Jak sprzedać mieszkanie z hipoteką?

Zdarza się, że chcemy sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym. Oczywiście jest to możliwe, jednak konieczne jest przygotowanie niezbędnych dokumentów nie tylko tych, które potrzebne są podczas standardowej sprzedaży nieruchomości, ale również tych z banku. Czym jest promesa wykreślania hipoteki?

Jak sprzedać nieruchomość z hipoteką?

Często zdarza się, że sytuacja życiowa ulega zmianie i jesteśmy zmuszeni sprzedać nieruchomość, mimo że jest ona obciążona hipoteką. Najczęściej jest to wyjazd za granicę, rozwód czy powiększenie rodziny.

Przede wszystkim, gdy znajdziemy potencjalnego kupca naszej nieruchomości, powinniśmy przystąpić do kompletowania wszystkich niezbędnych dokumentów. Pierwszym krokiem jest kontakt z bankiem, ponieważ to on musi wydać nam zaświadczenia: dotyczące zadłużenia nieruchomości oraz promesy wykreślenia z hipoteki. Gdy je otrzymamy, możemy przystąpić do podpisania z nabywcą umowy przedwstępnej i ustalenia wszystkich szczegółów. Nie musimy robić tego w obecności notariusza, umowa zawarta między nabywcą i zbywca wystarczy. Ważne jest jednak, by zawrzeć w niej wymagane informacje:

• Dane obu stron
• Adres nieruchomości i jej dane (adres i numer księgi wieczystej)
• Zaświadczenie o zakupie nieruchomości za kredyt
• Informacje dotyczące wysokości obciążenia
• Przyrzeczenie o przeniesieniu własności nieruchomości na nabywcę
• Termin obowiązywania umowy
• Cenę nieruchomości
• Wysokość zadatku
• Informacje na temat kary umownej
• Podpisy obu stron

Jeśli chodzi o samą sprzedaż nieruchomości, która obciążona jest kredytem hipotecznym i bank, to nie musi on wyrażać zgody na jej sprzedaż. Warto jest jednak pamiętać, że promesa, którą bank nam wyda, ma datę ważności, która wynosi tylko 30 dni.

Na temat umowy przedwstępnej: Umowa cywilnoprawna czy notarialna — która jest korzystniejsza?

Promesa wykreślenia hipoteki – czym jest?

Przygotowując się do sprzedaży nieruchomości, potrzebny będzie nam dokument z banku zawierający takie informacje jak: kwotę i termin spłaty kredytu, numer konta bankowego do spłaty oraz promesę, która jest zobowiązaniem banku do zwolnienia hipoteki po spłacie kredytu. Aby dać sobie trochę czasu na zebranie niezbędnych dokumentów, warto, jest wcześniej podpisać umowę przedwstępną z nabywcą. W umowie tej, w przypadku sprzedaży nieruchomości z kredytem należy umieścić dwie transze płatności.

• I TRANSZA – zawsze powinna zostać przeznaczona na spłatę zaciągniętego przez nas kredytu
• II TRANSZA – na konto zbywcy

Spłata zadłużenia wobec banku zawsze jest priorytetem. Nie ma również możliwości wpłaty całości kwoty na konto sprzedającego.

Sprzedaż mieszkania z kredytem – krok po kroku

Sprzedaż nieruchomości z kredytem i bez kredytu tak naprawdę nie różni się zbyt wiele. Przede wszystkim najważniejsza różnica jest liczba dodatkowych formalności. Kiedy wystawimy ogłoszenie i znajdziemy potencjalnego kupca, musimy być z nim uczciwi i poinformować go o kredycie hipotecznym. Aby do transakcji doszło, musimy również poinformować bank, w którym mamy kredyt. Następnie konieczne jest uzyskanie z banku zaświadczenia o kwocie pozostałej do spłaty zadłużenia, jak wygląda w nim procedura wcześniejszej spłaty zadłużenia oraz promesy, która zagwarantuje nam wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej zaraz po spłacie pozostałości zaciągniętego kredytu.

Więcej na ten temat: Jak sprzedać nieruchomość z kredytem hipotecznym?

Sprzedaż mieszkania z kredytem – czy to koniec?

Gdy podpiszemy umowę w formie aktu notarialnego z nabywcą, udaje się on do swojego banku, który przeleje na konto naszego zadłużenia konieczną kwotę, a pozostałą część na nasze. To jeszcze nie koniec, ponieważ konieczna jest wizyta w naszym banku po zaświadczenie informujące o uregulowaniu zadłużenia.

Może Cię zainteresować: Umowa kupna – sprzedaży mieszkania – najważniejsze informacje

Czy sprzedaż nieruchomości z kredytem jest opłacalna?

Rzadko zdarza się, że decydujemy się na sprzedaż mieszkania z kredytem z własnej woli. Zazwyczaj mamy co do tego konkretny powód: 

• rozwód, 
• powiększenie rodziny, 
• zmiana miejsca pracy 
• czy wyjazd za granicę. 

Sama sprzedaż oczywiście jest dla nas opłacalna, zważając na dodatkowy, niemały zastrzyk gotówki.

Przeczytaj też: Sprzedaż mieszkania a rozwód — kiedy można zbyć M?

Sprzedaż mieszkania z kredytem – jakie koszty poniesiemy?

Sprzedaż mieszkania z kredytem wiąże się również z dodatkowymi opłatami, między innymi:

• Prowizja do banku za wcześniejszą spłatę zadłużenia
• Koszty notarialne
• Podatek dochodowy

Czy sprzedaż nieruchomości z kredytem może być problematyczna?

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest możliwa i nie musimy uzyskać zgody banku. Zazwyczaj cały proces i transakcja przebiegają bezproblemowo, jednak pojawiają się sytuację, w których może być ona niemożliwa do przeprowadzenia.

• Kwota obciążenia kredytowego jest wyższa niż ta uzyskana ze sprzedaży nieruchomości – mimo że wierzytelność banku nie zostanie zaspokojona, to kredytobiorca zmuszony jest pokryć różnicę.
• Współwłaściciel nie zgadza się na sprzedaż nieruchomości — konieczne jest uzyskanie zgody wszystkich właścicieli
• Sprzedawana nieruchomość zajęta jest przez komornika lub syndyka.

Kredyt w obcej walucie a promesa wykreślenia hipoteki

W przypadku, gdy posiadamy kredyt hipoteczny w obcej walucie, promesa również jest konieczna, aby sprzedać nasza nieruchomość. Obciążenie, które posiadamy, zostanie przeliczone według kursu. Natomiast gdy okaże się, że cena ze sprzedaży naszej nieruchomości będzie niższa niż obciążenie kredytowe, to niestety my jako zbywcy będziemy zmuszeni dopłacić różnicę.

Sprzedaż mieszkania z hipoteką — co już wiemy

Sprzedaż nieruchomości z kredytem hipotecznym jest możliwa pod warunkiem, że wszyscy współwłaściciele wyrażą na to zgodę. Mimo że bank nie musi wyrazić na to zgody, to musi on wydać nam potrzebne dokumenty, między innymi zaświadczenie o stanie zadłużenia, jego wysokości i zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, czyli promesy. Sprzedając mieszkanie, za kwotę od nabywcy w pierwszej kolejności spłacane jest zadłużenie, dopiero pozostała kwota przelewana jest na nasze konto. Jeśli kredyt hipoteczny zaciągnięty był w innej walucie, to może okazać się, że sprzedaż nieruchomości jest niekorzystna. Często w takiej sytuacji warto skorzystać z oferty skupu nieruchomości, który pomoże nam skompletować potrzebną dokumentację i zagwarantuje przeprowadzenie szybkiej transakcji.

Dla sprzedających nieruchomość: Podatki od nieruchomości w 2023 - aktualne stawki