w państwie, które nie podpisało Konwencji haskiej (np. większość krajów Afryki, niektóre kraje Azji Południowo-Wschodniej jak Tajlandia czy Wietnam), proces jest trudniejszy. Zamiast apostille, musisz przejść przez tzw. pełną legalizację.
Wymaga to zazwyczaj dwóch kroków:
Ekspert radzi
Przed wizytą u notariusza za granicą, zawsze sprawdź aktualny status danego kraju na oficjalnej liście HCCH (Hague Conference on Private International Law).
Kamila Kasperkowiak, ekspert ds. nieruchomości
Case study: Pani Maria i sprzedaż z Oslo
Pani Maria, mieszkająca na stałe w Norwegii, chciała sprzedać kawalerkę w Gdańsku. Zamiast lecieć do Polski, udała się do norweskiego notariusza, uzyskała apostille w tamtejszym MSZ i wysłała dokument kurierem do swojego brata w Polsce. Cała operacja kosztowała ją ułamek ceny biletów lotniczych i noclegów.
Wyznaczenie pełnomocnika to nie wszystko. Powinniśmy osobiście dopilnować, abyśmy mieli dostęp do wszystkich informacji na każdym etapie transakcji. Warto jest, aby osoba przez nas wyznaczona wysyłała nam wszystkie dokumenty dotyczące sprzedaży mieszkania. Ustal z osobą pomagającą Ci na miejscu, że:
Jeśli goni Cię czas, a nie chcesz obarczać rodziny pokazywaniem mieszkania potencjalnym kupcom, warto rozważyć skup nieruchomości. Dlaczego? Ponieważ w tej relacji to skup jest profesjonalistą, który często pomaga w przygotowaniu wzorów dokumentów dla Twojego zagranicznego notariusza.
Sprzedaż na odległość to przede wszystkim gigantyczna oszczędność czasu. Przy obecnych cenach paliwa i biletów lotniczych, logistyka związana z kilkukrotnym przyjazdem do Polski może pochłonąć od 2% do 5% wartości transakcji. Delegując zadania pełnomocnikowi lub profesjonalnej firmie, chronisz swój budżet i spokój ducha. Wyznaczając pełnomocnika oszczędzamy również czas i pieniądze. Nie musimy przyjeżdżać specjalnie na podpisanie niezbędnych dokumentów, takich jak przede wszystkim umowy kupna-sprzedaży.
autor artykułu
Radosław Zacha
Radosław Zacha – od lat zajmuje się rozwiązywaniem spraw problematycznych nieruchomości. W Atrium Nieruchomości ma na swoim koncie kilkanaście tysięcy zgłoszeń, dzięki czemu doskonale zna realia rynku i potrafi skutecznie doradzać osobom stojącym przed trudnymi decyzjami dotyczącymi sprzedaży czy wyceny mieszkań oraz domów.
Wypełnij formularz, a otrzymasz gotową wycenę nieruchomości.
