Zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego – czy należy się nam odszkodowanie?

Niestety nie tylko stan techniczny nieruchomości wpływa na jego wartość, ponieważ również urząd gminy może dołożyć do tego swoją cegiełkę. Otóż problemem dla wielu właścicieli są wprowadzone przez nich zmiany w miejscowym planie zagospodarowania. Jeśli będą one niekorzystne dla nabywcy, to może on wystąpić o odszkodowanie. Jak to zrobić i czy jest szansa na jego uzyskanie?

Czym jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Szukając nieruchomości na sprzedaż, zwracamy uwagę na jej stan techniczny, okolicę, ale również wiele innych dokumentów. Jednym z nich jest właśnie plan zagospodarowania przestrzennego. Dotyczy on planów dotyczących:

• Tego, jakie inwestycje są planowane na danym terenie
• Warunków zabudowy terenu
• Sposobów zagospodarowania terenu
• Przeznaczenia terenu

Jest to forma uchwały, która obowiązuje na terenie gminy, na której znajduje się nieruchomość i składa się z części opisowej oraz rysunków. Opis zawiera wszystkie wyżej wymienione informacje w sposób szczegółowy, natomiast grafika zawiera układy ulic i budynków, a także plany zagospodarowania. Między innymi na tym dokumencie opiera się rzeczoznawca określając wartość nieruchomości.

Również ciekawe: Na co zwrócić uwagę przy kupnie mieszkania?

Zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego – co oznaczają dla właściciela pobliskiej nieruchomości?

Niestety darzyć się może, że plany zagospodarowania przestrzennego mogą ulec zmianie. Najczęściej wpływają na to prywatni inwestorzy, którzy chcą na danym terenie wybudować fabryki, hale, słupy przesyłowe czy centra handlowe. Wpływ na zmiany mogą mieć także przeprowadzone na terenie inwestycje publiczne, czyli na przykład budowa dróg publicznych.

Niestety bardzo często zdarza się, że wprowadzone zmiany negatywnie wpływają na wartość naszej nieruchomości, co za tym idzie, obniżają jej wartość. Wa takiej sytuacji możemy wystąpić o odszkodowanie do organu, jakim jest urząd gminy. Należy jednak pamiętać, że szkoda powinna być faktycznie rzeczywista. Konieczne jest wskazanie, jakie szkody ponieśliśmy w związku z podjęciem nieplanowanych działań.

Istnieje także możliwość wykupienia nieruchomości w całości lub jej części przez urząd gminy.

Przeczytaj: Co obniża wartość mieszkania?

Kiedy należy nam się odszkodowanie za zmiany w miejscowy planie zagospodarowania przestrzennego?

Przede wszystkim podczas wystąpienia o odszkodowanie będziemy musieli wykazać, a nawet udowodnić, że ponieśliśmy faktyczną szkodę w związku z poniesionymi działaniami, które na danym terenie nie były wcześniej planowane. Najczęściej powodem starań o odszkodowanie jest budowa w pobliżu naszej nieruchomości drogi publicznej lub wybudowanie dużych obiektów. Takie działania rzeczywiście mogą wpłynąć na obniżenie wartości naszej nieruchomości.

Nasuwa się więc pytanie: o jaką kwotę odszkodowania możemy się starać w takim wypadku? Przede wszystkim wysokość takiego odszkodowania wylicza się na dzień sprzedaży danej nieruchomości. Jeśli chodzi o jego wysokość, to ustalana jest wartość przed wprowadzeniem zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz wartość tej samej nieruchomości po wprowadzonych zmianach. Aby ustalić wysokość odszkodowania, powołany zostaje rzeczoznawca, który sporządza operat za opłatą około 2000 zł.

Dla Ciebie: Ile kosztuje wycena nieruchomości?

Jak uzyskać odszkodowanie za zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego?

Wiedząc, że należy nam się odszkodowanie za wprowadzone zmiany, możemy przystąpić wnioskowania o jego wypłatę. Po pierwsze. Musimy złożyć wniosek do urzędu gminy, któremu podlega działka, na której znajduje się nieruchomość. Dodatkowo do dokumentu tego musimy załączyć wymagane załączniki, między innymi wypis z aktu notarialnego. Gdy urząd gminy rozpatrzy wniosek pozytywnie, to zawiera on z właścicielem nieruchomości umowę cywilno -prawną. Wypłata odszkodowania, które zostanie nam przyznane, następuje do 6 miesięcy od terminu złożenia wniosku. Jeśli urząd nie dostosuje się do tego terminu i wystąpią, opóźnia w wypłacie, wnioskujący może naliczyć ustawowe odsetki.

Co, jeśli urząd gminy nie wypłaci nam odszkodowania w terminie?

Niestety, jeśli urząd gminy, do którego złożyliśmy wniosek, uchyla się od wypłaty odszkodowania, to zmuszeni będziemy wystąpić na drogę sądową. Konieczne będzie poniesienie opłaty od pozwu w wysokości 5% wartości nieruchomości. Warto jest więc wcześniej spróbować zawrzeć z urzędem próbę ugodową, ponieważ jest to koszt 300 zł, a dodatkowo cały proces trwa o wiele krócej niż sprawa sądowa.

Co, jeśli urząd gminy nie ma wpływu na zmiany wprowadzone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego?

Oczywiście może zdarzyć się, że na wprowadzone zmiany urząd gminy nie miał wpływu. Wpływają na to uwarunkowania

• geomorfologiczne, 
• geologiczne, 
• hydrologiczne, 
• powodzie 
• czy pożary. 

W takich przypadkach niestety nie możemy wystąpić do gminy o odszkodowanie, jeśli nawet to zrobimy, to wniosek zostanie na pewno rozpatrzony negatywnie.

Zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego – podsumowanie

Zdarza się, że nabywając nieruchomość, sprawdzamy dokumenty i wydaje nam się, że jest to oferta idealna dla nas. Niestety problem pojawia się w sytuacji, gdy urząd gminy wprowadza zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, co nie tylko utrudnia nam życie, ale również obniża wartość naszej nieruchomości. W takiej sytuacji możemy wystąpić do urzędu o odszkodowanie. Nie zawsze jest to jednak możliwe, ponieważ istnieją przesłanki, na które gmina nie ma wpływu jak zmiany geologiczne, pożary czy powodzie. Jeśli zmiany w planie zagospodarowania przestrzennego wpływają negatywnie na możliwość budowy w obszarze nieruchomości, możemy mieć problem z jej zbyciem. Szansą na odzyskanie dużej inwestycji jest skorzystanie z usług skupu nieruchomości.

Jeśli zdecydujesz się na sprzedaż nieruchomości: Podatki od nieruchomości w 2023 - aktualne stawki