Sprzedaż mieszkania z długami poprzedniego właściciela - Jak jej dokonać

Sprzedaż mieszkania zawsze związany jest ze skompletowaniem i przedstawieniem niezbędnym dokumentów przed podpisaniem umowy w formie notarialnej. Aby było to możliwe, jako zbywcy musimy przedstawić nabywcy zaświadczenia między innymi ze spółdzielni świadczące o tym, że nieruchomość nie jest zadłużona. Co, jeśli wcześniejszy właściciel jest obciążony czy jego długi przechodzą na nowego właściciela?

Sprzedaż zadłużonej nieruchomości – wymagane dokumenty

Aby sprzedaż zadłużonej nieruchomości przebiegła możliwie w jak najkrótszym czasie, warto, jest wcześniej przygotować dokumenty, które są niezbędne do załatwienia formalności związanych z podpisaniem umowy notarialnej.

Po pierwsze musimy posiadać numer księgi wieczystej sprzedawanej nieruchomości. Wyjątkiem natomiast jest sprzedaż mieszkania spółdzielczego, ponieważ w tym przypadku nie jest on obowiązkowy. Drugim niezbędnym dokumentem jest dowód na to, że jesteśmy właścicielami sprzedawanej nieruchomości. Może być to akt notarialny: umowy, darowizny, spadkowy lub dziedziczenia. Nie należy zapominać, że w przypadku zadłużonej nieruchomości, konieczne są również zaświadczenia — ze spółdzielni lub banku- o stanie zadłużenia, które musimy przedstawić nabywcy i notariuszowi. Kolejnym dokumentem jest promesa, którą należy pobrać z banku w przypadku zadłużenia kredytem hipotecznym. Na dokumencie tym znajduje się nie tylko wysokość zadłużenia, informacja dotyczącą zgody wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej oraz numer rachunku bankowego, na który należy uiścić kwotę obciążenia. Jeśli nieruchomość nabyliśmy poprzez dziedziczenie lub spadek, potrzebujemy zaświadczenie z Urzędu Skarbowego, stwierdzającego, że opłaciliśmy podatek.

Przeczytaj również: Mieszkanie spółdzielcze własnościowe — czym się różni od mieszkania własnościowego?

Czy możemy sprzedać zadłużone mieszkanie?

Prawo nie zakazuje sprzedaży nieruchomości, która jest zadłużona. Wyjątkiem jest sytuacja, w której w księdze wieczystej widnieje zapis dotyczący zakazu zbywania. Jako nabywcy nie musimy martwić się, że długi poprzedniego właściciela przejdą na nowego. O jakich zadłużeniach mowa? Między innymi o hipotece czy zadłużeniach związanych w opłacaniu czynszu. To pierwsze jest niebezpieczne dla nabywcy prywatnego, ponieważ zadłużenie hipoteczne obciąża kupującego.

Nieruchomość na sprzedaż obciążona hipoteką

Zanim przystąpimy do kupna nieruchomości obciążonej hipoteką, powinniśmy wcześniej zwrócić uwagę na zapis w księdze wieczystej, w celu sprawdzenia kto jest jej właścicielem i czy nie jest ono obciążone hipoteką. Przed sprzedaniem należy spłacić powstałe zadłużenie oraz postarać się by z księgi wieczystej wpis o hipotece został wykreślony. Niestety nie zawsze jest to możliwe. Jeśli nie jesteśmy w stanie go spłacić, to przed zbyciem mieszkania należy pozyskać z banku zaświadczenie informujące o kwocie zadłużenia mieszkania. W takiej sytuacji w pierwszej kolejności spłacany jest dług w banku, a my dostajemy na konto pozostałą część kwoty ze sprzedaży. W taki sposób zadłużenie nie przechodzi na nowego właściciela z nabytą nieruchomością.

Więcej informacji: Jak sprzedać mieszkanie z hipoteką?

Nieruchomość na sprzedaż z obciążeniem w spółdzielni

W Polsce na rynku nieruchomości znajduje się naprawdę mnóstwo mieszkań na sprzedaż, które posiadają zadłużenie we wspólnocie lub spółdzielni. Wynikają one z nieopłacania czynszu w terminie. Jest to niebezpieczne obciążenie dla nowego nabywcy, ponieważ cały dług podczas zakupu takiego mieszkania przechodzi na nowego właściciela. Istnieje również możliwość zawarcia porozumienia ze spółdzielnią dotyczącego spłaty zadłużenia z części kwoty ze sprzedaży nieruchomości.

Nieruchomość na sprzedaż z zadłużeniem w mediach

Przed sprzedażą nieruchomości każdy właściciel powinien rozliczyć się z mediami i spisać protokół przekazania lokalu umieszczając w nim numery seryjne liczników i ich stan, opłacić należne zużycia oraz rozwiązać z nimi dotychczasowe umowy lub przenieść je na nowego właściciela, oczywiście za jego zgodą. Jeśli chodzi o powstałe zadłużenia, to nie przechodzą one na nowego właściciela, ponieważ dłużnikiem jest osoba fizyczna, a nie nieruchomość.

Dla Ciebie: Protokół zdawczo – odbiorczy przy sprzedaży mieszkania – co powinien zawierać?

Nieruchomość na sprzedaż a podatek od nieruchomości

Jeśli zbywca ma na swoim koncie zadłużenie podatkowe, to jako kupujący nieruchomość nie musimy martwić się, że dług zostanie przeniesiony na nas w momencie kupna nieruchomości, ponieważ za niego nie odpowiadamy. Warto jest jednak sprawdzić jeszcze przed zakupem, czy mieszkanie nie jest objęte egzekucją lub czy pieczę nad nim trzyma komornik. Dzięki temu uchronimy się przed zbędnym stresem.

Sprzedaż nieruchomości z komornikiem

Skup zadłużonych mieszkań — najbezpieczniejsze rozwiązanie

Najbezpieczniejszym i zarazem najszybszym sposobem na sprzedaż zadłużonej nieruchomości jest skup nieruchomości, który specjalizuje się w tego typu sprawach. Po pierwsze biura takie chętnie skupują mieszkania, domy, lokale i działki z problemami, a poza tym współpracują z prawnikami i notariuszami, którzy czuwają nad bezpieczeństwem całej transakcji, od zgłoszenia aż po podpisanie umowy w formie aktu notarialnego. Dodatkową zaletą takiej sprzedaży jest ekspresowe tempo i pomoc w załatwieniu wszystkich wymaganych dokumentów.

Zadłużona nieruchomość na sprzedaż — podsumowanie

Obecnie na rynku znajduje się ogromna ilość zadłużonych nieruchomości na sprzedaż. Zakup ten jest możliwy, warto, jest jednak wcześniej dowiedzieć się, w jaki sposób to zrobić, aby cały proces przebiegł sprawnie i przede wszystkim zgodnie z prawem i przepisami. Posiadając te informacje, nabywca będzie mógł uchronić się przed nieważnością umowy kupna — sprzedaży, a co ważniejsze długi poprzedniego właściciela nie zostaną przeniesione na niego.

Finalizacja transakcji: Umowa kupna – sprzedaży mieszkania – najważniejsze informacje

Sprzedaż zadłużonej nieruchomości w spółdzielni, w mediach lub z obciążeniem hipotecznym jest możliwy, jednak jak już wcześniej wspomnieliśmy, konieczne jest skompletowanie wymaganych dokumentów. Problem jednak pojawia się, gdy na mieszkanie, dom czy działka z długiem objęte są licytacja komorniczą. W takiej sytuacji nie warto, jest decydować się na zakup, ponieważ najprawdopodobniej zostaniemy obciążeni dodatkowymi opłatami, jak koszty komornicze.

Więcej w temacie nieruchomości z komornikiem: Koszty komornicze w pigułce